대세는 수익형 부동산이다!
평생 돈 걱정 없이 사는 월세 부자 되기
앞으로의 부동산 시장은 어떻게 전개될까? 각종 규제와 새로운 정책이 쏟아지는 지금 상황에서 앞날을 예측하기란 쉬운 일이 아니다. 전문가들도 정확한 답을 찾기 어려운데 일반 투자자들의 고민은 말할 것도 없다. 하지만 단 한 가지, 확실한 것은 있다. 시세차익만 바라보는 투자에서 벗어나 수익형 부동산에 집중해야 한다는 점이다. 이제는 수익형 부동산의 세상이 올 것이다. 얼마만큼 빨리 올지 어느 정도의 규모로 재편될지는 알 수 없지만, 그 방향성만은 정확하다. 정부의 정책 방향은 물론 저금리와 고령화는 이를 더욱 가속화시키는 역할을 할 것이다. 지금부터라도 자산 중 일정 부분을 주택 임대사업으로 바꿔놓을 필요가 있다.

현장과 이론 아우르는 두 저자의 절묘한 조화
주택 임대사업의 모든 것을 알려준다
이 책은 이렇게 본격화될 월세 시장에 대비하기 위한 다양한 내용을 담고 있다. 두 명의 저자 중 한 명은 현장에서 오랫동안 부동산 사업을 개척해왔으며, 또 한 명은 학교에서 학생들을 가르치면서 다양한 투자 경험을 쌓았다. 현장과 이론의 절묘한 조합으로, 주택 임대업에 대한 구체적인 실무를 들려준다. 주택 임대사업을 너무 거창하고 멀게만 생각한 이들에게 꼭 필요한 내용이다. 어떻게 하면 주택 임대사업으로 수익을 낼 수 있는지 다양한 경로에서 답을 제시한다.
책은 크게 두 개의 파트로 나누어져 있다. 첫 번째는 주택 임대사업자들을 위한 부분으로, 사업을 하기 위해 검토해야 할 사항과 성공적인 투자 전략을 포함했다. 두 번째는 주택 임대관리업을 수행하는 회사를 위한 부분이다. 앞으로 더 크게 성장할 임대사업 시장에서 개인이 어떤 방향을 설정하고 진행하면 좋을지 알려준다.

최근 재테크 분야에서 나타나는 뚜렷한 특징 중 하나는 ‘수익형 부동산’의 인기가 예사롭지 않다는 것이다. 가장 큰 원인은 고령화와 저금리를 꼽을 수 있다. 월급이나 사업소득이 끊기는 은퇴(예정) 계층에게 또박또박 월세를 받을 수 있다는 희망은 일종의 복음과도 같다. 초저금리 시대에 접어든 데다 문재인 정부의 강력한 부동산 규제로 인해 아파트 가격의 상승세가 꺾임에 따라 갈 곳을 잃은 자금이 찾아낸 투자처가 바로 이곳이다. 대표적인 예로, 청약경쟁률에서 수익형 부동산의 대표적인 상품인 오피스텔이 아파트를 앞질렀다는 사실을 들 수 있다.
_15쪽 ‘PART 1 주택 임대사업 활성화의 배경’

부동산 경기 침체와 주택 시장의 부진으로 관련 회사들은 어려움을 겪고 있다. 하지만 모든 산업이 시간이 흐름에도 불구하고 동일한 형태를 유지하지는 않는다. 투자와 개발의 패러다임이 지난 시간을 지배했다면, 이제는 관리와 임대차의 패러다임이 주택 시장을 지배할 것이다. 변화하는 주택 시장에 적응하기 위해서는 국내시장의 정책 흐름과 함께 해외시장의 사업 흐름까지 살펴보는 지혜가 필요하다.
_77쪽 ‘PART 2 부동산 자산관리 시대의 주택 임대사업

2014년 2월 주택 임대관리업이 본격 시행되면서 업계의 관심은 높아지고 있지만 섣부른 시장진입은 큰 낭패를 볼 수 있다. 업계에서는 인구구조의 변화추이와 40여 년 전부터 시작해 활성화된 임대관리업으로 인해 일본을 벤치마킹 대상으로 삼고 있지만 철저한 분석이 필요하다. 국내 정책 방향 또한 보완이 필요하다.
_87쪽 ‘PART 3 국내 주택 임대관리회사 설립 동향과 사업 전략

일본의 주택 임대 시장은 우리와 유사하게 공공 부문의 비중이 작고 민간의 비중이 크다. 전체 주택에서 민간 임대주택은 2008년 현재 26.9%에 이른다. 이에 비해 공공 부문은 6.1%에 불과하다. 일본에서 민간 부문에서 임대주택을 공급하는 주체는 대부분 개인으로 전체 주택의 약 85%의 비중이다. 법인은 단지 15%에 불과할 따름이다.
_103쪽 ‘PART 4 선진형 주택 임대관리업: 일본 사례

국내 주택 임대사업은 소형 임대주택의 수요 증가가 예상되며, 기업형 주택 임대사업자 및 월세 중심의 민간 임대주택 공급이 증가할 것으로 전망된다. 여전히 필요한 주택이 부족하고, 가구구조 및 주택 소유에 대한 인식변화로 인해 임대 수요는 꾸준할 전망이다. 특히 국내 자가보유율이 60%에 미치지 못하는 상황에서는 소득 수준이 낮아 집을 살 수 없거나 소득 수준은 되더라도 자발적으로 임대 수요로 남아있는 경우가 많기 때문이다.
_133쪽 ‘PART 5 주택 임대사업자들의 특성

임대인(또는 임대인으로부터 관리 업무를 위임받은 관리회사) 중에는 임차인에게 대여하는 열쇠 중 1개를 보관하고 있는 경우가 있다. 이 경우 열쇠를 보관하고 있는 것을 임대차계약 조건으로 하는 것처럼 보일 수 있으나 현실에서는 맡긴 열쇠를 사용해 임대인이 임차인의 집에 무단으로 들어가는 것이 법적으로 인정되지 않기 때문에 정당한 이유로 볼 수 없다. 최근에는 디지털 도어락이 보급되어 이러한 문제는 줄어들고 있다.
_168쪽 ‘PART 6 주택 임대관리 업무

원룸이나 오피스텔 임대사업자가 반드시 명심해야 하는 사실은 쪼개면 쪼갤수록 이익이지만 실제로는 손해를 볼 수도 있다는 점이다. 왜냐하면 오피스텔 사업자들의 분양이익은 현재의 수익이지만, 수분양자들의 월세수익은 미래의 수익이기 때문이다. 이 미래의 수익이 수상해질 수 있다. 쪼개면 쪼갤수록 분양이익은 높아지지만, 쪼개면 쪼갤수록 월세수익은 줄어들 수도 있다는 말이다.
_201쪽 ‘PART 7 주택 임대 상품 선택

거주 중인 1주택 이외의 다른 주택을 장기 임대주택으로 등록하면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하게 되므로 거주주택 양도 시에는 양도세를 비과세 받을 수 있다. 따라서 보유 중인 주택 중 양도차익이 적은 주택을 임대주택으로 등록한 후 양도차익이 큰 주택을 양도해, 양도세 비과세로 인한 절감분을 더 높일 필요가 있다.
_261쪽 ‘PART 8 임대사업자 등록과 세금 혜택

과거 일본도 주택 임대차 시장이 후진적인 모습을 보였으나 버블 붕괴 이후 사회, 경제적 변화를 수용하면서 선진화된 기업형 임대사업 형태로 변모해갔다. 여러 가지 차이점으로 우리나라 임대 시장이 일본처럼 제도권 내에서 체계적으로 발전하기까지는 상당한 시일이 소요될 것으로 생각되지만 장기 방향은 유사한 패턴을 보일 것이다.
_273쪽 ‘PART 9 부자 되는 주택 임대사업자

프롤로그
PART 1 주택 임대사업 활성화의 배경
1. 저금리, 고령화 시대와 월세형 부동산
2. 정부의 정책과 주택 임대사업
3. 향후 부동산 시장의 방향성
4. 가속화되는 월세화
5. 미혼, 이혼, 졸혼의 증가

PART 2 부동산 자산관리 시대의 주택 임대사업
1. 주거용 부동산, 자산관리 시대로
2. 국내 주택 임대사업의 문제점
3. 국내 주택 임대 시장의 구성
4. 주택 임대관리업 도입
5. 주택 임대관리업 도입에 따른 주택 임대사업 전망

PART 3 국내 주택 임대관리회사 설립 동향과 사업 전략
1. 국내 주택 임대관리회사 설립 동향
2. 국내 주택 임대관리회사 사업 전략
3. 주택 임대관리회사 등록 현황 및 전망
4. 기업형 임대주택(뉴스테이)

PART 4 선진형 주택 임대관리업: 일본 사례
1. 일본의 주택 임대관리업 배경
2. 일본 주택 임대 시장의 특성
3. 주택 임대관리업의 발전 과정
4. 상위 10위 기업의 특성 분석
5. 미국 임대주택사업의 현황

PART 5 주택 임대사업자들의 특성
1. 부동산 임대업의 개요 및 특성
2. 국내 주택 임대업의 현황
3. 국내 주택 임대 시장의 현황
4. 국내 부동산 임대사업자 현황
5. 정부의 정책
6. 국내 주택 임대사업 전망

PART 6 주택 임대관리 업무
1. 금전관리 업무
2. 예산관리 업무
3. 임대료 등의 산정 및 징수 업무
4. 정기 보고서 작성 업무
5. 입주자관리 업무
6. 열쇠관리 업무
7. 관리보고 업무(보고서 작성)

PART 7 주택 임대 상품 선택
1. 지역별 주택 임대
2. 새 아파트가 유리
3. 면적별 선택 기준
4. 주택 유형별 임대 상품
5. 아파트 전용률
6. 전세 포함한 주택 임대사업
7. 단기 임대 시장의 유혹
8. 지역 확장 전략
9. 수익형 부동산의 매입 시기
10. 전·월세 전환율에 유의
11. 상품의 위계에 투자

PART 8 임대사업자 등록과 세금 혜택
1. 주택 임대사업자 등록
2. 세금 혜택
3. 주택 임대사업자 등록 시 단점

PART 9 부자 되는 주택 임대사업자

부록 1 임대주택 등록 활성화 방안 해설
부록 2 고가 월세 아파트