머리말

상업용 부동산은 그 규모가 크고 이를 소유하고 운영하는 주체들은 보통 투자를 목적으로 자산을 보유한다. 서울의 주요 업무 권역이라고 할 수 있는 도심 권역, 여의도 권역, 강남 권역 등에 있는 대형 빌딩들을 살펴보면 일반 법인들이 보유하고 있는 것들도 있지만, 투자 상품의 목적으로 부동산 펀드나 리츠 형태로 소유하고 있는 자산들도 상당수가 있다.

이처럼 많은 업무용 빌딩들이 자산 시장에서 반복적으로 거래가 되고 있는데, 이런 자산을 투자 및 운영 관리하는 주체들은 부동산 전문가들이 있는 부동산 자산운용사, 부동산 투자회사, 부동산 자산관리회사 등이다.

이렇게 전문투자자들이 시장에서 활동하면서 우리나라 상업용 부동산의 거래가 활발해지고 자산의 투자 규모도 급격하게 성장했다. 그러면서 직업의 한 분야로 상업용 부동산 업계에 대한 관심도 나날이 커져 가고 있다. 반면에 짧은 기간 동안 급격하게 성장한 분야이다 보니, 직무에 대한 체계적인 교육이나 업무에 대한 매뉴얼 등이 아직은 부족한 상황이다. 또한, 전문성을 요하는 직무이다 보니 현업에 있는 사람들도 계속해서 자기 계발이나 학습을 해야 할 것들이 많은 편이다.

게다가 상업용 부동산 업계로 진입을 하려는 초심자들은 어떤 것부터 학습하고 배워나가야 할지 알기가 어렵다. 그나마 부동산 관련 전공자들은 학교에서 기본적인 지식이라도 배우지만, 그마저도 현업에서 필요한 실무적인 스킬에 대해서는 충분한 학습을 하지 못하고 취업을 하는 일도 많다. 그러다 보니 어떤 회사에 들어가느냐에 따라 또는 어떤 팀에서 일을 하느냐에 따라 실무 지식을 익히는 수준의 차이가 날 수밖에 없다.

이처럼 지식의 습득이나 직무에 대한 이해가 쉽지 않은 것은, 아무래도 부동산의 특성상 사회의 다양한 분야와 연결되어 있다 보니 종합적인 지식을 요구하는 것도 한몫을 한다. 다양한 지식을 한꺼번에 고루 잘 알아야 한다는 것은 부동산업계의 입문자들이 겪어야 하는 필연적인 어려움 중의 하나이다. 뿐만 아니라 상업용 부동산은 경제 상황이나 관련 법규 등에 큰 영향을 받기 때문에, 현업에 있지 않으면 시장의 흐름을 파악하기가 쉽지 않다. 상업용 부동산 업계에 취업을 준비하는 많은 분들이나 다른 분야에서 전직을 하려는 사람들이 장벽으로 느끼는 부분이 이 지점이다.

이런 어려움들을 조금이나마 해소해 보고자 그동안 현업에서 일을 하면서 후배들에게 알려줬으면 하는 지식과 정보들을 정리하여 책으로 출간하게 되었다. 강의 활동이나 온라인 콘텐츠를 통해 전달했던 노하우나 현업의 업무 지식을 정리하여 상업용 부동산 업계에 들어올 준비를 하는 초심자나 입문자를 위한 교과서가 되기를 바라면서 집필을 했다.

이 책에서는 상업용 부동산 자산의 대표적인 부동산인 오피스 빌딩의 운영과 관리를 위해 알아야 하는 실무 지식들을 담았다. 상업용 부동산의 주요 투자 자산인 오피스 빌딩을 중심으로 살펴보면서 상업용 부동산 업계에서 일을 하면서 알아야 하는 것들을 체계적으로 정리하였다. 오피스 빌딩을 선택하여 책을 정리한 것은 상업용 부동산 투자나 운영 관리를 이해하기에 최적화된 자산이기 때문이다. 오피스 빌딩에 대한 이해를 바탕으로 기본 지식을 갖추고 있으면 다른 유형의 상업용 부동산 자산들에 대한 이해도 쉽게 할 수 있다.

상업용 부동산 업계는 앞으로도 계속 성장하고 발전하면서 변화할 것이고, 이에 맞춰 지속적으로 내용을 보강하면서 실무자들에게 도움이 될 수 있는 책이 될 수 있게 꾸준하게 개정을 하는 노력도 할 것이다. 저자로서의 바람은 이 책이 상업용 부동산 업계에 입문하려는 취업 준비생들이나 업계의 주니어들이 업무를 하기 위해 참고할 수 있는 교과서가 되는 것이다. 그래서 오랫동안 독자들이 꾸준하게 찾아주는 책이 되었으면 좋겠다.

2023년 11월
민성식

PART 01 상업용 부동산 시장과 자산관리자 _ 023
01 자산관리의 목적과 자산관리자의 정의 _ 023
부동산 자산관리의 목적 _ 023
부동산 자산관리의 도입배경 _ 025
부동산 자산관리자란? _ 027
자산관리자의 정의 _ 029
부동산 자산의 경영자 _ 030

02 상업용 부동산 시장 구성과 자산의 특징 _ 031
상업용 부동산 시장 참여자 _ 031
상업용 부동산의 종류와 특징 _ 033
부동산의 생애 주기와 주요 업무 _ 034

03 자산관리를 위한 구성 요소 _ 037
자산 운영과 각 분야의 역할 _ 037
PM 팀의 구성 인력과 자산관리 수수료 _ 038

PART 02 자산관리 업무를 위한 기본 지식 _ 043
01 자산관리자의 역량과 배경지식 _ 043
부동산 자산관리자의 역량 _ 043
자산관리업무를 위한 배경지식 _ 046

02 자산관리를 위한 재무제표의 이해 _ 049
재무제표의 구성 요소 _ 049
재무제표의 활용과 이해 _ 052

03 부동산 공적 장부의 이해 _ 055
부동산 공적 장부의 관리 _ 055
건축물대장의 이해 _ 056
등기부등본의 이해 _ 057

04 시설관리 인력과 건축 설비 _ 059
시설 운영팀의 구성과 역할 _ 059
법적 필수 인력의 선임 _ 061
건축 설비의 이해 _ 062

PART 03 자산의 운영 준비와 리스크 관리 _ 069
01 임차인 입주와 운영 준비 _ 069
임차인 입주 절차 _ 069
임차인 입주 전 준비 업무 _ 070
임차인 입주 시 필요정보 _ 073

02 임차인 입주 공사 준비와 관리 _ 076
임차인 인테리어 공사의 준비 _ 076
인테리어 공사 가이드라인의 주요 내용 _ 078
인테리어 도면 검토의 필요성 _ 078
인테리어 공정별 주요 검토 사항 _ 079
인테리어 공사 일정 및 공정 관리 _ 082
준공 검사와 하자처리 _ 084
인테리어 공사 관련 민원 및 주의 사항 _ 085
인테리어 공사 시 주의해야 할 임차인 _ 090

03 자산관리를 위한 운영 규정과 매뉴얼 _ 093
빌딩 운영 규정의 필요성과 구성 내용 _ 093
운영을 위해 필요한 기타 매뉴얼 _ 094

04 임차인 리스크 관리와 예방법 _ 097
임차인 리스크의 종류 _ 097
임차인 리스크의 예방과 제거 _ 099
임차인의 선별 기준 _ 102
가중평균 잔여 임대기간(WALE) _ 103
제소전화해의 활용 _ 105
부실 임차인의 처리와 대응 _ 107

05 사고 예방과 운영 관련 보험 _ 109
운영 중 발생하는 재해와 사고 예방 _ 109
임차인 민원과 대응 _ 110
부동산 운영 관련 보험 _ 112
빌딩 운영을 위한 보험 관련 용어 _ 115

PART 04 임대차계약 관리와 실무 지식 _ 119
01 상업용 부동산 임대시장의 구조와 기본 지식 _ 119
임대 시장과 임대 업무의 구분 _ 119
임대 업무를 위한 실무 지식 _ 122
순점유비용(NOC)의 정의와 해석방법 _ 125
임차인이 사무실 이전 시 검토 요소 _ 127
임차인이 사무실을 이전하는 이유 _ 132

02 임대료 및 관리비 종류와 임대 마케팅 _ 135
임대료와 관리비의 종류 _ 135
임대 마케팅 지원 방식 _ 137
임대 전략 _ 140

03 표준 임대차계약서의 주요 항목과 내용 _ 142
임대차계약서의 주요 항목 _ 142

04 임대차계약 정보의 관리 _ 152
임대차계약 정보의 관리 _ 152
임차인의 현황 관리 _ 155

05 임대차계약의 변경과 임대료 및 관리비의 조정 _ 158
임대차계약의 변경 _ 158
보증금, 임대료 및 관리비의 조정 _ 159

PART 05 자산관리자의 주요 업무 _ 163
01 임차인 입주 중 주요 업무 _ 163
임차인 입주 중 업무 _ 163

02 임대료 및 관리비의 청구와 각종 비용의 지급 _ 171
임대료 및 관리비의 청구와 미수금의 관리 _ 171
운영 비용의 청구와 각종 비용의 지급 _ 172
유지 보수비, 각종 비용 및 돌발 비용 지급 처리 _ 174

03 임차인과의 관계 관리 _ 176
임차인의 유지 및 관리의 중요성 _ 176
임차인이 원하는 것 _ 177
임차인이 높이 평가하는 항목 _ 178
임차인과의 커뮤케이션 _ 180

04 연체 임차인의 발생과 관리 방법 _ 181
연체 발생 시 업무 절차 _ 181
연체 임차인과의 협상법 _ 182

05 임차인 퇴거 절차와 관련 업무 _ 185
임차인 퇴거 시 필요 업무 _ 185
보증금 반환 체크 리스트 _ 186

PART 06 운영 예산의 작성과 구성 항목 _ 191
01 운영 예산의 준비와 배경지식 _ 191
운영 예산의 준비와 작성 _ 191
운영 예산 작성의 기준 수립 _ 192
운영 예산 템플릿의 구조와 항목들 _ 194
운영 예산의 흐름 _ 197

02 운영 예산의 구성과 항목 해설 _ 198
영업수익의 구성 _ 198
FM 용역비의 구성 _ 201
외주 용역 및 수선비 - 건축 _ 203
외주 용역 및 수선비 - 전기 _ 204
외주 용역 및 수선비 - 기계 _ 206
외주 용역 및 수선비 - 소방 _ 207
외주 용역 및 수선비 - 미화 _ 209
외주 용역 및 수선비 - 보안/안내 _ 210
외주 용역 및 수선비 - 주차 및 기타 _ 210
외주 용역 및 수선비 - 공사비 _ 212
수도광열비 _ 212
각종 세금 _ 213
보험료 등 _ 214
임대 비용, PM 수수료 등 _ 215
기타 운영비 _ 216
영업 외 수익과 비용 _ 217
자본적지출(CAPEX) _ 218

03 자산관리 보고서의 작성 _ 219
자산관리 보고서의 구성과 내용 _ 219
자산 운영의 평가와 기준 _ 222

PART 07 자산 매각과 투자 전략의 이해 _ 227
01 부동산 자산 매각 절차의 이해 _ 227
부동산 자산 매각 절차 _ 227
자산 매각 시 자산관리자의 역할 _ 229

02 자산매입을 위한 4가지 기본 실사 _ 231
법률실사 _ 231
감정평가 _ 232
재무실사 _ 233
물리실사 _ 233

03 부동산 금융 용어와 자산 가격 산정 _ 235
자본환원율 _ 235
감정평가 3방식의 이해 _ 237
임대료와 매각가 비교 사례를 활용한 자산 가격 비교 _ 240
대출 이자율과 자산 가격 _ 243

04 투자 자금의 구성과 자금의 종류 _ 244
투자 자금의 구성 _ 244
투자자의 종류에 대한 이해 _ 246

05 다양한 투자 구조화를 통한 전략 _ 248
Equity 투자자 Trench를 활용한 다변화 - 이종 수익증권 _ 248
Loan 투자자 Trench를 활용한 다변화 - 선, 중, 후순위 구조 _ 250
자산관리회사들의 PM 수주 - 보통주 참여와 임차 확약 _ 251
Equity 투자자와 Loan 투자자가 동일 _ 252
Sale and Leaseback 이후 보통주 참여 _ 253
건설사들의 책임준공과 Master Lease 구조 _ 254
투자자의 조건부 선매입 구조 _ 255
우선 매수 옵션의 행사와 활용 _ 256
현금흐름의 안정성을 통한 구조화 _ 258
Share Deal VS Asset Deal _ 259
Refinancing _ 260
Recapitalization _ 261

PART 08 자산 가치 향상 전략과 자산관리의 미래 _ 265
01 부동산 자산 가치 향상 전략과 실행 방안 _ 265
자산 가치 향상의 의미 _ 265
자산 가치의 종류 _ 267
자산 가치 향상 사례 탐구 - FM 근무자들의 업무 환경 _ 269
자산 가치 향상 사례 탐구 - 차별화된 빌딩 서비스 _ 271
부가 수익의 창출 _ 273
리모델링 및 시설물 개선 공사 _ 274
홍보 마케팅 전략 _ 276

02 임차인 근무 환경의 변화와 각종 사례 _ 278
세대(사용자)의 교체와 일하는 방식의 변화 _ 278
초고층 빌딩과 복합개발 자산들의 증가 _ 279
빌딩 경쟁자들의 등장 _ 281
임차인 편의 시설과 사례 _ 284

03 친환경 빌딩의 운영과 관리 _ 286
쾌적한 실내 환경에 대한 요구 _ 286
LEED, WELL 그리고 ESG _ 288

책을 마무리하며 _ 291