“경매의 기초에서부터 낙찰 후 방법에 이르기까지,
쉽고 즐겁고 바르게 부동산 경매에 관한 지식을 전달하는 지침서”

누구나 부동산 경매에 관심을 가진다. 저렴한 금액으로 부동산을 취득하여 수익을 내기 위한 재테크로 활용하기 위해서다. 이 책은 부동산 법원 경매에 관심이 있는 많은 사람들이 부동산 경매에 준비된 자세로 임할 수 있도록 기초에서 실전에 이르기까지 단계별 실전 사례 위주로 집필하여, 누구나 부동산 경매에 쉽게 입문할 수 있도록 돕는다. 체계적이고 전문적으로 파트를 세세하게 나누어 설명하고 있어 실전 경험이 없어 투자에 망설이는 사람들도 부동산 경매를 통해 이익을 추구하는 재테크 전문가로 거듭날 수 있을 것이다.

“싼값에 집을 살 수 있는 기회 ‘부동산 경매’
쉽고 편리하게 따라 할 수 있는 부동산 경매 실무서”

은행의 이율은 점점 낮아지고, 대다수 국민들의 내 집 마련은 점점 어려워지고 있다. 매매하지 못하는 국민들은 전세를 구하기 위해 애쓰지만, 전세를 구하기 힘들 뿐만 아니라 그나마 있는 전세마저도 전세가와 매매가 사이에 별 차이가 없어 씁쓸한 마음을 더욱 쓰리게 할 뿐이다. 이와 더불어 물가상승이 겹치면서 부동산에 대한 가치가 높아짐에 따라, 국민들은 조금 더 싼값에 집을 살 수 있는 기회인 ‘경매’에 눈을 돌리고 있다.
그런데 경매는 아무리 전문가의 도움이 있을지라도 본인이 직접 확인하고 검토하는 절차가 반드시 수반되어야 한다. 그 목적이 내 집 마련이든 목돈 마련(전세)이든 혹은 지속적인 소득(월세)이든 할 것 없이 매우 중요하게 큰돈이 오가는 일이기 때문이다. 그런데 경매는 상황에 따라 매우 다르게 적용될 뿐만 아니라 용어 또한 복잡하고 생소하다.
이를 위해 저자는 경매 실무를 쉽고 편리하게 따라 할 수 있도록 총 18장에 달하는 분량으로 세세하게 파트를 나누어 설명하였다. 경매 용어에서부터 실전에 이르기까지 단계별 실전 사례 위주로 집필하여, 누구나 부동산 경매에 쉽게 입문할 수 있도록 돕는다. 2021년 개정된 법과 함께 직접적인 사례와 대법원 판례는 더욱더 신빙성을 높이고 이해를 돕는다.
이 책을 읽고 독자들이 조금 더 저렴한 가격으로 낙찰받아 부동산 재테크에 성공하여 안정적인 경제생활과 노후 준비를 할 수 있기를 기대해 본다.


？ 책 속으로

대법원 경매 사이트를 열람하면, 경매물건의 진행내역, 채무자·채권자·당사자 내역, 물건처리, 송달내역 등 정확한 정보를 제공하고 있지만, 일반사설 경매 사이트에서 제공 하는 정보처럼 자세한 내용은 제공하지 않는다. 그러나 물건송달내역에서 많은 내용을 확인하고 유추해 볼 수 있으며, 배당신청 유무의 중요한 부분을 확인할 수 있다. 일반 사설경매 사이트에는 지지옥션, 굿옥션, 스피드옥션 등 유료사이트가 있다. 그리고 권리분석, 유사낙찰사례, 수익률분석, 낙찰통계 등 많은 정보를 제공하고 있다. 이번 장에서는 대법원 사이트와 사설경매 사이트 중 지지옥션을 사례로 설명하겠다. (27쪽)

주택임차인이 외국인인 경우
▶ [사례 1] 국내에 체류하는 외국인이 주택을 임차하여 입주하였으나 주민등록법상의 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택소재지를 신 체류지로 하는 전입신고를 하였다. 이러한 경우, 주택임대차보호법상의 주택임차인으로서 보호받을 수 있는가
▶ [답] 이 경우, 외국인이라 하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받아 보호받을 수 있다.
▶ [해설] 「출입국관리법」 제31조 및 제36조는 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 외국인등록을 하여야 하고, 등록외국인이 체류지를 변경한 때에는 신체류지에 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 「주민등록법 시행령」 제6조는 주민등록에 관한 신고 대신에 출입국관리법에 의한 외국인등록을 하면 된다고 규정하고 있으므로 「출입국관리법」 제31조 및 제36조의 규정에 의하여 외국인 등록을 한 외국인은 본법의 보호를 받을 수 있다.
▶ [참조] 「출입국관리법」 제31조, 제36조, 「주민등록법시행령」 제6조 (128쪽)

건축법 등에 위반하는 건축물을 총칭하여 ‘위반건축물’이라고 한다. 건물 사용 승인 후 건축주가 건축허가 신청 시 제출했던 서류와 다르게 건축물을 변형한 경우, 일정한 기한까지 의무를 이행하지 않을 때에는 일정한 금전적 부담을 과할 뜻을 미리 계고함으로 써 의무자에게 심리적 압박을 주어 장래에 그 의무를 이행하게 하려는 행정상 간접적인 강제집행수단의 하나이다. 부동산 경매에서는 다가구·빌라·상가 등에서 자주 위반건축물 사건을 자주 볼 수 있다. 공부(공적 장부) 건축물대장에 “위반건축물”이라고 붉은색 글씨로 표시되어 있으니, 낙찰자는 입찰 전에 원상복구나 이행강제금의 종류와 문제점 등을 잘 살펴보고 확인해야 한다. (213쪽)

“얼마를 써서 응찰해야 하나요?”
“얼마를 써야 낙찰을 받을 수 있나요?”
경매를 처음 접하는 사람이나 경매에 관심을 갖고 있는 사람들이 많이 하는 질문이다. 시중에는 이에 대한 답변이나 비법이 나와 있는 책자도 많이 있다. 여러 가지 답이 있을 수 있겠지만, 정답은 경매에서의 낙찰을 원하는 본인이 물건에 대한 정확한 권리분석, 현장답사 및 조사 분석을 하고, 목적에 따른 가치판단의 기준을 정하는 것이 가장 중요하다고 생각한다. … 이렇게 정확한 분석을 한 후 욕심을 버리고 경매에 참여해도, 실전경매에서는 반드시 ‘낙찰’이라는 원하는 결과를 얻을 수 없다. 아무리 내가 정확한 분석을 하고, 욕심을 버리고 경매에 참여해도 다른 사람이 엉뚱한 가격을 쓴다면 실패할 수밖에 없는 것이 경매현장의 현실이기 때문이다. 이처럼 경매에서는 2등은 없고, 오직 1등만이 살아남는다. 물론 차순위 매수신고는 예외로 생각하기로 한다. 우리가 경매에 참여할 때 기본적으로 생각해야 할 ‘응찰가격을 정하는 데 필요한 사항’을 알아보자. (253쪽)

대법원 경매 사이트를 열람하면, 경매물건의 진행내역, 채무자·채권자·당사자 내역, 물건처리, 송달내역 등 정확한 정보를 제공하고 있지만, 일반사설 경매 사이트에서 제공 하는 정보처럼 자세한 내용은 제공하지 않는다. 그러나 물건송달내역에서 많은 내용을 확인하고 유추해 볼 수 있으며, 배당신청 유무의 중요한 부분을 확인할 수 있다. 일반 사설경매 사이트에는 지지옥션, 굿옥션, 스피드옥션 등 유료사이트가 있다. 그리고 권리분석, 유사낙찰사례, 수익률분석, 낙찰통계 등 많은 정보를 제공하고 있다. 이번 장에서는 대법원 사이트와 사설경매 사이트 중 지지옥션을 사례로 설명하겠다. (27쪽)

주택임차인이 외국인인 경우
▶ [사례 1] 국내에 체류하는 외국인이 주택을 임차하여 입주하였으나 주민등록법상의 전입신고를 할 수 없기 때문에 주택소재지를 신 체류지로 하는 전입신고를 하였다. 이러한 경우, 주택임대차보호법상의 주택임차인으로서 보호받을 수 있는가
▶ [답] 이 경우, 외국인이라 하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받아 보호받을 수 있다.
▶ [해설] 「출입국관리법」 제31조 및 제36조는 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 외국인등록을 하여야 하고, 등록외국인이 체류지를 변경한 때에는 신체류지에 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 「주민등록법 시행령」 제6조는 주민등록에 관한 신고 대신에 출입국관리법에 의한 외국인등록을 하면 된다고 규정하고 있으므로 「출입국관리법」 제31조 및 제36조의 규정에 의하여 외국인 등록을 한 외국인은 본법의 보호를 받을 수 있다.
▶ [참조] 「출입국관리법」 제31조, 제36조, 「주민등록법시행령」 제6조 (128쪽)

건축법 등에 위반하는 건축물을 총칭하여 ‘위반건축물’이라고 한다. 건물 사용 승인 후 건축주가 건축허가 신청 시 제출했던 서류와 다르게 건축물을 변형한 경우, 일정한 기한까지 의무를 이행하지 않을 때에는 일정한 금전적 부담을 과할 뜻을 미리 계고함으로 써 의무자에게 심리적 압박을 주어 장래에 그 의무를 이행하게 하려는 행정상 간접적인 강제집행수단의 하나이다. 부동산 경매에서는 다가구·빌라·상가 등에서 자주 위반건축물 사건을 자주 볼 수 있다. 공부(공적 장부) 건축물대장에 “위반건축물”이라고 붉은색 글씨로 표시되어 있으니, 낙찰자는 입찰 전에 원상복구나 이행강제금의 종류와 문제점 등을 잘 살펴보고 확인해야 한다. (213쪽)

“얼마를 써서 응찰해야 하나요?”
“얼마를 써야 낙찰을 받을 수 있나요?”
경매를 처음 접하는 사람이나 경매에 관심을 갖고 있는 사람들이 많이 하는 질문이다. 시중에는 이에 대한 답변이나 비법이 나와 있는 책자도 많이 있다. 여러 가지 답이 있을 수 있겠지만, 정답은 경매에서의 낙찰을 원하는 본인이 물건에 대한 정확한 권리분석, 현장답사 및 조사 분석을 하고, 목적에 따른 가치판단의 기준을 정하는 것이 가장 중요하다고 생각한다. … 이렇게 정확한 분석을 한 후 욕심을 버리고 경매에 참여해도, 실전경매에서는 반드시 ‘낙찰’이라는 원하는 결과를 얻을 수 없다. 아무리 내가 정확한 분석을 하고, 욕심을 버리고 경매에 참여해도 다른 사람이 엉뚱한 가격을 쓴다면 실패할 수밖에 없는 것이 경매현장의 현실이기 때문이다. 이처럼 경매에서는 2등은 없고, 오직 1등만이 살아남는다. 물론 차순위 매수신고는 예외로 생각하기로 한다. 우리가 경매에 참여할 때 기본적으로 생각해야 할 ‘응찰가격을 정하는 데 필요한 사항’을 알아보자. (253쪽)

 

 

제1장\t
경매용어 이해하기
1. 임의경매와 강제경매
2. 최초법사가격과 감정가(최저매각가격과 금차법사가격)
3. 기간입찰과 기일입찰
4. 경매개시결정(경매개시일)
5. 배당요구종기일
6. 일괄매각과 개별매각
7. 중복경매
8. 새매각과 재매각(신경매와 재경매)

제2장\t
경매 Site 이용하기
1. 대법원 경매 site 열람하기
2. 사설경매 site(지지옥션) 열람하기

제3장\t
경매절차와 경매의 의의
1. 경매절차
2. 경매의 의의

제4장\t
경매와 공매
1. 경매와 공매의 차이점
2. 경매와 공매의 장점(유리한 점)과 단점(유의할 점)

제5장 \t
등기사항전부증명서 보는 방법
1. 등기사항전부증명서 보는 방법
2. 등기사항전부증명서 유의사항

제6장\t
말소기준(소멸기준등기)의 기준과 종류
1. 말소기준등기의 의미
2. 말소기준등기의 종류
3. 인수주의
4. 말소주의
5. 원칙적으로 말소되지 않는 권리

제7장\t
주택임대차보호법과 상가임대차보호법
1. 임차권과 전세권
2. 수도권 권역 현황
3. 주택·상가 임대차보호법
4. 주택의 임차인이 외국인일 경우
5. 주택임대차 사례

제8장\t
법정지상권
1. 법정지상권 정의
2. 법정지상권 집중 분석
3. 법정지상권 판례 사례

제9장 \t
유치권
1. 유치권의 정의
2. 유치권 체크리스트
3. 유치권 판례 사례
4. 유치권 물건 사례 분석

제10장\t
대지권 미등기와 토지별도 등기
1. 대지권 미등기
2. 토지별도 등기

제11장\t
경매 배당
1. 배당 순위
2. 배당의 이해
3. 배당 연습

제12장\t
이행강제금
1. 이행강제금 불법건축물에 대해 부과
2. 불법건축물 물건분석 사례

제13장\t
입찰보증금 없이 경매에 입찰하기
1. 보증보험회사의 입찰보증보험제도 이용
2. 보험가입절차
3. 보증보험의 보험료
4. 보증보험 이용 시 주의할 사항

제14장 \t
우선매수신청권
1. 우선매수 할 수 있는 세 가지 권리
2. 무잉여란?

제15장\t
경매 초보자가 지켜야 할 10가지 교훈

제16장 \t
경매참여시 적절한 응찰가격
1. 경매에 참가하기 전 고려 사항
2. 응찰가격을 어떻게 정할 것인가?

제17장\t
경락대금 납부하기
1. 채권상계신청
2. 채무인수
3. 경락잔금대출
4. 최저 경매가격의 평가명령 결정
5. 경매에서 이의 신청

제18장\t
실전 낙찰 사례
1. 사례 명도, 인도명령
2. 사례 공동입찰

부록
1. 임장활동(臨場活動) 요령
2. 나 홀로 셀프등기
3. 주택임대차보호법 개정 주택임대차 3법