20년 경력 부동산 실전투자자, “결국 답은 역세권이다.”
2015년부터 2021년까지 이어진 부동산 상승장은 ‘역세권 급등’으로 정리할 수 있다. GTX 예정지와 신분당선 연장, 경전철까지 역세권과 관련한 이슈가 터질 때마다 시장이 들썩였다. 또한 윤석열 정부의 재건축, 재개발 활성화 기조로 역세권 구축들이 들썩이고 있고, 2022년 3월 발표된 ‘2040서울도시기본계획(2040서울플랜)’에서 내세운 핵심과제 중 하나인 주거, 일자리, 여가가 함께하는 보행일상권 또한 역세권을 중심지로 삼는 개발이 제시되었다. 20년 투자 경력에 1만 4,000여 명이 넘는 수강생을 배출한 이 책의 저자 문현웅 대표는 “결국 답은 역세권이다. 부동산 시장에 영원한 상승장은 없다. 상승과 하락을 반복하기 마련이다. 그러나 역세권은 상승장에선 2~3배 오르고, 하락장엔 버티는 힘이 좋다. 앞으로 부동산 시장에서 승리하려면 남보다 더 오를, 알짜배기 역세권을 골라 기회를 잡는 것이 무엇보다 중요하다”라고 단언한다.

인서울 역세권부터 GTX, 경전철, 제4차 국가철도망 구축계획까지
역세권이 좋다는 건 누구나 알지만 역세권에 대해 ‘제대로’ 아는 사람들은 드물다. 이 책은 인서울 주요 역세권에 위치한 아파트 단지들의 단지정보와 재건축 및 리모델링 가능성을 살펴보는 한편, 연식부터 용적률, 주차대수, 학군정보, 진학률까지 한눈에 살펴볼 수 있도록 정리했다. GTX도 빼놓을 수 없다. 착공한 A노선을 비롯해 동부권의 많은 기대를 받고 있는 B노선, 4개역이 추가되어 14개 역으로 진행될 예정인 C노선, 그리고 논란이 많은 D노선까지 노선별 현황과 미래가치, 리스크와 유망 단지들을 꼼꼼하게 살펴본다. 더불어 경전철 개통으로 수혜를 받을 것으로 예상되는 아파트 단지와 주거용 주택, 이에 더해 위례과천선, 송파하남선, 강동하남남양주선 등 제4차 국가철도망 구축계획과 관련한 노선까지 빠짐없이 살펴 이 책 한 권으로 수도권 역세권에 대해 모두 살펴볼 수 있도록 했다.

정책을 알면 미래가 보인다! 2040서울플랜과 윤석열 정부 정책 분석
부동산은 정책에 많은 영향을 받는다. 저자들은 현재 논란이 많은 GTX-D 노선의 시작점을 추적하면 2013년 서울시에서 구상한 ‘남부광역급행철도’까지 거슬러 올라간다는 점을 지적하며 ‘제4차 국가철도망 구축계획’을 비롯해 국가에서 발표되는 정책을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다고 강조한다. 새롭게 들어선 윤석열 정부의 공약은 당장에 추진되긴 어렵지만 앞으로의 부동산 정책 방향을 엿볼 수 있는 지점이다. 특히나 ‘재건축 정밀안전진단 기준 완화’를 추진하고 있고 리모델링과 관련해선 특별법 신설까지 거론했던 만큼 재건축, 재개발, 리모델링 단지들에 대한 관심이 높아지고 있다. 신속통합기획, 공공재개발, 3080+ 등 개발사업의 특징과 관련 지역, 그리고 35층 고도제한 철폐와 용도지역 유연화 등 격변이라 할 만큼 많은 변화를 담은 2040서울플랜도 파헤친다. 《역세권 도장깨기》에서는 다양한 정책들이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지, 그리고 구체적으로 이와 관련하여 어떤 아파트 단지들을 살펴보아야 하는지 역세권별로 살펴봐 실수요자들에게 도움이 되도록 했다.

아파트, 재건축, 재개발, 상가, 빌라까지 실제 투자사례 숨김없이 공개!
이 책의 가장 큰 장점은 풍부한 사례다. 단순히 역세권과 정책에 대한 분석을 넘어 아파트, 재건축, 재개발, 빌라, 상가, 토지 등 오랫동안 실전투자를 해온 저자의 경험을 풍부하게 담았다. 더불어 저자의 강의를 들은 수강생들의 사례까지 소개하며 독자들이 역세권 부동산의 다양한 요소들을 판단할 수 있는 능력을 키우도록 했다. 마곡지구의 마곡엠밸리 단지들은 연식도 비슷하고 입지도 비슷한데 단지별로 가격차가 나는 이유는 무엇일까? KTX가 5분 간격으로 지나가는 기찻길 옆 아파트는 과연 가격이 올랐을까? 저자가 뚝섬역에 위치한 아파트를 추천했으나 고민 끝에 매수하지 않은 신혼부부의 사연은 무엇이며 현재 그 아파트는 어떤 평가를 받고 있는지, 목동은 외부에선 7단지를 높이 평가하는데 실제 목동에 거주하며 저자가 느꼈던 생각과 실거주자들의 생각은 어떤지, 저자가 2010년대 중반 노원구 아파트들에 투자하기로 결심한 이유는 무엇이며, 수강생이 실투자금 2억으로 경매를 통해 용산 주상복합을 매입한 이야기, 저자에게 2013년과 2015년 두 차례나 용산 래미안첼리투스를 매수할 기회가 있었지만 망설임 끝내 매수하지 않아 훗날 아쉬워했던 경험까지 솔직담백하게 공개한다.

본문 중에서

앞서 말했듯 영원한 상승장은 없습니다. 부동산 시장은 상승과 하락을 반복하기 마련입니다. 간절하게 첫 내 집 마련을 꿈꾸는 사람이든, 좀 더 나은 주거환경을 위해 갈아타기를 노리는 사람이든, 자산을 키우기 위해 투자처를 찾는 사람이든 준비된 자만이 기회를 잡을 수 있습니다.
- 오를 땐 더 많이 오르고 내릴 땐 적게 내리는 곳 (21p)

재미있는 아파트가 2015년에 준공된 공덕파크자이예요. 사실 공덕파크자이아파트는 분양 당시 미분양일 정도로 인기가 없었거든요. 34평(전용 84㎡) 분양가가 대략 6~7억 원 정도였어요. 당시 분양조건은 계약금 10%만 있으면 전체 계약을 끌고 갈 수 있는 상황이었죠. 즉 자기자본 6,000~7,000만 원 정도만 있으면 60%는 중도금 대출이 되었고 나머지 30%는 잔금을 납부하고 소유권을 이전할 수 있었어요! 만일 잔금이 부족하다면 아파트 준공 시점에서 전세를 놓아서 잔금을 치르고 소유권을 이전하는 형식도 있었기에 적은 금액으로 투자가 가능했던거죠.
- 사통팔달 교통과 아쉬운 학군 (95p)

많은 재건축 단지에서 이런 이권 다툼 때문에 논쟁이 생기고, 때로는 상가는 아예 제외하고 재건축을 진행하는 경우가 이 때문이군요. 용산구 래미안첼리투스 상가동도 그렇고 강동구의 래미안솔베뉴, 심지어 서초동 서초푸르지오써밋도 기존 상가를 재건축 사업지에 포함시키지 못하고 상가와 분리해서 재건축하였죠. 상가동 투자에 관심이 있다면 이런 사례들을 늘 염두에 두고 꼼꼼하게 검토하는 것이 필요하겠네요!
- 공덕의 얼마 남지 않은 재개발구역, 족발의 성지 공덕시장 (99p)

중계그린과 중계무지개아파트 모두 예비안전진단을 통과한 상태로 적극적으로 재건축을 추진하고 있는 대규모 단지들이죠. 두 곳은 상계주공보다 전세금이 높아서 전세가 오르는 시기만 잘 맞으면 상계주공과 비교해 적은 금액으로 투자가 가능한 아파트인 것이 또한 장점이라 할 수 있겠네요.
- 아파트 도장깨기: 중계역 터주대감 중계무지개아파트, 중계그린 (132p)

2020년 6월 17일 발표된 부동산 대책에서 부실 안전진단기관에 대한 페널티가 강화되는 등 1, 2차 안전진단통과가 지금으로선 상당히 어려운데요. 윤석열 정부 공약 중 30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제, 안전진단통과의 장애물인 구조적 안전성 항목 50%에서 30%로 하향, 주거환경비율을 15%에서 30%로 상향이 실현되면 경우 목동은 새로운 국면을 맞이할 수 있습니다.
- 목동 재건축 단지의 희망 사항(170p)

바로 목동성원(성원상떼빌), 벽산아파트(벽산블루밍)가 주인공이죠. 이 두 아파트는 규모도 작고 목동7단지와 같이 재건축하는 아파트는 아닌데요. 100퍼센트 목운중학교에 배정된다는 장점이 있어요. 사실 4년 전쯤만 하더라도 2억 원 정도로 갭투자로 매수할 수 있었던 아파트입니다. 목동의 어느 단지에서라도 재건축 진행으로 이주를 하게 된다면, 이주 수요 때문에 가격이 오를 수 있는 아파트라서 가치가 있죠.
- 아파트 도장깨기: 학군 효과를 누리는 알짜 나홀로(175p)

맞아요. 2017년에도 대치현대는 24평형 기준 매매가 10억 원에 전세가가 6억 원이었으니 갭투자로 4억 원 정도가 필요했었어요. 그런데 대치현대 바로 밑에 있는 한 동짜리 대치효성은 접근이 가능했었죠! 대치효성은 나홀로 아파트인데요. 2017년 당시 24평(전용 59㎡) 매매가가 8억 원 정도에 전세는 6억 원대였네요. 대치현대 바로 아래에 있으면서도 두 아파트의 전세가는 거의 비슷한 수준이었어요.
- 대치동에 2억 원으로 투자 가능한 아파트가 있었다? (196p)

6,000만 원을 투자해서 10억 원을 번 물건! 바로 길음역 8, 9번 출구로 나가면 보이는 2022년 1월 입주한 길음 롯데캐슬클라시아입니다. 이 지역이 재개발 지역이거든요. 2014~2015년도에 대지지분 8~10평에 실평수가 16평 정도의 빌라가 2억 원에서 2억 2,000만 원 정도였어요. 당시 전세가 1억 4,000~1억 6,000만 원 정도였습니다. 실투자금 6,000만 원 정도면 이 주변의 빌라를 살 수 있었다는 이야기죠
- 길음역 주변 넘버원, 길음뉴타운 (201p)

저 같은 경우 개인적으로 두 번 정도 첼리투스를 살 기회가 있었거든요. 2013년 재건축 직전의 렉스아파트가 9억 원이었는데 이때가 첫 번째 기회였어요. 그런데 당시 분담금 5억 원은 정말 크게 느껴졌었어요. 그때 압구정 현대아파트 32평형이 12억 원 정도였으니까 어느 정도인지 감이 오시죠? 두 번째 기회는 첼리투스가 다 건축되고 난 후 101동 한강 조망이 최고로 잘 나오는 호수가 20억 원 정도 했었을 때였습니다. 조망은 정말 멋있었는데 지금처럼 호가가 40억 원까지 치솟을 줄 누가 쉽게 예측할 수 있었을까요?
- 아파트 도장깨기: 최고의 주거단지, 동부 이촌동(278p)

1974년 준공된 이촌현대는 총 8개 동 653세대 단지인데요, 리모델링 공사를 이미 시작했어요. 시공사는 포스코이고 2021년 12월 이주를 하고 있었죠. 서울 권역에서 비교적 대단지면서 중형 평수 리모델링 사례라 이 단지가 조성되고 난 후의 모습을 반드시 참고할 필요성이 있는 아주 중요한 단지예요. 마지막으로 지금 당장 리모델링을 하지 않아도 주거 측면에서 우수한 단지인 동부이촌동우성, 한강대우, 한가람아파트, 이촌강촌아파트가 있습니다.
- 아파트 도장깨기: 최고의 주거단지, 동부 이촌동 (280p)

동탄은 경기 남부권이고 서울에서 봤을 때 수원보다 더 멀어요. 때문에 시장가가 높다는 생각이 들 수도 있는데요. 이런 거리상의 단점에도 불구하고 두 곳의 운명을 가른 것은 1신도시는 신도시를 관통하는 지하철이 없었고 2신도시는 수서역까지 직행하고 향후 삼성역까지 15분대로 주파할 수 있는 SRT, GTX 환승역인 동탄역이 인근에 있다는 부분입니다. 실제로 동탄역을 논외로 하면 동탄1신도시에서 현재 이용할 수 있는 가장 가까운 지하철역은 수도권전철 1호선 병점역입니다. 향후 인덕원역과 동탄역을 연결하는 동탄인덕원선이 동탄1, 2신도시를 연결하지만, SRT와 GTX의 환승역인 동탄역이 두 신도시의 운명을 갈라놓았다 해도 과언이 아닙니다.
- 경기 남부의 새로운 연결점이 될 GTX-A 동탄역 (315p)

오솔길실버공원역 인근으로는 2021년 3월 29일 공공재개발 2차 후보지로 선정된 신월 7-2 구역과 2021년 12월 28일 서울시에서 추진하는 신속통합기획 적용 민간재개발 후보지로 선정된 신월 7-1 구역이 있습니다. 재미있게도 한 곳은 정부가 추진하는 공공재개발 방식, 다른 한 곳은 서울시에서 주관하는 신속통합기획 민간재개발 방식인데요. 차후 어떤 사업방식이 더 좋은 결과를 낼지 비교할 수 있는 좋은 사례지가 되지 않을까 싶습니다.
- 목동선 (386p)

1부 역세권을 알아야 오르는 집이 보인다
01 반드시 역세권을 공부해야 하는 이유
02 2040서울플랜과 알짜배기 역세권
03 기회는 미래 역세권에 있다
04 부동산 고수가 알려주는 역세권 임장비법

2부 인서울 역세권 도장깨기
01 성수역·뚝섬역·서울숲역
02 공덕역·대흥역
03 노원역·중계역
04 잠실역·석촌역
05 목동역·오목교역
06 대치역·개포동역
07 길음역·성신여대입구역
08 고덕역·상일동역
09 대림역·신풍역
10 용산역·삼각지역

3부 미래 도시철도의 핵심, GTX 도장깨기
01 GTX 노선 파헤치기
02 GTX-A 킨텍스역, 운정역
03 GTX-A 동탄역, 용인역
04 GTX-B 송도역, 인천시청역
05 GTX-B 상봉역, 별내역
06 GTX-C 의정부역, 창동역
07 GTX-C 금정역, 수원역
08 GTX-D 장기역

4부 숨어 있는 금맥을 찾아라, 경전철 도장깨기
01 서울경전철 개발의 흐름
02 우이신설선
03 신림선
04 동북선
05 서부선
06 목동선

5부 반드시 알아야 할 제4차 국가철도망 구축계획
01 국가철도망 구축계획이란?
02 위례과천선
03 송파하남선
04 강동하남남양주선, 고양은평선, 위례삼동선, 대장홍대선, 제2경인선

6부 부동산 거래 시 알아야 할 필수상식
분양권과 입주권은 어떤 차이점이 있나요?
지주택은 왜 위험하다고 이야기하는 것인가요?
전용 84, 33평, 전용 25평, 84타입, 공급면적 109㎡… 매번 헷갈려요
2베이, 3베이, 4베이라고 이야기하던데 베이는 어떻게 구분하는 것인가요?
양도세에서 ‘필요경비’를 공제받을 수 있다던데요?
DTI와 DSR은 어떤 차이가 있나요?
그렇다면 차주단위 DSR에서 제외되는 대출은 어떤 것이 있나요?
아파트 청약에서 해당지역 거주자 우선공급과 인근지역 비율이 다르던데요?
‘인근지역’이라는 것의 기준이 따로 정해져 있나요?
전셋집 구할 때 중요하다는 전입신고, 확정일자, 우선변제권이 궁금해요
우선변제권을 받는 것과 ‘전세권설정’ 중 어느 쪽이 더 안전한가요?
전세금반환보증보험이 무엇인가요?
청약 시 무주택으로 인정되는 주택이 있다던데요?
무순위 청약, 줍줍이 무엇인가요?
매수를 원하는 단지의 범위를 좁히려는데 임장을 가서 체크할 점이 있을까요?
집 내부를 보러가서는 어떤 점들을 중요하게 확인해야 할까요?
아파트 리모델링이 무엇인가요?
아파트가 낡았으면 리모델링이 아니라 재건축을 하는 것이 좋지 않나요?
‘토지거래허가구역’은 왜 지정되는 것이고 어떤 효력이 있나요?
서울시의 모아주택, 모아타운이 무엇인가요?