방법을 알면 누구나 건물주가 될 수 있다
똘똘한 건물 찾아 건물주가 되는 6단계 전략

5년 후 어떤 부동산을 소유하길 원하는가? 지은이는 장기적인 관점에서 5년 단위로 목표를 세워 자신에게 맞는 부동산을 찾아야 한다고 말한다. 독자들이 지금이 아니라도, 5년 후를 계획해서 100억 부동산 부자가 되길 바라며 쓴 이 책은 총 5개의 장으로 구성되어 있다. 1장에서는 ‘나는 아파트보다 꼬마 빌딩이 좋다’는 제목으로 보유하고 있는 아파트에서 소형건물로 갈아탈 계획을 세울 것을 조언한다. 2장은 건물주가 되고 싶다면 본인을 건물주로 만들어줄 수 있는 공인중개사를 만나야 한다는 솔루션이 담겨 있다. 지금 당장 건물주가 될 준비가 완전히 끝난 사람도 공인중개사의 도움으로 자신에게 맞는 매물을 소개받아야 건물주가 될 수 있다. 한 번의 선택으로 인생이 바뀔 수 있다는 것을 기억하고, 그 선택에 도움이 될 공인중개사를 만나자. 3장은 똘똘한 건물을 찾는 방법을 소개한다. 건물 매수 전 필수 체크리스트를 점검하고 빅데이터를 활용해서 주변 건물의 가치를 판단해본다. 4장은 건물주가 되는 6단계의 전략을 알려준다. 내 자산은 얼마나 되는지 파악하는 방법과 성공을 위한 투자와 매수 전략을 제시한다. 마지막으로 5장은 건물주가 되는 것이 생각만큼 어렵지 않다는 내용이다. 지금 당장 돈이 부족해도 건물주가 될 수 있다. 건물주가 되는 방법을 찾자. 그 방법만 알면 누구나 건물주가 될 수 있다. 지은이가 16년간 중개현장에서 찾은 방법이 무엇인지 이 책을 통해 확인해보자.

책 속에서

▷ 정년 퇴임 이후에 경제적으로 안정된 생활을 하려면 어떻게 하는 것이 좋을까?
첫째, 주택 역모기지론에 의존하는 방법이 있다. 둘째, 아파트를 임대하고 월세를 받아서 생활하는 방법도 있다. 그렇지만 경제적으로 자유로움을 느낄 만큼 충분한 금액의 연금이나 임대료를 받기는 어려울 것이다. 아파트 매매가가 최소 30억 원 이상은 되어야 임대료를 받거나 반전세로 도심 아파트를 임대하고, 본인들은 전원에서 생활할 수 있을 것이다.
-p. 5

▷ 재건축아파트로 입주하면 주변 시세와 정부의 부동산 세금정책에 따라서 아파트 가격이 유동적으로 변하게 된다. 실거주 요건과 최소한의 보유 요건을 갖춘 후부터 부부 중 한 사람은 중개사무소에 자주 들러서 자신들이 보유한 아파트의 환금성과 매매가 등에 대해서 어느 정도 파악하고 부동산에 투자하러 다녀야 한다.
-p. 18

▷ 그만큼 잠재적 매수 수요가 많은 곳에 물건을 소유하고 있는 것이 자산 가치 상승의 1순위가 된다. 아파트뿐만이 아니다. 일반 근린생활 건물을 매수할 때도 법인의 규모와 성장 가능성 등을 염두에 두고 매수해야 한다.
-p. 37

▷ 직장에 충성하고 직장밖에 모르며 지낸 사람들이 10년이나, 20년 후에 중개사무소에 찾아와서 후회하는 경우를 많이 봤다. 그래서 필자는 부부 중 한 사람은 꼭 한 달에 한 번 정도 본인들이 원하는 지역, 중개사무소에 들러서 중개사무소 소장과 이야기하며 친하게 지낼 것을 권한다. 중개사무소 소장들도 그분들이 왜 중개사무소에 오는지 다 알고 있다. “언젠가 좋은 물건 나오면 사고 싶어요”라는 무언의 이야기를 하시는 것이다.
-p. 92

▷ 건물을 매수하기 전에는 일단 소유권에 대해서 다툼의 여지가 없거나 확실히 매매할 수 있는 물건이면, 자기 자금을 체크해보자. 그리고 가능하면 건물을 두세 번 정도 낮과 밤에 돌면서 주변의 상권을 알아봐야 한다. 대부분 건물주는 매매로 소문나는 것을 싫어하기 때문에 조용히 처리해주길 원한다. 그래서 주변 사람들이나 심지어 건물 관리소장에게도 매매한다는 이야기를 하지 말라고 하는 건물주들도 있다. 이렇게 비밀작전처럼 진행되다 계약하고 중도금을 받은 후에 매매되었다는 사실을 임차인들에게 알려주는 것이 업계 현실이다.
-p. 132

▷ 일부 매도자들의 경우 무조건 대지 평수나 건물 연면적 및 필지 위치와 노출도 중 자기 건물의 장점만을 가지고 매도금액을 합리화시키려는 경향이 있다. 이런 건물주는 공인중개사가 합리적인 가격으로 설득해야 한다. 2022년 상반기처럼 자금 유동성이 풍부한 매도자 우위 시장에서는 빅데이터를 이용한 자료를 가지고 건물을 매수하는 데 적용하는 것은 큰 의미가 없다고 판단해야 한다. 다만 건물 매수자 우위 시장이거나, 보합 시장일 경우 어느 정도 참고 자료로 할 수 있다.
-p. 154

▷ 매도자 우위 시장일지라도 환금성과 입지가 좋은 물건이라면 5년 후에 새로운 부동산 사이클이 기다리고 있다고 생각하고 적극적으로 매수를 해야 한다. 이 점을 강조해서 말하고 싶다. 지금 이 어려운 순간이 영원히 계속 지속하지 않는다는 점을 인식해야 앞으로 전진할 수 있다.
-p. 168

▷ 필자는 이분들이 ‘혹시 정보를 알고 오셨나?’ 싶었다. 무슨 일이든지 타이밍이 중요한데 정말 깜짝 놀랐다. 이 건물은 L부부가 원하는 금액의 물건이었기 때문이다. 그래서 “2등을 하셨다면 물건에 대한 분석을 잘하셨다는 것이군요. 낙찰받으려면 조금 더 과감하게 금액을 쓰는 일도 있어야지요”라고 말하면서 SW건물을 브리핑을 하고 안내해드렸다. L부부는 2일 후에 계약 의사를 밝혔고, 매도인과 금액을 16억 3,000만 원으로 합의했다. 매도인은 시원섭섭했겠지만 그동안 마음고생하신 것이 너무 큰지 고맙다고 하셨다.
-p. 191

▷ 자금이 부족하면 이와 같이 지금 당장 수익이 나오는 물건보다 향후 시간을 벌면서 자산이 증가하는 물건을 찾아 매수하는 방법도 있다. 이 물건도 다른 고객들에게 같은 방법으로 설명해드렸지만, 그분들은 시간이 지나면서 자산이 증가한다는 사실을 믿고 싶어 하지 않았다. 너무 조급해서인지, 당장 임대수익률이 낮은 건물은 매수를 포기했다. H사장의 경우 매수를 한 것이 지금과 같은 결과를 가져온 것이다.
-p. 211

프롤로그\t…… 5

1장 나는 아파트보다 꼬마 빌딩이 좋다

01 5년 후 당신은 어떤 부동산을 소유하고 싶은가? …… 15
02 아파트나 상가를 살까? 건물을 살까? …… 22
03 부의 기회는 누구에게나 열려 있다 …… 29
04 부자가 되려면 핵심지역의 건물을 사라 …… 37
05 부자가 되려면 발품을 팔아라 …… 43
06 금리 변동이 심할수록 수익성 높은 부동산이 좋다 …… 51

2장 건물주를 만드는 공인중개사를 만나라

01 자금 동원 능력을 확보하기 …… 61
02 대출 활용 및 합법적인 자금 만들기 …… 67
03 자수성가한 건물주는 단골 공인중개사가 있다 …… 74
04 인생이 바뀌고 싶다면 공인중개사 선택을 잘하라 …… 81
05 한 번의 선택이 평생을 좌우한다 …… 89
06 건물 매수 상담은 본인과 배우자만 동행하기 …… 95
07 아파트, 빌라 4채 팔아서 건물 샀다 …… 102

3장 똘똘한 건물 찾는 6가지 원칙

01 남들이 보지 못하는 부동산 장점 알아내기 …… 113
02 부동산 관련 공적 장부로 물건 파악하기 …… 120
03 건물 매수 전 필수 체크리스트 …… 127
04 필지만 알아도 수익성이 보인다 …… 134
05 소탐대실로 기회를 놓치지 말자 …… 141
06 빅데이터를 활용한 주변 건물 가치 판단하기 …… 149

4장 건물주 되는 6단계 전략

01 빠른 결단력이 이기는 투자 전략이다 …… 157
02 매도자 우위 시장, 매수자 우위 시장일 때의 매수 전략 …… 163
03 매수자의 필요 충분 조건 …… 169
04 내 자산은 지금 얼마나 되는가? …… 176
05 유연한 사고로 건물주가 되어라 …… 182
06 경매보다 급매물을 찾아라 …… 189

5장 방법을 알면 누구나 건물주가 될 수 있다

01 강남에 건물을 가지고 싶은 사람들 …… 197
02 나는 돈이 부족해도 건물을 사기로 했다 …… 206
03 건물은 스스로 돕는 자를 돕는다 …… 213
04 대를 잇는 건물주 …… 219
05 버킷리스트를 없애라 …… 225
06 방법을 알면 누구나 건물주가 될 수 있다 …… 233
07 임차인은 사업 동반자다 …… 240