￭ 이 책은
주택부터 상가까지, 계약부터 경매 대응까지 임대차에 관한 모든 것!
신혼집이 경매로 넘어가 보증금을 몽땅 날리게 된 홍대리, 전셋집이 공매로 넘어간 이과장, 임차권등기 하고도 억대의 상가 보증금을 떼인 박사장이 경매 전문가 김선생에게 특별과외를 받고 훌륭한 임차인으로 거듭나는 이야기를 담고 있다. 이제까지 어렵게만 느껴졌던 임대차 문제를 실전 사례를 통해 쉽고 재미있게 풀어냈으며, 임대차에 관한 모든 내용을 총망라했다는 장점을 가진 책이다. 임대차 계약을 앞둔 임차인과 임대인, 공인중개사는 물론 경매 위기에 처한 임차인들도 꼭 읽어봐야 할 책이다
세상의 모든 임차인들이 꼭 보아야 할 책!
-쪽박 찬 임대차에서 나 보란 듯이 성공한 임차인들의 이야기

우리는 모두 내 집만은 괜찮을 것이라 착각하고 산다!

대한민국에서 전세 사는 사람은 얼마나 많고, 상가를 임대한 사람들은 또 얼마나 많은가? 알게 모르게 보증금을 떼이고 눈물 흘리는 사람들은 또 얼마나 많은가? 보증금을 손해 보는 사람들을 보면, 임대차의 상식조차 모르는 사람이 거의 99%다. 경매나 공매 물건을 보면 임차인이 보증금 손실을 보는 사례가 빈번히 발생하고 있다. 저자는 이 책의 주인공들이 살고 있는 한 주택을 낙찰받으면서 임대차 상식사전을 집필하기로 마음먹었다고 한다. 그 임차인은 장애인으로, 하루하루를 어렵게 살고 있었는데 살고 있던 집이 경매당하는 바람에 보증금을 날리게 된 것이다.




중개업소는 임대차 계약을 책임지지 않는다!

임차인 중에서 보증금의 손실이 발생할 것이라 의심하며 사는 사람은 없다. 하지만 우리 주변에서 보증금을 떼이는 경우는 너무 흔하다. 이 책의 주인공인 홍대리, 이과장, 박사장도 임차한 주택이 경매당하는 바람에 좌절감을 맛보게 된 경우이다. 이 책은 주인공들이 임차인의 권리를 공부하면서 스스로 쪽박 찬 임대차를 벗어나 마침내 임대인으로 성공하는 이야기를 다루고 있다. 우리는 많은 부분에서 오해를 하며 살고 있다. 부동산 중개업소에서 작성된 임대차계약이면 보증금의 손해가 발생할 시 중개업소가 100% 책임을 질 것 같지만, 사실은 임차인이 100% 책임지지 않으면 그나마 다행일 것이다. 대부분의 경우, 중개업소가 보증금의 20% 내외만 책임지므로 이 책의 주인공들과 같이 뼈아픈 후회로 이어지게 된다.




임대차 계약서 작성 단계부터 경매, 공매 대응까지!

시작이 좋아야 끝이 좋다는 이야기가 있다. 임대차 계약은 계약 단계에서부터 주의를 기울여야 한다. 계약서 작성 전 반드시 체크해야 될 사항부터 계약서 작성하는 방법에 대해 자세하게 설명이 되어 있다. 특별법 보호대상 임차인이 되기 위한 조건과 임차인의 2가지 권리인 대항력과 우선변제권에 대해 마스터할 수 있도록 해준다. 또한 공동주택일 경우 등 특수한 사례에서의 권리관계 분석부터 임차권 승계 사례, 임차인의 손해배상 책임 등에 대해 꼼꼼하게 설명해준다. 마지막으로 임차 주택이 경매와 공매로 넘어갈 시 어떻게 대응해야 하는지 사례와 함께 친절한 해설이 이어진다. 마지막으로 임차인들이 경매 주택을 낙찰받아 임대사업자로 변신하는 성공 스토리가 보너스로 수록되어 있다.

등장인물
머리말 “선생님, 깡통전세금이 뭐예요?

1장. 쪽박 찬 임대차엔 이유가 있다
01 전세 보증금을 경매로 날린 홍대리 이야기
홍대리의 새 출발에 먹구름이 끼다 | 홍대리의 전셋집이 경매로 넘어가다 | 홍대리, 뒤늦은 후회와 좌절에서 벗어나다
02 전셋집이 공매로 넘어간 이과장 이야기
이과장의 전셋집이 공매로 매각되다 | 이과장이 절망 속에서 작은 희망을 품다
03 상가 임차보증금을 떼인 박사장 이야기
박사장은 장사만 열심히 하면 부자가 되는 줄 알았다 | 박사장의 상가건물이 경매에 넘어가다 | 임차권등기까지 한 박사장은 왜 보증금을 떼이게 되었나 | 박사장, 후회를 털고 새로운 길을 찾다
04 떼인 보증금은 중개업소에 청구하면 된다?
중개업소 100% 책임의 오해와 진실 | 보증금의 몇 %를 보장받을 수 있을까? | 홍대리가 중개업소에 청구 가능한 손해배상 범위 | 이과장이 중개업소에 청구 가능한 손해배상 범위 | 박사장이 중개업소에 청구 가능한 손해배상 범위 | 김선생이 조촐한 술자리를 마련하다
05 홍대리, 이과장, 박사장, 새 희망을 꿈꾸다

2장. 임차인의 근심거리, 임대차계약 완전 정복
06 계약서 작성 전에 유의해야 할 점은 무엇인가?
계약의 의미와 효력에 대해 알고 싶습니다 | 임대차계약서 작성하기 전에 유의할 사항은 무엇인가?
07 임대차계약은 누구와 어떻게 작성해야 하나?
누구와 임대차계약을 해야 완벽하게 보호받을 수 있을까? | 계약서는 이렇게 작성해야 나의 보증금을 보호받는다
08 중개수수료는 어떻게 계산하며, 누가 부담하는가?
부동산 거래 또는 임대차계약 체결 시 중개수수료 계산 방법 | 중개수수료는 누가 부담하나
09 임차보증금을 어떻게 안전하게 지킬 수 있나?
계약서 작성 이후 계약금의 지급 방법 | 중도금이나 잔금 지급 시 유의해야 될 사항 | 잔금 지급 후 무엇을 해야 하나
10 장기수선충당금과 선수관리비는 누가 어떻게 부담하나?
11 계약서 작성 후, 계약이 해지되면 어떻게 대응할까?
계약의 해제와 해지에 대해서 | 계약서 작성 후 중도금지급 이전에 계약 해제가 가능할까? | 중도금 지급 이후(계약이행의 착수가 있은 후) 계약 해제
12 임대인이 임차보증금을 반환하지 않을 경우 대처 방법은?
임대인 또는 임차인의 계약해지 통보방법과 묵시적 갱신의 경우 | 임대인이 주택임차보증금을 반환하지 않을 경우 | 임차보증금을 반환받기 위한 방법과 절차 | 보증금을 반환받지 못한 경우 “서울시 전·월세보증금지원센터” 활용

3장. 특별법으로 보호받는 임차인 Vs. 민법상의 임차인
13 물권과 채권에 관한 설명과 이들 간의 우선순위는?
물권과 물권 상호 간의 우선순위 | 채권에 대한 설명과 채권 상호 간의 우선순위 | 채권과 물권이 충돌하는 경우
14 주임법 적용대상 건물과 보호 대상 임차인을 알아보자
주택임대차보호법의 적용 대상 건물과 대상에서 제외되는 경우 | 주임법상 보호 대상
15 주택임차인이 주임법상 대항력과 우선변제권을 가지려면
주택임차인의 대항력이 발생하려면 어떠한 요건을 갖추고 있어야 하나? | 특수한 경우의 대항력과 우선변제권 | 경매나 공매절차에서 임차인의 우선변제권
16 상가임차인이 상임법상 대항력과 우선변제권을 가지려면
상임법의 적용을 받을 수 있는 대상은 어떻게 되는가?| 상가건물에 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력은 언제 발생되는가? | 경매나 공매절차에서 임차인의 우선변제권
17 민법상 임차인은 대항력이 없는 일반채권자에 불과하다
민법상의 임차인은 일반채권자로 소유자가 바뀌면 대항력이 없다 | 민법상 임차인이 배당에 참여하려면 가압류나 집행권원이 필요하다 | 일반임차인이 대항력을 가지려면 임차권등기를 해야 한다 | 일반임차인이 전세권을 설정하면 대항력과 우선변제권을 가지게 된다 | 일반임차인이 지상권을 설정하면 대항력을 가진다

4장. 꼭 알아두어야 할 임차인의 기본 권리
18 임대차 계약 기간과 갱신 및 해지는 어떻게 결정되는가?
임대차계약 기간은 어떻게 정해지나?| 계약의 갱신과 묵시적 갱신 | 묵시적 갱신의 경우 임대 기간과 계약 해지 방법 | 경매로 매각 시 임차인의 임대 기간과 부당이득 | 지상권, 전세권, 임차권등기, 임대차계약 등의 차이점에 대해 분석해보자!
19 임대차 기간에도 차임을 연체하면 계약을 해지할 수 있다
주택임차인의 차임 등의 증감청구권과 월차임 전환 시 산정률 | 상가임차인의 차임 등의 증감청구권과 월차임 전환 시 산정률 | 부동산 실무에서 주택이나 상가임차인의 보증금을 월차임으로 전환하는 경우 | 임대인이 임차인의 차임 연체로 임대차계약을 해지할 수 있는 경우 | 임차인이 보증금의 존재를 이유로 차임 지급을 거절 또는 연체 시 | 임대차보증금액보다 임차인의 채무액이 많은 경우, 변제충당의 방법 | 임대차에 관한 분쟁을 이유로 차임을 2기 이상 연체한 경우 | 양수인이 승계 이전의 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는지 여부 | 임차인의 채무 불이행으로 인하여 해지된 경우 부속물 매수청구권?| 임차인의 필요비와 유익비 상환청구권의 제척 기간
20 임차권 등기명령제도와 민법상 임대차등기는 어떤 차이가 있나?
임차권등기명령 제도와 민법상 임대차등기의 차이점 | 임차권등기명령 제도| 등기된 임차권
21 임대차의 양도와 전대차는 적법해야 한다
임대차의 양도와 전대차에서 주의할 점| 임차권 또는 임차권등기의 적법한 양도, 그리고 임차권에 대한 가압류의 효력
22 임차권과 전세권에서 전세금반환채권과 분리양도를 할 경우
주임법상 임차보증금채권의 분리양도 시 대항력과 우선변제권 | 임차권 양도 통지 이후 보증금반환채권과 임차인에 대한 인도 이행 의무 | 전세권에 저당권이나 가압류등기가 있는 경우 전세금 반환과 건물 인도 의무 | 임차권에 가압류나 압류가 있는 경우, 임차인과 임대인의 대처 방법

5장. 최우선변제금과 우선변제권이란 2개의 권리
23 임차인의 최우선변제금은 어떻게 결정되는가?
최우선변제에 관한 사항과 적용 대상 범위 | 주임법상 소액임차보증금과 일정액(최우선변제금) | 최우선변제금 지급 기준의 권리(소액임차인 결정 기준) | 소액임차인의 지위와 확정일자우선변제권의 지위를 겸하는 경우 배당
24 최우선변제금과 다른 채권이 충돌하는 경우 배당 사례
경매로 매각될 경우 매각대금의 배당 순서| 최우선변제기준일이 채권자에 따라 상이한 경우 배당 사례 | 담보물권 없는 경우 최우선변제금 계산 사례 | 최우선변제금과 담보물권, 기타 채권과 순위가 충돌하게 되는 경우 해결 방법
25 확정일자부 우선변제권은?
확정일자부 우선변제권의 효력 발생 시점 | 확정일자부 우선변제권이란? | 입주와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖춘 경우 | 확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제 요건
26 임차보증금 증감 시 재계약서 작성과 소액임차인의 지위
집주인이 바뀌면 계약서를 새로 작성해야 하나? | 임차보증금 증액으로 재계약서를 작성하는 경우 | 임차보증금 감액으로 재계약서를 작성하는 경우| 소액임차보증금의 적용 시기
27 주택임차인의 대항력과 확정일자부 우선변제권
갑 저당권이 먼저 설정되고 나서 임차인이 전입하고 갑이 임의경매 신청한 경우 | 임차인 갑이 먼저 전입하고 근저당권 을이 저당권 설정한 경우 | 을 임차인이 확정일자 다음 날 전입했는데 같은 날 병이 저당권을 설정한 경우 | 확정일자 임차인이 근저당 설정 후 임차보증금을 증액한 경우 배당 사례
28 경매 개시 시점에 따른 대항요건과 확정일자의 효력
경매 개시 전에 전입하고 이후에 확정일자를 받을 경우 배당 방법 | 경매 개시 이후에 전입한 확정일자부 임차인과 경매 개시 이전에 전입 후 경매 개시 이후 확정일자를 받은 경우의 배당 사례

6장. 상가임차인에게도 유효한 2개의 권리
29 상가임차인의 최우선변제금과 우선변제금
최우선변제금은 어떻게 결정되는가? | 상가임차인의 확정일자부 우선변제권| 상가임차인은 어떻게 특별법의 보호 대상이 아닌 일반임차인이 되는가
30 상가건물에서 임차인과 다른 채권자 간의 배당
상가건물에서 상임법 시행 전후 근저당권이 혼합된 경우의 배당 사례| 상임법 시행일 이후 근저당권과 상임법상 환산보증금을 초과하는 사례의 배당 | 상임법 1차 개정과 2차 개정 사이 근저당권 등이 중복 설정되었을 경우

7장. 전세권 Vs. 주임법상의 채권적인 전세
31 임차인이 전세권을 설정하고 입주한 경우
전세권이란?| 전세권에서 유의할 점 | 경매절차에서 선순위 전세권과 후순위 전세권이 모두 소멸되는가? | 전세권이 최선순위와 후순위인 경우의 사례 | 상가건물 일부에 설정된 전세권은 특별한 위험이 따른다 | 전세권의 존속 기간 갱신과 전세보증금의 증액 시 어떻게 대처하면 될까?
32 전세권과 주임법상 임차권(채권적 전세)의 차이
채권적 전세와 전세권의 차이 | 우선변제권 발생 시점 | 채권적 전세의 장점 | 전세권의 장점| 전세권과 채권적인 전세에서 우선변제권 | 경매를 신청할 수 있는 권리와 말소기준권리

8장. 공유물에서 임대차계약과 지분경매 사례
33 공유물에서 계약 체결과 해지 및 인도 청구 방법
공유물이란? | 공유물에 대한 임대차계약 체결 및 해지| 채무자, 다른 공유자, 임차인 등이 공유물을 점유하고 있는 경우의 인도 청구
34 아파트 2분의 1 지분경매에서 배당 방법과 대위범위
지분경매에서 배당 방법과 후순위 저당권자와 매수인의 권리 | 아파트의 2분의 1 지분이 경매로 매각된 경우 권리분석과 매수 이후 대응 방법
35 공유물에서 처분제한을 받은 임대차계약 및 물권의 운명
공유물의 일부 지분에 처분 제한(가압류, 근저당)을 받은 임대차계약 | 공유물의 일부 지분에 처분 제한(가압류, 근저당)을 받은 용익물권과 담보물권의 운명

9장. 임대차계약과 임차권이 승계되는 특별한 사례
36 미등기 아파트나 분양권에서 매매나 임대차계약 체결
미등기 아파트나 분양권에서 매매계약 체결 시 유의할 사항| 경매로 분양권 취득 시 유의사항 | 임시 사용 승인이 난 미등기 아파트에서 임대차계약 체결 시 유의사항|
37 건물만 소유한 자와 임대차계약을 한 임차인의 경우
건물만 소유한 자와 임대차계약을 한 임차인 | 다가구주택에서 건물만 소유한 임대인과 계약을 체결한 임차인 | 대지권이 없는 집합건물 소유자를 임대인으로 계약을 체결한 임차인
38 토지별도등기가 있는 아파트와 임대차계약을 체결하면?
토지별도등기란 어떠한 의미인가?| 토지별도등기된 채권자가 경매 신청을 하면 대지권이 미등기로 바뀐다| 토지별도등기된 아파트는 언제든지 대지권을 잃을 수 있다
39 주택을 유치권자가 점유하는 경우와 신탁등기된 경우 누구와 계약해야 하나?
유치권자가 점유하고 있으면 누구와 계약해야 하나? | 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유 | 소유자의 동의를 얻어 유치권자와 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유 | 유치권자의 동의를 얻어 소유자와 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유| 담보신탁등기 된 주택의 임대차 계약 방법
40 임차인 사망 시 임차권의 승계 및 명의이전 방법
배우자와 자녀가 함께 거주하는 중 임차인이 사망한 경우 | 임차인 홀로 임차주택에 거주하다가 사망한 경우| 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 거주하다가 임차인이 사망한 경우 | 임대인이 사망한 경우 임차인의 보증금 반환 방법

10장. 임차인의 배당요구와 배당금 지급 방법
41 임차주택이 경매당했다는 사실을 임차인은 어떻게 알 수 있나?
경매는 어떻게 진행되는가? | 경매 신청서 접수 후, 경매개시결정과 등기부 기입등기 및 채무자의 송달 | 경매로 매각되기 전 매각준비절차의 진행 | 임차인은 경매 사실을 언제 알고 배당요구를 하게 될까?
42 임차인은 어떻게 배당요구를 하고 배당금을 수령하나?
임차인의 권리신고 및 배당요구 방법과 배당금 지급 | 임차인이 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외된 경우 부당이득 반환| 임차인이 경락받을 경우 배당금으로부터 경락대금 상계 가능 여부
43 임차인은 연체차임이 있더라도 보증금 전액을 배당요구할 수 있다
임차인의 연체 차임에 대한 공제 후 배당 여부 | 연체 차임에 대한 처리 방법에 대한 판례
44 경매와 공매가 동시에 진행될 경우 대처 방법
법원경매와 압류재산 공매가 동시에 경합 시 우선권은?| 민사집행법상 진행절차와 국세징수법상 체납 처분 절차 | 경매와 공매가 경합한 상태에서 공매로 매각될 경우 대항요건은? | 경매와 공매가 동시에 진행된 경우 처리 과정
45 임차인이 금융기관 대출 시 무상거주확인서를 작성한 경우
건물 명도 거부가 신의칙에 반한다고 대항력을 인정하지 않은 경우| 임차인의 건물 명도 거부가 신의칙에 반하지 않는다고 판단한 사례 | 무상거주확인서가 작성된 사례 종합 분석
46 토지와 건물의 채권자가 다를 경우 배당 방법
나대지에 토지만 근저당권을 설정한 후, 건물이 신축된 경우 | 공동저당권이 설정된 후 건물이 철거되고 나서 신축된 경우

11장. 임차인의 건물 인도 시기와 임대인의 수선 의무
47 대항력 유무에 따른 건물 인도 시기와 부당이득
주임법에서 정한 대항력 있는 임차인의 건물 인도 시기는 언제인가?| 경매절차에서 대항력 있는 임차인이 건물 인도를 거절할 수 있는 시기 | 대항력 없는 임차인 등의 건물 인도 시기와 부당이득으로 보게 되는 시점
48 임대인의 수선 의무와 임차인의 손해배상책임 여부
임대인의 수선 의무에 해당하는지에 대한 판단 기준 | 임차인의 손해배상책임 여부에 대한 판단 기준

12장. 이과장과 홍대리, 임대사업자로 화려하게 변신하다
49 임차주택이 경매당하면 우선순위는 어떻게 결정되나?
배당에서 우선순위는 어떻게 결정되나?| 채권 간의 우선순위는?
50 박사장, 경매절차에서 대항력을 주장하다
임차인은 성공했지만 낙찰자는 입찰보증금 포기로 실패한 경우 | 임차인과 낙찰자가 모두 성공한 사례
51 홍대리, 선순위 전세권자로 경매에서 대항력을 행사하다
홍대리, 전세권에 대해서 예상 배당표를 작성하다 | 매각 결과를 가지고 홍대리와 낙찰자의 인수 금액 비교
52 이과장과 홍대리, 임대를 위해 다가구주택을 구입하다
대항력으로 살아남은 임차인들을 이용, 초기 투자 비용을 최소화하라| 입찰 대상 물건 정보 및 입찰 결과 | 매각 결과로 본 이과장과 홍대리의 인수 금액 비교 | 홍대리와 이과장의 입찰에 박사장이 동행하다 | 이과장과 홍대리는 약간의 수선으로 임대수익을 높이고자 한다| 홍대리, 이과장, 박사장 모두 졸업하다