경매의 속성은 결국 권리관계가 복잡한 매물에 대한 해법을 집중적으로 공부함으로써 별다른 경쟁 없이 좋은 물건을 헐값에 매입해 수익을 올리는 것이다. 따라서 경매에서의 수익 창출은 행운이나 우연적인 요소에 좌우되는 것이 아니라 오직 경매에 관한 지식을 얼마나 많이 쌓았느냐에 달려 있다. 즉 뿌린 만큼 거둘 수 있는 시장이 경매다.

이처럼 노력에 따른 수익의 정직한 배분이 여타의 재테크 수단과 다른 경매만의 특질이며 경매에 빠져들 수밖에 없게 하는 매력이다. 즉 경매는 기본적인 지식이 뒷받침된다면 절대 패하지 않는 싸움이다. 패할 것 같은 느낌이 드는 싸움은 피해 가거나 아니면 좀 더 준비하여 응전할 수 있는 선택의 자유가 보장된 싸움이다. 자신의 노력 여하에 따라 다른 재테크 수단과는 비교도 되지 않는 황홀한 전리품을 쟁취할 수 있는 무궁무진한 기회가 보장된 싸움이기도 하다. 그래서 수많은 투자자들이 대박의 꿈을 품고 경매시장에 뛰어든다.

하지만 모든 투자자들이 성공을 거둘 수 있는 것은 아니다. 기본적으로 주식투자와 같은 제로섬게임이 아니라 윈-윈 하면서 저위험 고수익을 올릴 수 있는 분야이긴 하지만 이것은 실력을 쌓고 준비되어 있는 사람들에게만 열려 있는 문이다.

자, 그럼 이제 어떻게 어떤 실력을 쌓아야 할까?

서점에 가보면 수많은 경매 관련서들이 있다. 하지만 그 대부분은 아파트나 상가와 같은 부동산경매에 관한 책들이고 간혹 보이는 토지경매를 가이드 하는 책들도 대개 법령과 그에 따른 권리분석을 다루는 경우가 대부분이다. 그리고 펼쳐보는 순간 머리가 지끈거리는 경험을 할 수 있을 것이다. 한없이 어렵고 복잡해 보이는 그런 책들을 보는 순간 토지경매에 입문하고자 했던 마음도 접게 된다.

이 책 또한 기본적인 권리분석과 법적 위험 회피를 위한 지식들을 다루고는 있지만 근본적인 축은 땅을 보는 눈을 키우는 데 있다. 땅이 가지고 있는 가치를 알아채는 눈을 갖추지 못한다면 토지경매를 통해 큰 수익을 올리기는 어렵다. 바로 이 점이 토지경매를 어려워하는 근본적인 이유이기도 하다. 토지경매의 세계로 들어가는 문이 이 책에서부터 열리기 시작할 것이다. 필요한 것은 열정과 노력뿐이다. 이 책이 토지경매가 더 이상 전문가들만의 영역이 아니라는 것을 일깨워줄 것이다.

책 속에서

뿌린 만큼 거둘 수 있는 시장이 경매다. 이처럼 노력에 따른 수익의 정직한 배분이 여타의 재테크 수단과 다른 경매만의 특질이며 경매에 빠져들 수밖에 없게 하는 매력이다. 즉 경매는 기본적인 지식이 뒷받침된다면 절대 패하지 않는 싸움이다. 패할 것 같은 느낌이 드는 싸움은 피해 가거나 아니면 좀 더 준비하여 응전할 수 있는 선택의 자유가 보장된 싸움이다. 자신의 노력 여하에 따라서 다른 재테크 수단과는 비교도 되지 않는 황홀한 전리품을 쟁취할 수 있는 무궁무진한 기회가 보장된 싸움이기도 하다. 이렇듯 매력적인 재테크 수단의 세계로 들어가기 위해 필요한 건, 10년을 빠듯하게 모아야만 마련할 수 있는 종자돈도 아니요, 남다른 머리와 뛰어난 재능도 아니다. 그저 뭔가를 얻어낼 때까지, 고수가 될 때까지 포기하지 않고 열심히 실력을 갈고 닦겠다는 뜨거운 열정뿐이다.
---p.11

입찰 대상 지역이 정해졌다면 다음에는 그 지역 내에서의 개별적인 입지선정 작업에 들어갈 것이다. 구체적인 입지 선정에서는 우선 지목과 용도지역 및 특별한 공법상 규제, 땅의 모양 및 향과 주변 환경, 그 일대의 발전 가능성, 진입도로의 유무, 적합가능성, 개발용도, 지목 및 용도변경 등 토지 리모델링의 가능성 등을 종합적으로 검토할 것이다.
---p.240

006 들어가는 말

제1장 토지경매를 위한 기초 쌓기
020 경매의 시작 그리고 이해관계인
026 토지경매의 과정과 절차, 입찰 방법
경매신청을 위한 준비
경매는 어떻게 진행되는가
그림으로 보는 경매 절차
경매신청 방법
경매입찰표 작성과 입찰가 정하기
경매절차에 따른 관련 과정의 이해

제2장 돈 되는 토지경매 물건은 어디에서 찾을까?
088 경매물건의 정보 찾기
대법원 경매 정보 사이트 활용하기
사설 경매 사이트 활용하기
토지경매 입찰대상 지역과 입지의 선정
096 경매토지 현장답사 노하우
대상 토지를 찾는 법
토지의 현황 파악
현황조사와 감정평가
임장 활동은 필수, 현장답사 포인트 레슨
123 콕 찍어 돈 되는 농지·산지를 고르기
농지에 대한 이해와 투자 전략
농지 경매와 농지취득자격증명
토지경매 시 농지취득자격증명원 처리기간에서 주의할 점
산지를 주목하라
농지 투자와 산지 투자의 비교

제3장 경매의 필수, 토지 공부서류와 권리분석
176 토지투자의 기본, 6가지 토지 공부서류 읽기
반드시 확인하고 챙겨야 할 공부서류
토지 관련 서류의 등록사항
187 권리분석과 유의해야 할 물건
말소기준권리
소멸주의
인수주의
채권자와 잉여주의
토지에 대한 유치권과 경매
토지경매에서의 법정지상권
선순위 지상권
선순위 지역권
선순위 가처분과 선순위 소유권 가등기
선순위 가등기
권리분석의 핵심 정리

제4장 토지경매 물건 분석하기
234 경매투자 시 유의해서 보아야 할 물건과 조건들
토지경매 입찰 전에 알아두어야 할 것들
경매물건 분석에서의 ‘도시계획심의제도’에 대한 이해
경매물건 분석에서의 완충녹지
경매물건 분석에서의 접도구역
경매토지 권리분석에서의 ‘분묘기지권’
역발상 투자, ‘하자나 함정을 투자 지렛대로 삼아라’
소액으로 가능한 토지경매 투자, 지분경매
256 경락잔금 대출
261 매각불허가를 신청
매각허가에 대한 이의
매각불허가신청 사유
266 경매 낙찰토지의 건축허가 승계
269 특수물건의 권리분석과 관련법 검토
276 경매토지 분석을 통한 투자 전략
건축할 수 있는 건축물을 확인하라, ‘용도지역’
낙찰받은 토지의 지목변경 5단계 전략
경매토지와 도로 문제
반드시 확인해야 할 위임구역 사항
‘하수처리’ 구역을 다시보자
특별한 접근을 요하는 특별대책지역 1권역
상수원관리지역
경매로 취득한 미불용지 처분법과 경매 사례
하천구역 편입 토지 경매 사례
하천 편입 토지 보상

제5장 실전 토지경매 노하우와 사례
318 ‘선순위 가등기’ 토지 낙찰 성공사례
323 도로 경매 사례
335 불법으로 형질변경된 농지경매 사례
340 토지 공매(접도구역)
352 차순위 입찰자보다 2억 원을 더 쓴 토지경매 낙찰,잘한 선택일까?
356 토지보상 예정인 농지경매 투자 수익률은?
364 농지 지분경매 시 농지취득자격증명 발급은 가능한가?
375 낙찰 후 잔금 미납으로 몰수당하는 보증금을 찾는 법
380 부록 - 경매 용어 정리