지분 경매 노하우와 실전 사례 분석으로
고정 수익의 창출을 돕는 책

특수 경매에서 공유지분 이론이나 판례 등을 공부하다 보면 법적으로 생소하고 어려운 부분에 부딪힐 때가 많다. 지은이는 이 책 한 권만 잘 이해하면 학습이 가능하도록 이론과 실전 사례를 적절히 넣어 총 10장으로 구성했다. 1장 ‘공유지분의 개념’에서는 공유지분의 기본 개념과 지분의 처분 및 제한 등을 알아본다. 2장 ‘공유자 간의 법률관계’에서는 공유물의 관리 및 보존, 처분과 변경 등에 대해 알아보고, 관련 판결도 살펴본다. 3장 ‘공유의 주장’에서는 지분의 대외적 주장과 공유자의 우선매수청구권 등을 알아본다. 4장 ‘공유물의 분할’에서는 분할의 구체적인 방법, 법령상의 토지 분할 최소면적 규정, 대금 분할, 현물 분할 판결에 대한 항소 이후 대금 분할, 분할의 효과 등을 담았다. 5장 ‘공유지분 물건의 권리분석’에서는 물건의 변동과 등기, 형식적 경매, 특별한정승인의 기간, 상속 포기 등을 살펴보고, 6장 ‘공유지분의 낙찰 후 인도’에서는 공유자, 임차인 등에 대해 알아본다. 7장 ‘공유지분의 배당문제’에서는 지분 경매 시 임차보증금의 배당, 과반수 미만의 지분권자와 임대차계약을 체결한 경우의 배당 요구 등을 공부해본다. 8장 ‘공유지분의 해법’에서는 공유지분의 처리순서와 민사소송, 비송사건에 대한 개념을 파악해보고, 9장 ‘구분소유적 공유관계’에서는 구분소유의 개념, 구분소유적 공유관계의 약정 효력과 법정지상권, 해소 사례 등을 살펴본다. 마지막 10장의 ‘적용 사례’에서는 다양한 실제 사례를 통해 지금까지 배운 내용을 적용해보고, 완벽히 이해할 수 있는 코너를 마련했다. 공유지분과 특수 경매에 가까워지는 기회가 될 것이다.

책 속에서

공유자는 자기의 지분을 자유롭게 처분할 수 있다(민법 제263조). 지분처분금지(持分處分禁止)의 특약(特約)을 하더라도 당사자 간에만 유효한 채권적 효력을 가질 뿐이며, 그러한 특약을 등기할 방법도 없다. 다만, ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 의한 구분건물의 공용부분에 대한 지분, 대지사용권에 대한 지분은 전유부분과 분리해 처분할수 없다.

복수의 권리자가 소유권이전청구권을 보존하기 위해 가등기를 마쳐둔 경우 자신의 지분에 관하여 단독으로 그 가등기에 기한 본등기를 청구할수 있으며, 그 가등기 원인을 매매예약으로 했다는 이유만으로 가등기 권리자 전원이 동시에 본등기 절차의 이행을 청구하여야 한다고 볼 수 없다(대법원 2002. 7. 9. 선고 2001다43922, 43939판결).

지분을 양도하거나 지분에 담보권을 설정하는 것과 달리 지분에 지상권, 전세권 등의 용익물권을 설정하는 것은 일물일권주의에 반하고 공유물 전체에 영향을 미치므로 공유자 전원의 동의를 필요로 한다. 용익물권의 설정은 그 효과가 공유물 전체에 미쳐 실질적으로 공유물 전체를 처분하는 결과가 되기 때문이다.
⇒ 지분을 양도하거나 저당권설정을 하는 데는 동의가 필요 없다.
--- p.17

1. 등기부 분석
1) 김○ 3/7, 김○휘 2/7, 김○경 2/7 상속(2011. 3. 4)
2) 아들 지분 2/7 경매 진행(2015. 9. 9)
3) 채권자가 뒤늦게 아들의 사망을 알고 김○씨를 상속인으로 대위등기(2015. 11. 9)
4) 김○이 공유자우선매수로 낙찰이 되었지만 법원에서 뒤늦게 자격이 안 되는 것을 알고 불허가 결정(2016. 5. 16)
5) 채권자가 상속인을 김○에서 시어머니인 김○희로 신청착오를 이유로 정정 신청(김○과 채권자 교감)
6) 김○은 떳떳하게 공유자의 자격으로 공유자우선매수 신청을 하고 매각허가 결정
⇒ 최고가 낙찰자는 등기부 분석과 공유자우선매수 제한 사유만 잘 알았다면 입찰법정에서 집행관에게 이의제기를 해서 낙찰받을 수 있는 사건이었다. 즉, 아는 만큼 보인다.
--- p.54

1. 협의 성립
1) 공유자가 낙찰자의 지분 인수
2) 낙찰자가 공유자 지분 인수
3) 공유자들이 합의해서 제3자에게 처분 후 수익청산
4) 낙찰자의 지분에 상응하는 공유물에 대한 사용료를 청구
2. 협의 불성립
※ 부당이득반환청구 소송
1) 타인 지분의 가압류를 신청한다.
2) 공유물을 사용·수익하는 공유자를 상대로 임료 청구소송을 제기한다.
3) 임료에 관한 판결 후 다른 지분소유자를 상대로 강제 경매를 신청한다.
4) 만일 물건이 좋다면 매수인은 공유자우선매수권을 행사해 나머지 지분을 취득할 수 있다.
※ 공유물 분할 청구소송
1) 타인 지분에 대한 처분금지가처분을 신청한다.
2) 공유물 분할 청구소송 후 경매를 통해 투자 금액을 회수하거나 아니면 경매에 직접 참여해 낙찰받을 수 있다.
기본적인 주의사항
① 공유물 분할에 의한 형식적 경매로 진행 시 공유자우선매수권이 인정되지 않는다.
② 공유물 분할 경매는 형식적 경매의 절차를 밟기 때문에 등기상의 근저당권이나 가압류 등 제한사항이 말소되지 않고 인수된다.
따라서 관할 법원에 말소 여부를 확인하고 참여해야 낭패를 보지 않는다.
대다수 법원은 형식적 경매임에도 등기상의 부담을 말소해주기도 한다.
③ 저렴하게 낙찰받아야 하며, 경우에 따라 오랜 시간이 소요될 수 있다는 점을 인지해야 한다.
--- p.117

01. 공유지분의개념 15
01-1. 공유지분의 개념 16
01-2. 공유의 성립 16
01-3. 지분의 처분 및 제한 17
01-4. 지분권자의 권리 18
※ 대법원 2009.12.10. 선고 2009다54294 판결(부당이득금반환) 18
영동 2017타경1686(1) - 기존 지분권자의 전형적인 답변서 및 준비서면 19
01-5. 유증, 사인증여 21
포항 2020타경35831 - 부담부증여를 알고 매수해줄 사람을 찾는다 22
광주 2015타경16222 - 주택수를 고려한 토지, 건물 지분 물건은 경쟁이 덜하다 25
진주 2016타경6667(2) - 입지가 불량하더라도 사줄 사람만 확실하다면 26
01-6. 상속 우선순위 28
※ 민법 개정 전후 상속비율 30
춘천 2017타경6548 - 재혼 후 친양자 입양제도 33

02. 공유자 간의 법률관계 35
02-1. 공유물의 관리 및 보존 36
02-2. 공유물의 처분·변경 38
02-3. 공유물에 대한 부담(보증금반환채무의 성질) 39
※ 불가분채무, 불가분채권 39
※ (진정)연대채무 - 가분채무 - 일부의 이행을 청구할 수 있다(불가분채무와의 차이) 40
02-4. 대금 분할을 위한 논리 41
원주 2018타경3580 - 대금 분할의 논리를 제공하는 판결 41

03. 공유의 주장 45
03-1. 지분의 대외적 주장 46
03-2. 공유관계의 대외적 주장 47
03-3. 공유자의 우선매수청구권(공유자우선매수 신고제도) 48
남원 2017타경1633 - 일부 지분권자의 공유자우선매수 신청 53
대전 2015타경19063 - 채무자의 상속인이자 지분권자의 공유자우선매수 신청 54

04. 공유물의 분할 57
04-1. 분할의 자유 58
광주 2022타경61992 합유등기 60
04-2. 분할의 방법 62
군산 2017타경4148(2) - 채무자의 지분을 매수한 기존 지분권자 63
※ 소송승계(소송인수)67
04-3. 구체적인 분할 방법 69
04-4. 토지 분할 최소면적 71
여주 2019타경34614 - 토지 분할 최소면적 72
※ 법령상의 토지 분할 최소면적 규정 74
04-5. 대금 분할의 엄격한 요건 및 해결책 76
인천 2011타경4232 - 지분 근저당 후 공유물 분할 청구 77
04-6. 현물 분할 판결에 대한 항소 이후 대금 분할 80
공매 2015-17452-001 - 현물 분할 판결 항소 이후 대금 분할 판결 80
04-7. 분할의 효과 82
※ 상속재산 분할의 소급효와 제3자의 보호범위(대법원 2019다249312 판결) 82
※ 권리의 하자(민법) 84
※ 물건의 하자(민법) 85
속초 2020타경11310 - 변론종결 이후 가등기의 효력 87
광주 2020타경13708 - 변론종결 이전 가등기의 효력 88

05. 공유지분 물건의 권리분석 89
※ 물권의 변동 - 물권의 취득, 변경, 상실을 총칭 90
※ 물권의 변동과 등기 91
※ 물권변동의 종류 91
춘천 2022타경1196 - 아는 만큼 보이는 물건 94
※ 형식적 경매(청산) - 한정승인 + 청산절차 97
※ 특별한정승인 기간 99
※ 상속포기 100
제천 2021타경1208 - 이해관계인 분석으로는 입찰의 매력이 없는 물건

06. 공유지분의 낙찰 후 인도 103
06-1. 공유자 105
06-2. 임차인(관리행위에 의한 임대차계약) 106
06-3. 관리행위에 의한 임대차인지 여부 107
공매 2016-02321-003 - 현실은 관리행위에 의한 임대차계약일 확률이 떨어진다 107

07. 공유지분의 배당문제 111
07-1. 지분 경매 시 임차보증금의 배당(관리행위에 의한 임대차계약) 112
07-2. 과반수 미만의 지분권자와 임대차계약을 체결한 경우의 배당요구 113
07-3. 공유지분에 대한 근저당 설정 후에 전체 지분에 설정한 용익물권의 처리 113
07-4. 과반수지분권자와 계약한 임차인의 경매 신청권 113

08. 공유지분의 해법 115
공유지분의 처리 순서도 116
※ 민사소송의 종류 118
※ 민사소송의 기본 원칙 119
※ 비송사건이란? 122
논산 2006타경4614(2) - 수익은 시간을 먹고 자란다 123
원주 2018타경502698 - 형식적 경매를 대비한 지분 낙찰가율 126
부산 2016타경104837 - 지분낙찰 후 공유물 분할소송 이후 형식적 경매 129
※ 부동산 처분금지 가처분신청서 131

09. 구분소유적 공유관계133
09-1. 개념 134
09-2. 구분소유적 공유관계의 약정 효력 134
09-3. 구분소유적 공유관계와 법정지상권 135
09-4. 구분소유적 공유관계가 경매에 의해 제3자에게 승계되기 위한 요건 136
※ 구분소유적 공유관계가 낙찰자에게 승계되기 위한 요건 137
순천 2022타경1654(1) - 실상은 구분소유이나 경매 시 표상은 되지 않음 138
공매 2010-00094-001 - 구분소유적 공유관계도 아니고 최소분할 제한면적에 걸림 139
09-5. 구분소유적 공유관계의 해소 141
09-6. 구분소유적 공유관계의 해소 사례 142

10. 적용 사례 143
진주 2016타경7622 - 낙찰 이후 가족이 매수함 144
전주 2016타경5875 - 점유하는 형제인 지분권자가 매수함 146
의정부 2016타경27910 - 좋은 물건이라 모두 입찰하는 물건 148
광주 2016타경6680 - 이럴 거면 전 회차에 단독낙찰이 100번 낫다 150
통영 2015타경6755 - 이때까지만 해도 전형적인 물건의 입찰가는 한 끗 차이였다 151
강릉 2015타경4398 - 공유자우선매수 때문에 포기하지는 말자 153
서산 2016타경276 - 낙찰 이후 노모가 매수함 156
여주 2019타경7421 - 형식적 경매까지 진행하다 취하 158