경·공매 입찰에 도전하고 싶은
투자자에게 꼭 필요한 책

저자는 10년 동안 토지를 공부하고, 투자해 지식과 실무를 쌓았다. 대략 200여 차례의 경·공매 입찰과 100여 건의 매수 및 낙찰, 70건 이상의 매도를 했다. 주무관청의 질의 및 토지 이해관계인들을 상대로 많은 협상을 했고, 패찰한 물건은 해당 낙찰인이 어떻게 매도했는지 추적하며 복기했다. 그 결과 어떤 토지가 돈이 되는 토지인지, 어떤 토지가 낙찰받으면 절대 안 되는 토지인지 정확히 알게 되었다. 이 책은 총 5장에 걸쳐 그 비법을 소개한다. 1장 ‘어디에 어떻게 투자해야 할까?’에서는 어떤 지역에 투자할 것이며, 어디에서 물건을 골라야 하는지 살펴본다. 2장 ‘못난이 땅이 아니라 보물이었어’에서는 파산공매, 불하와 목적 외 사용승인, 지목변경 등을 알아본다. 3장 ‘돈이 되는 지분 물건을 골라라’에서는 지분 토지의 옥석 가리기, 건축물대장이 있는 농지 공략하기, 매수할 사람을 정해놓고 투자하는 방법 등을 살펴본다. 4장 ‘도시계획시설 투자는 어떻게 할까?’에서는 임야 경사도 확인 방법, 절세의 기술, 미불용지 투자의 성공 사례 등을 만나본다. 마지막 5장 ‘행정관청에 팔아볼까?’에서는 산림청에 매도할 수 있는 임야, 수변구역의 토지 매수 청구제도, 농지연금 등에 대해 알아본다. 소액으로 투자를 시작하고 싶은 사람, 경·공매 입찰에 도전하고 싶은 사람, 초보 토지 투자자에게 꼭 필요한 책이다.

책 속에서

토지 투자를 할 때 꼭 알아야 할 것이 있습니다. 바로 도로입니다. 내가 취득하고자 하는 땅에 도로가 붙어 있는지 아닌지가 매우 중요합니다. 땅 모양이나 용도지역이 아무리 좋아도 연결되는 길이 없으면 건축할 수가 없기 때문입니다.

처음 토지 투자를 할 때 제일 많이 하는 실수가 땅 생김새에 혹해서 현황도로를 보고 도로에 붙은 땅으로 오인하는 경우입니다. 비도시지역에서는 현황 3m 이상 도로에 접하면 건축이 가능하지만, 만일 도시지역(주거·상업·공업·녹지)과 비도시지역의 동 또는 읍 지역일 경우 현황도로로 건축이 불가능한 경우도 허다합니다. 물론, 지자체 조례마다 건축허가 기준은 조금씩 다르지만, 도로에 대한 판단 실수로 건축하지 못하는 피해를 막기 위해서는 건축법상의 도로 기준을 알아야 합니다.
-p.51

부동산 공매는 국유재산, 공유재산 및 압류재산을 국세징수법에 의한 압류재산을 환가해 물건을 매각하는 것을 말합니다. 국가 기관이 강제권한으로 처분하는 행위입니다. 부동산 경매는 민사집행법을 근거로 일반 사적인 채무 관계를 해결하고자 하는 것입니다.

공매의 장점은 인터넷만 가능하면 온라인으로 부동산 입찰에 참여해 낙찰받을 수 있다는 것입니다. 낙찰되면 소유권이전등기까지 간편하게 할 수 있어 많은 사람들이 선호하고 있습니다. 그러나 공매는 입찰이 쉽다는 것이 장점이자 단점입니다. 즉, 과열 입찰이 될 가능성이 높습니다. 과열 입찰이 되면 필요 이상으로 입찰가가 높아지겠지요. 또한 공매는 경매처럼 정상적인 부동산보다 과소 토지·지분 토지·맹지 등 하자 있는 토지가 많습니다. 왜 그럴까요?

경매와 달리 공공기관은 세금 체납이 있다고 해서 개인의 재산을 바로 압류하지 않습니다. 체납된 세금을 납부할 수 있도록 채 무자에게 일정 기간을 주고, 그래도 세금이 납부되지 않으면 채무자의 부동산을 압류하게 됩니다. 이에 채무자는 보유하고 있던 괜찮은 부동산은 급매로 다 팔아버립니다. 팔지 못한 나머지 하자 있는 물건만 매각으로 나오기 때문에 공매에는 정상적인 물건이 잘 없습니다. 그렇지만, 그중에서도 잘 찾아보면 돈이 되는 물건 들이 많이 있습니다. 남들이 알지 못하는 부분을 찾아 매매로 성사시키는 것이 부동산 투자자의 능력일 것입니다.
-p.73

도로에 투자하는 방법은 몇 가지가 있는데, 그중 대표적인 3가지를 소개하면 다음과 같습니다. 먼저, 국가·지자체에서 도로를 개설하기 위해 지정고시한 예정 도로나 이미 공사가 완료된 도로(미불 용지)에 투자합니다. 예정 도로는 공익사업을 하면 소유주에게 토지를 수용하는 대가로 보상금을 지급하게 됩니다. 공익사업 과정 중에 토지가 경·공매 물건으로 나온 경우 투자를 고려할 수 있습니다. 미불용지는 토지 소유주의 사정으로 미처 보상을 지급받지 못하였는데, 이후 해당 토지가 경·공매에 나온 것입니다. 미불용지는 감정가 1/3가량의 저가로 낙찰받아두면 이후 보상이 되어 큰 수익이 납니다. 최근 입찰인들의 미불용지 투자에 대한 관심이 높아졌습니다. 그만큼 다소 무분별한 투자로 이어져 수익성이 좀 떨어집니다. 그렇긴 해도 잘 찾아보면 아직도 돈이 되는 미불용지가 꽤 있습니다.
-p.263

프롤로그 5

Part 1 어디에 어떻게 투자해야 할까?
01 어떤\t지역에 투자해야 할까? 17 \t
-도시기본계획\t
02 지역을 연계해주는 도로 따라 투자하기와 지가 상승 예측 30
-관보&국토관리청 공시 고시 조회하는 방법
03 용도지역의 교차점 찾기 39 \t
-어떤 건물을 지을 수 있을까?
04 건축법상의 도로 51
05 아이템을 장착하자 54
-즐겨찾기에 꼭 등록하자
06 온비드(공매)\t입찰방법 72 \t
-어디에서 물건을 고를까?\t

Part 2 못난이 땅이 아니라 보물이었어
01 못난이 토지로 무엇을 할 수 있을까? 87 \t
-파산공매, 토지 분할의 최소면적
02 못난이 땅이 가져다 준 행운의\t편지 106 \t
-자치법규 도로의 지정 조례 보기
03 못난이 땅, 등기필증 잉크가 마르기도 전에 매도\t 113
-도로와 다른 시설에 관한 연결 규칙
04 못난이 땅 작지만 에너자이저 131
-불하와 목적 외 사용승인
05 못난이 땅 생각과 역발상 140
-‘전’으로 지목변경을 해보자

Part 3 돈이 되는 지분 물건을 골라라
01 어떤 지분 물건을 선택해야 좋은 선택일까? 149
-옥석을 가려야 하는 지분 토지
02 무늬는 ‘전’, 하지만 건축물대장이 있는 땅 158
-건축물대장이 있는 농지에 주목
03 내 땅 앞에 도로가 생긴다? 168
-도시계획시설 예정 도로
04 저렴하니까! 줍줍 176
-등기부등본에 소유자 주민등록번호가 없어요
05 매수할 사람이 이미 정해져 있다 188
-매수할 사람을 정해놓자

Part 4 도시계획시설 투자는 어떻게 할까?
01 도로가 날 땅,\t 반전에 반전 197 \t
-임야 경사도 확인 방법
02 도시계획시설 예정 도로에 투자하라 210 \t
-절세의 기술
03 도시계획시설이 실효되는 곳에\t투자하라 224 \t
-정보공개청구 요령
04 사도는 어떻게 투자해야 수익이 될까? 236
- 좋은 투자 친구와 함께하라
05 미불용지 투자에 성공했다 247
- 보상 시나리오 작성하기

Part 5 행정관청에 팔아볼까?
01 산림청에 매도할 수 있는 임야 265
02 수변구역의 토지 매수\t청구제도 280
03 농지연금 토지에 주목하라 289

에필로그 306