책속에서

개정 9판을 내놓으며

이 책은 부동산경매에 관하여 교재로 쓰려고 만든 책이다.
학교에서 경매강의를 하다 보니 경매에 대하여 체계적으로 알릴 수 있는 교재의 필요성을 느끼고 있었고 실제로 경매 현장에서 필요한 내용이 무엇인지도 정리할 필요도 있었다 부동산경매를 통해 시간적 경제적으로 자유인이 되기 위해서는 어디서부터 공부해야 할지 방향을 제시하고 싶었다.
요즈음 유튜브가 대세이고 수많은 유튜버가 좋은 내용을 방송하는 시대이다.
그러나 부동산경매라는 분야에서 수익을 얻고 생존하려면 경매에 대하여 전반적인 지식이 필요하고 숨어있는 함정들을 이해해야만 할 것이다.
경매재태크라는 것은 치열한 경쟁을 해야 하는 것이기 때문에 전체적인 맥락을 이해하고 부분적인 전문 지식을 쌓아가야 핵심 역량에서 남들보다 앞설 수 있다고 믿는다. 재미있는 책은 아니지만 경매에 필요한 지식을 체계적으로 정리하였다고 생각한다.

개정 8판을 거치는 동안 수없이 법이 바뀌고 판례가 바뀌었다.
법이 바뀌고 새로운 판례가 나올 때마다 새롭게 공부하지 않으면 안된다.
지난 지식은 현재의 경매에 도움이 되지 않기 때문이다. 실전에서는 지금 현재의 지식만 필요하고 지난 지식은 오히려 손실로 이어진다 끊임없이 새로운 정보로 무장해야만 치열한 경매 시장에서 살아남을 수 있다. 그러나 이렇게 쉽지 않은 길을 간다고 하더라도 경매재태크 분야에 도전할 수 있는 것은 행복한 일이 아닐까 싶다. 입문하는 것 자체가 용기가 필요하기 때문이다.
2년 넘게 코로나로 인하여 수많은 자영업자들이 생사의 기로에서 어려움을 겪고 평범한 사람들도 생활 기반이 위태해져 가고 있다. 이 상황이 언제 끝날지 아무도 장담할 수 없게 되었다.
여지껏 경험해 보지 못한 환경에 무방비로 노출되어 미래를 설계하기 어려운 지경이다. 이때에 그래도 희망을 꿈꾸며 살아 남을 수 있는 방법을 부동산 경매를 통해 찾을 수 있지 않을까 싶다.

대대적으로 교정하면서 그동안 내가 잘못 알았던 부분이 상당함을 알게 되었다. 전문가로서 부끄러운 부분이 한두 군데가 아니다. 법을 전문으로 공부하지 못하여 법률 부분에 많은 오류를 발견하였고 이를 교정하였다. 교정을 맡아주신 임형택 집행관님께 다시 한번 감사의 말씀을 드린다.

오랜 시간 동안 독자들로부터 과분한 사랑을 받은 것 같다.
주위에 좋은 사람들로부터도 너무나 많은 사랑을 받고 있다.
감사할 일들이 한 둘이 아니다 경매라는 분야를 만난 것도 감사하고 20년 넘게 이 분야에 살아남을 수 있었던 것도 감사하고...

사랑하는 아내와 오랜 도전 끝에 원하는 길을 가게 된 채정이와 정식이에게도 고마움과 사랑하는 마음을 전한다.
연구실에서 저자 씀

제 1 편 경매의 개념 22

01. 경매의 의의 22
1. 경매(競賣)란? / 22
2. 우리나라 경매의 역사 / 23
3. 경매의 분류 / 24
02. 경매의 진행 절차도 28
1. 경매 신청과 매각 준비 / 29
2. 매각의 실시와 대금 납부 / 30
3. 배당과 명도 / 32
03. 경매의 장·단점 33
1. 경매의 장점 / 33
2. 경매의 단점 / 37
04. 경매와 종잣돈 40
05. 경매로부터 무엇을 배우는가? 41
1. 타산지석 / 42
2. 투자자금의 중요성 / 42
3. 재산을 지키는 방법을 배운다. / 43
4. 가격에 대한 객관적인 시선을 가질 수 있다. /43
06. 어떤 사람들이 경매를 당할까? 43
07. 최근의 부동산 현황과 경매 성향 45
1. 우리나라 부동산 현황 / 45
2. 부동산 경매 현황 / 46
3. 경매의 미래 / 46
08. 경매의 편견 47
1. 경매로 산 물건은 재수가 없다. / 47
2. 경매는 어려운 사람들을 괴롭히며 돈 버는 것이다. / 48
3. 경매를 당하는지도 몰랐다. / 50
4. 경매는 조직폭력배나 하는 것이다. / 51
5. 경매해봐야 돈이 안 된다. / 52
6. 경매하면 정말 큰돈을 번다. / 53
09. 직업으로서의 경매 55
1. 나 홀로 경매족 / 55
2. 경매 컨설팅업 / 57
3. 컨설팅 업체가 지탄의 대상이 되는 경우 / 58
10. 경매에서 자주 쓰이는 부동산 관련 용어 59
1. 매각기일 / 60
2. 매각결정기일 / 60
3. 법정매각조건 / 61
4. 특별매각조건 / 61
5. 개별경매 (\u003d분할경매＝개별매각)/ 61
6. 매각기일 및 매각결정기일 통지 / 62
7. 매각기일 및 매각결정기일의 공고 / 62
8. 매각기일의 지정 / 62
9. 매각물건명세서 / 62
10. 매각허가결정 / 63
11. 매수보증금 / 63
12. 일괄매각 / 64
13. 취 하 / 64
14. 취 소 / 64
15. 각 하 / 64
16. 기 각 / 65
17. 채권적 전세 / 65
18. 전세권 / 65
19. 아파트 / 65
20. 연립주택 / 65
21. 다세대주택 / 65
22. 다가구주택 / 66
23. 다중주택 / 66
24. 최저매각가격 / 66

제 2 편 경매에 참여하는 절차 68

01. 경매 정보수집 및 공부하는 법 68
1. 대법원 법원경매정보 사이트 / 68
2. 자산관리공사의 온비드 / 71
3. 경매 정보지 / 73
4. 각종 경매 유료 사이트 / 73
5. 부동관 관련 사이트 / 75
6. 경매에 관한 책 / 76
7. 인터넷상의 블로그와 카페 / 78
02. 경매지와 경매 사이트 보는 법 79
1. 유료 경매 정보 회사의 홈페이지 구성 / 79
2. 부동산의 실제조사는 제출 서류에 대한 권리분석을 통하여 결정한다. / 90
03. 찾은 물건의 현장답사 요령 91
1. 1층이 빌라나 구분 상가인 경우 / 91
2. 부동산 중개업소는 여러 곳을 가야 한다. / 92
3. 등기부 등본이나 서류에 누락된 부분을 확인해야 한다. / 92
4. 건축물 관리대장에 기록된 구조와 현황이 일치하는지 확인한다. / 93
5. 예정 수리비 산정을 해야 한다. / 93
6. 실제 누가 점유하고 있는지 확인해 본다. / 93
7. 관공서에서 필요 서류를 발급 받는다. / 93
04. 법원의 입찰 요령 94
1. 법원의 구조 / 95
2. 입찰 전 확인 사항 / 96
3. 입찰에 참여할 수 없는 사람 / 96
4. 입찰할 때 필요한 준비물 / 97
5. 입찰 시 집행관이 고지하는 내용 / 99
6. 입찰관계 기록서류의 열람 / 99
7. 입찰표의 기재 사항 / 100
8. 입찰표 작성 시 주의사항 /101
9. 입찰의 무효 사유 / 101
10. 입찰표 접수 / 102
11. 입찰의 진행 순서 / 103
05. 입찰장에서 흔히 발생할 수 있는 실수들 105

제 3 편 부동산의 가격 평가 방법과 경매 수익성 분석 108

01. 가격 평가의 중요성 108
1. 법원 감정가의 위험성 / 109
2. 실제 거래 가능가액의 추론 / 109
3. 부동산 내재 가치의 발견 / 110
02. 부동산 감정 평가의 방식 111
1. 원가방식 / 111
2. 비교방식 / 113
3. 수익방식 / 116
03. 입찰가를 결정하는 방법 121
1. 기대 수익 기준으로 입찰하는 방법 / 121
2. 예상 확률로 결정하는 방법 / 122
3. 평균 낙찰률로 결정하는 방법 / 122
4. 최저 입찰가로 대량으로 입찰하는 방법 / 123
5. 부동산 급상승기에 입찰하는 요령 / 123
6. 예상 입찰자의 숫자로 결정하는 방법 / 124
04. 경매 부동산의 수익성 분석 124
1. 낙찰가 / 125
2. 각종 세금 / 125
3. 법무사 수수료 / 126
4. 수리비 및 유익비 분석 / 126
5. 판매 수수료 / 128
05. 낙찰 부동산의 판매 방식 129
1. 부동산 중개업소 / 130
2. 인터넷의 활용 / 132
3. 생활 정보지 / 132
4. 벽보의 활용 요령 / 133
5. 플래카드가 필요한 경우 / 133
06. 낙찰받은 집이 안 팔리면 어떻게 하는가? 133

제 4 편 부동산과 세금 138

01. 경매와 부동산 관련 세금 138
02. 부동산의 취득과 세금 139
1. 취득세 / 140
2. 농어촌특별세 / 147
3. 인지세 / 148
03. 부동산의 보유와 세금 150
1. 재산세 /150
2. 지방교육세 /154
3. 재산세 과세특례 /154
4. 지역자원시설세 /154
5. 종합부동산세/155
6. 부동산 임대와 부가가치세 /161
7. 주택임대소득과 종합소득세 /164
04. 부동산의 양도와 세금 165
1. 양도소득세 /165
2. 농어촌 특별세 : 감면되는 양도 소득세의 20% / 187
3. 지방소득세 소득분 : 과세되는 양도소득세의 10% / 188
4. 사업용 건물의 양도와 부가가치세 /188
05. 소득의 구분과 세금 190
1. 소득 구분의 중요성 /190
2. 소득 구분에 따른 세금의 종류 /190
3. 양도소득 부동산매매업 주택신축판매업의 구분 예시 /192
4. 소득의 구분과 과세방법 /193
5. 부동산매매업 /193

제 5 편 주택 및 상가건물임대차보호법 198

01. 주택임대차보호법 198
1. 주택임대차보호법의 기본 개념 / 198
2. 주택임대차보호법의 적용 범위 /200
3. 주택임대차보호법상의 대항력 / 206
4. 확정일자 임차인 / 213
5. 소액 임차인 / 217
6. 임대차 기간과 계약의 갱신 / 222
7. 압류 많은 집 팔아드립니다. / 224
02. 상가건물임대차보호법 226
1. 상가건물임대차보호법의 기본 개념 / 226
2. 대항력 / 231
3. 우선변제권 / 233
4. 소액보증금 임차인의 최우선변제권 / 234
5. 상가건물 임대차의 분쟁의 유형 / 237
6. 임대차 기간 및 계약 갱신 요구권 / 238
7. 임차권등기명령 / 241
8. 권리금 회수기회 보호 / 242
9. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 비교 / 246

제 6 편 등기부 등본에 등재된 권리의 분석 248

01. 등기부 등본과 등기 252
1. 등기란? / 253
2. 등기부 등본이란? / 253
3. 등기의 종류 / 253
4. 등기부 등본의 구조와 표제부 / 255
02. 갑구에 등기되는 권리의 분석 256
1. 소유권 / 256
2. 가압류 / 259
3. 가처분 / 259
4. 가등기 / 262
5. 예고등기 / 264
6. 압 류 / 267
7. 환매등기 / 268
03. 을구에 등재되는 권리의 분석 270
1. 지상권 / 270
2. 구분지상권 / 272
3. 지역권 / 274
4. 전세권 / 275
5. 저당권 / 279
6. 임차권등기명령 / 281

제 7 편 등기되지 않은 숨겨진 권리의 분석 284

01. 점유권 284
1. 점유권이란? / 284
2. 점유권자 / 285
3. 점유의 형태 / 286
4. 점유와 경매 / 286
02. 유치권 287
1. 유치권이란? / 288
2. 부동산 경매에서 발생하는 유치권의 종류 / 288
3. 유치권의 성립 요건 / 289
4. 유치권의 효력 / 291
5. 유치권자의 권리행사 방법 / 292
6. 유치권의 소멸 / 293
7. 허위 유치권을 만드는 목적 / 294
8. 유치권 분석 방법 / 295
9. 유치권자의 명도 / 296
10. 질권과 유치권의 차이 / 298
11. 실무에서 본 유치권 / 299
12. 허위 유치권의 유혹 / 301
13. 유치권의 권리분석에 실패한 경우 / 306
14. 토지 사기와 유치권 / 307
15. 유치권의 주요 판례 / 308
03. 법정지상권 314
1. 법정지상권이란? / 314
2. 법정지상권의 종류 / 314
3. 경매에 있어서 법정지상권의 성립 요건 / 317
4. 법정지상권의 성립 시기와 존속 기간 / 318
5. 범위와 지료 / 318
6. 법정지상권의 만료 및 소멸 / 318
7. 법정지상권 사례/판례 분석 / 319
04. 분묘기지권 320
1. 분묘기지권이란? / 320
2. 분묘기지권이 인정되는 경우 / 320
3. 장사 등에 관한 법률 / 321
4. 분묘기지권 존속 기간 / 322
5. 무연고 분묘의 처리 / 322
05. 선순위 세입자 323
1. 진정한 선순위 임차인이 생기는 경우 / 323
2. 선순위 가장 임차인 / 324
3. 임차권을 분석하는 방법 / 325
06. 제시 외 건물 326
1. 제시 외 건물이란? / 326
2. 제시 외 건물의 종류 / 326
3. 제시 외 건물이 경매 대상에 포함되는 경우 / 327
4. 제시 외 건물이 경매대상에 포함되지 않는 경우 / 327
5. 토지만의 경매 / 328
07. 부합물 328
1. 부합물이란? / 328
2. 부합물의 종류 / 328
08. 종 물 329
1. 종물이란? / 329
2. 종물의 종류 / 330

제 8 편 종합적인 부동산의 권리분석 332

01. 권리분석의 개념 332
1. 권리분석이란? / 332
2. 권리분석의 필요성 / 332
3. 권리분석은 어떻게 공부해야 하나? / 333
02. 권리분석의 내용 334
1. 권리분석의 대상 / 334
2. 권리분석의 분류 / 335
3. 권리분석의 원칙 / 336
03. 말소기준권리 338
1. 말소기준권리란? / 338
2. 말소기준권리의 종류 / 338
3. 말소기준권리가 되는 것 / 338
4. 전세권이 말소기준권리가 되는 경우/338
5. 권리 간의 우선순위 / 339
04. 말소, 인수되는 권리를 찾는 방법 340
05. 인수주의와 소멸주의 342
1. 소멸주의 / 342
2. 인수주의 / 342
3. 말소기준권리와 관계없이 인수해야 하는 권리 / 343
4. 소멸주의 원칙의 예외 / 343
06. 공법상의 제한 344
1. 국토이용관리법 / 344
2. 도시계획법 / 344
3. 건축법 / 344
4. 도시재개발법 / 344

제 9 편 배당 분석 348

01. 배당이란? 348
02. 배당 절차 349
1. 배당 절차란? / 349
2. 경매개시와 배당까지의 절차 / 350
03. 배당의 요구 350
1. 배당의 요구란? / 350
2. 배당을 받을 수 있는 채권자 / 351
3. 배당 요구 시 필요 서류 작성 / 353
4. 배당 요구의 효력 / 355
5. 배당 요구를 하지 않은 경우의 효과 / 355
6. 배당의 철회 / 356
04. 배당기일의 지정 및 배당표 작성 356
1. 배당기일의 지정 / 356
2. 배당기일의 통지 / 357
3. 배당표의 작성 / 357
05. 배당 순위 361
06. 배당의 원칙 365
07. 배당기일의 실시 366
1. 배당표의 작성과 확정 / 366
2. 배당에 대한 이의신청 / 367
3. 배당표에 대한 이의의 방법 / 367
4. 이의신청에 대한 처리 / 368
08. 배당금의 지급 절차 369
09. 배당 이의의 소 369
1. 배당 이의 소의 제기 / 369
2. 배당 이의 소가 제기된 경우의 진행 / 370
10. 배당의 실시 370
1. 배당을 실시하는 방법 / 370
2. 배당금의 지급 / 371
11. 배당표 작성 방법 372
1. 배당표 작성의 3원칙 / 373
2. 가압류가 선순위인 경우의 배당 / 376
3. 물권에서의 배당 / 382
4. 소액 임차인의 최우선 변제권과 배당 / 384
12. 배당과 NPL 388

제10편 명 도 394

01. 명도의 이해와 마음가짐 394
1. 명도란? / 394
2. 명도 대상자는 낙찰자를 어떻게 보고 있는가? / 394
3. 어떤 마음으로 명도를 해야 하는가? / 396
4. 먼저 명도하겠다고 역 제의를 하는 경우 / 398
02. 명도의 법적 방법 400
1. 인도소송 / 400
2. 인도명령 / 401
03. 명도의 원리 402
1. 명도 대상자의 일반적 반응 / 402
2. 명도 대상자의 분류 / 403
3. 명도의 상대방과 대화 원칙 / 405
4. 이사비에 대한 지침 / 406
04. 명도의 진행 순서 407
1. 낙찰 물건의 방문 순서 / 407
2. 협상의 기술 / 408
3. 실무에서의 협상 방법 / 410
05. 낙찰 후 진행 프로세스 411
06. 낙찰 후 관리 지침 매뉴얼 412
1. 날짜별 지침 / 412
2. 강제집행에 따른 유의 사항 / 413
3. 이사 후 수리 지침 / 414
4. 부동산 중개업소에 매물로 내놓을 때의 유의사항 / 415
5. 매매 계약 체결할 때의 주의사항 / 416
6. 잔금 수령 시 주의사항 / 417

제11편 실전에서 필요한 경매 테스트 420

제12편 경매 용어 정리 438