2023년은 모두에게 길고 지루했던 코로나가 끝나가고, 폭우와 무더운 여름을 힘겹게 이겨내는 시간이었으나, 저자는 부동산감정평가론 출간작업을 미국 조지아주에서 안식년 기간 동안 할 수 있게 되어 매우 기쁘게 생각한다.
저자는 부동산감정평가론이 부동산학에서 기본적이면서 중요한 부동산의 가치(가격)가 어떻게 발생 및 형성되어 화폐단위로 평가, 결정되는 과정과 절차를 체계적으로 설명한 교재로서 부동산학과 재학생이나 부동산에 관심이 있는 분들을 위한 이론적, 실무적인 지침서가 되기를 바란다.

먼저 제1장 감정평가의 이해를 통해 감정평가의 개념, 제도, 기능 등, 제2장 부동산의 이해에서는 감정평가의 대상인 부동산의 법률적, 경제적, 기술적, 사회적 개념 등, 제3장 가치 및 가격에 대한 이해에서는 부동산의 경제적 가치가 무엇인지, 즉 감정평가의 목적에 대하여 설명하였다. 제4장 부동산가치형성에 대한 이해에서는 부동산가치의 발생요인인 유용성, 상대적 희소성, 유효수요에 대하여 이해하고, 가치발생요인에 영향을 미치는 부동산가치 형성요인의 변동이 부동산이라는 공간의 범위에서 일반적 요인, 지역적 요인, 개별적 요인으로 구분할 수 있다. 제5장 부동산시장에 대한 이해에서는 부동산의 가치는 각 요인에 의해 발생하고 형성되며 상호작용에 의해 끊임없이 영향을 주고받는 피드백관계에 있는데, 이러한 작용이 일어나는 장소, 공간인 부동산시장에 대하여, 제6장 부동산분석에 대한 이해에서는 부동산과 관련한 현상이나 활동을 분석하는 것으로서 다양한 분석 영역이 있으며, 최유효이용분석이 필수적이며 최유효이용의 판단기준과 특수상황에서의 최유효이용 등에 대하여, 제7장 감정평가원칙에 대한 이해에서는 감정평가를 할 때 준수해야 할 원칙과 기준을 규정한 감정평가에 관한 규칙의 내용인 시장가치기준 원칙, 현황기준 원칙, 개별물건기준 원칙을 살펴보고자 한다. 제8장 감정평가방법에 대한 이해에서는 부동산의 경제적 가치를 판정하는 감정평가의 방식인 원가방식, 비교방식, 수익방식 및 공시지가기준법을, 제9장 감정평가의 절차에서는 감정평가실무에서 정형화된 평가 절차인 기본적 사항의 확정, 처리계획 수립, 대상물건 확인, 자료수집 및 정리, 자료검토 및 가치형성요인의 분석, 감정평가방법의 선정 및 적용, 감정평가액의 결정 및 표시에 이르는 일련의 감정평가 절차를, 제10장 감정평가서에서는 감정평가 의뢰와 수임으로부터 시작하여 감정평가서를 작성하는 것에 대하여 알아본다. 제11장 물건별 감정평가 및 제12장 목적별 평가에서는 앞의 내용을 종합하여 이론 및 실무적인 평가 방법에 대하여 설명하였다.
본서의 내용은 감정평가사를 준비하는 부동산학과 재학생이나 수험생들에게도 좋은 길잡이가 되었으면 한다. 이번 작업을 마치며 다소 아쉬운 부분이나 부족한 부분 등은 추후 개정 작업을 통하여 보완해 나가도록 하겠다.

끝으로 이 책이 나오기까지 물심양면으로 지원해 주신 박영사 회장님과 임직원분들에게 깊은 감사를 드리며, 공동저자로서 책 전반에 걸쳐 힘써주신 이현표 감정평가사에게도 진심으로 감사의 마음을 표한다.

2023년 8월
이 상 훈

PART 01
부동산감정평가의 기초

Chapter 01
감정평가의 이해
Ⅰ. 감정평가의 개념 5
Ⅱ. 감정평가제도 9
Ⅲ. 감정평가의 기능과 필요성 23
Ⅳ. 감정평가의 분류 27
Ⅴ. 부동산가격공시제도 34
Ⅵ. 감정평가(사)의 윤리 44

Chapter 02
부동산의 이해
Ⅰ. 부동산의 개념 53
Ⅱ. 부동산의 분류 59
Ⅲ. 부동산의 특성 74
Ⅳ. 부동산의 기타특성 78

PART 02
부동산감정평가의 과정

Chapter 03
가치 및 가격에 대한 이해
Ⅰ. 가치 및 가격의 개념 85
Ⅱ. 부동산가치(가격)의 기능과 특징 87
Ⅲ. 가치다원론 91
Ⅳ. 시장가치와 시장가치 외의 가치 93
Ⅴ. 가치이론, 지대 및 지가이론 등 100

Chapter 04
부동산가치형성에 대한 이해
section 01 부동산가치의 발생요인 113
Ⅰ. 개요 113
Ⅱ. 부동산의 유용성 114
Ⅲ. 부동산의 상대적 희소성 116
Ⅳ. 부동산에 대한 유효수요 118
Ⅴ. 법적 이전성 119
section 02 부동산가치의 형성요인 119
Ⅰ. 부동산가치 형성요인분석의 필요성 119
Ⅱ. 일반적 요인 120
Ⅲ. 지역적 요인 133
Ⅳ. 개별적 요인 140
section 03 부동산가치형성과정 153
Ⅰ. 개요 153
Ⅱ. 가격 수준의 형성 153
Ⅲ. 구체적 가치의 형성 154
Ⅳ. 부동산의 특성이 부동산가치형성에 미치는 영향 155
section 04 부동산가치의 제 원칙 157
Ⅰ. 부동산가치 제 원칙의 의의 157
Ⅱ. 가치 제 원칙의 내용 159

Chapter 05
부동산시장에 대한 이해
section 01 부동산시장 169
Ⅰ. 부동산시장의 이해 169
Ⅱ. 부동산시장의 수요와 공급 183
Ⅲ. 부동산시장의 효율성 194
Ⅳ. 부동산 자산시장 197
section 02 부동산 경기변동이론 204
Ⅰ. 부동산 경기변동의 의의 204
Ⅱ. 부동산 경기변동의 특징 205
Ⅲ. 부동산 경기변동요인 및 측정지표 211
Ⅳ. 부동산 경기순환론 214

Chapter 06
부동산분석에 대한 이해
Ⅰ. 일반분석 221
Ⅱ. 지역분석 221
Ⅲ. 개별분석 231
Ⅳ. 최유효이용분석 234
Ⅴ. 시장분석과 시장성분석 등 238

PART 03
부동산감정평가의 방법

Chapter 07
감정평가원칙에 대한 이해
Ⅰ. 시장가치기준 원칙 247
Ⅱ. 현황기준 원칙 248
Ⅲ. 개별물건기준 원칙 252

Chapter 08
감정평가방법에 대한 이해
section 01 서 론 254
section 02 비교방식 257
Ⅰ. 거래사례비교법 257
Ⅱ. 임대사례비교법 263
Ⅲ. 공시지가기준법 265
section 03 원가방식 272
Ⅰ. 원가법 272
Ⅱ. 적산법 284
section 04 수익방식 288
Ⅰ. 수익환원법 288
Ⅱ. 수익분석법 305
section 05 시산가액 조정 308

PART 04
부동산감정평가의 활동

Chapter 09
감정평가의 절차
Ⅰ. 개요 314
Ⅱ. 감정평가절차 315

Chapter 10
감정평가서
Ⅰ. 개 요 324
Ⅱ. 감정평가서 325
Ⅲ. 감정평가검토와 감정평가심사 등 333

Chapter 11
물건별 감정평가
section 01 토지의 감정평가 337
Ⅰ. 개요 337
Ⅱ. 감정평가방법 338
Ⅲ. 용도별 토지의 감정평가 338
Ⅳ. 특수토지의 감정평가 340
section 02 건물의 감정평가 346
Ⅰ. 개요 346
Ⅱ. 감정평가방법 347
Ⅲ. 특수한 건물의 감정평가 348
section 03 토지와 건물의 일괄평가 350
Ⅰ. 구분소유 부동산 350
Ⅱ. 복합부동산 354
section 04 임대료의 감정평가 355
Ⅰ. 개요 355
Ⅱ. 임대료의 특성 및 구분 357
Ⅲ. 임대료의 지불방식 및 임대차계약의 내용 360
Ⅳ. 임대료 감정평가의 절차 및 원칙 등 365
Ⅴ. 임대료 감정평가방법 366

Chapter 12
목적별 감정평가
section 01 담보평가 382
Ⅰ. 개요 382
Ⅱ. 담보평가의 의뢰와 수임 384
Ⅲ. 담보평가의 절차, 원칙 등 387
Ⅳ. 담보 감정평가서의 작성, 검토 390
Ⅴ. 물건별 담보평가 390
Ⅵ. 동산담보평가 396
section 02 경매평가 396
Ⅰ. 개요 396
Ⅱ. 경매 감정평가업무 처리 398
Ⅲ. 물건별 경매평가 418
section 03 그 밖의 감정평가 431
Ⅰ. 도시정비평가 431
Ⅱ. 재무보고평가 434
Ⅲ. 감정평가와 관련된 상담 및 자문 등 435
Ⅳ. 보상평가 437

부록
감정평가에 관한 규칙 446