재개발 재건축, 3기 신도시 분양, 월세 증가, 임대차보호법, 대출 완화…
‘격변의 키워드’를 먼저 캐치하고 분석한다

저자는 책의 한 챕터를 할애해 과거(2018년) 제시했던 부동산 시장 전망 실패를 인정하고 분석한다. 챕터 제목 자체가 “왜 틀렸는가”다. 전문가로서 자존심이 상할 법도 한데, 왜 굳이 해당 챕터를 넣었는지 물으니 “숙고하고 반성하기 위해서”라고 한다. 틀린 부분을 덮은 채 무작정 같은 방향으로 뛰거나 애매한 표현으로 흐지부지하려 하지 않는다. 애널리스트로서의 수치 보정인 셈이다. 그래서 그런지 과거에 썼던 그 어떤 책보다 디테일하고 명확하다. 더 넓은 시각과 깊이를 동시에 갖추게 되었다.
이 책을 읽어야 하는 독자는 명확하다. ‘현재 집값은 정상이며, 앞으로도 흔들림 없이 급격한 우상향을 보일 것이기에 더욱 투자에 박차를 가해야 한다’고 생각하는 몇몇이 아닌, 언젠가 내 집 한 채를 마련해 안정적 삶의 기반으로 삼으려는 평범한 우리 이웃들이다.

“제가 쓴 글은 명확한 목적을 가지고 있습니다. ‘엄마, 우리는 언제 우리 집에서 살아?’라는 아이의 질문에 마음 아파하는 모든 이들을 위해 책을 썼습니다. 투자나 투기로 집을 사는 사람들을 위한 것이 아니라 부동산을 집으로 생각하는 모든 사람들을 위한 책입니다.”

그 어느 때보다 신중해야 할 시기다. 지난 수년간 기회를 놓쳐 가슴 아픈 대부분의 선량한 시민들 그리고 청년들에게, 생로(生路)를 찾아내기 위해 데이터를 찾고 분석하며 뜬 눈으로 밤을 지샌 저자의 진정성이 닿길 바란다. 지금 이 때, 내 집 마련을 위한 강력한 무기가 될 것임이 분명하다.

책 속에서

[1인 가구가 많아져서 폭등한 게 아니라, 규제 강화가 1인 가구를 늘렸다]
주택 시장의 투자화·금융화는 부동산 시장을 판단하고 전망하는 데 가장 중요한 전제 조건이다. 정부는 집값 폭등 원인 중 하나로 1인 가구 증가를 제시했다. 2017년 이후 집을 사는 1인 가구가 크게 증가했다는 것이 판단 근거였다. 그러나 인과관계에 대한 분석이 틀렸다. 정말 1인 가구가 증가해서 강남 아파트 가격이 상승했을까? 그보다는 다주택자 규제가 강화되면서 세대를 분리하고 투자 목적의 1인 가구 매수가 증가한 것이 본질이었다. 또한, 청약 시장에 참여하기 위해 적극적으로 세대를 분리한 것도 1인 가구 증가의 원인이었다. 결국 주택 시장이 투자화 성격을 띠면서 1인 가구가 증가했다고 해석해야 한다.

[수요는 인구나 소득과 상관없이 오르내린다]
일반적으로 주택 수요는 인구, 가구 수, 소득 등에 의해 결정된다고 생각한다. 인구나 가구 수가 증가하면 주택 수요가 늘어날 수 있다. 소득이 감소하면 주택 수요는 줄어든다. 반면 주택 수요를 결정하는 인구, 가구 수, 소득은 추세적인 성격을 띤다. 즉 한번 변화되기 시작하면 같은 방향(증가하면 지속 증가, 감소하면 지속 감소)으로 일정시간 지속된다. 인구가 1년 만에 갑자기 증가하다가 줄어들지 않는다. 가구 수나 소득도 마찬가지다. 그러나 2008년부터 2010년까지 주택 수요는 매년 급변했다. 그렇다면 주택 가격을 결정하는 주택 수요는 추세적인 성격을 가진 인구, 가구 수, 소득이 아니라고 판단할 수 있다.
주택 공급도 살펴보자. 일반적으로 생각하는 주택 공급은 전체 주택의 양을 의미한다. 2016년부터 2021년까지 주택 가격 상승 원인은 주택 공급 감소에 있다. 그러나 같은 기간 주택 총량은 지속적으로 증가했다. 주택 공급을 아파트 분양, 입주 물량으로 판단할 수 있다. 그러나 서울의 아파트 분양과 입주 물량은 지속적으로 줄지 않고 증감을 반복했다. 주택 공급이 일반적으로 생각하는 분양과 입주 물량과 다를 수 있다는 점을 보여준다.

[우리나라 전체 주택 중 매도 가능한 수량은 얼마나 될까?]
전체 주택에서 잠재 매도 물량은 직접 거주하지 않는 주택일 가능성이 높다. 직접 거주하면 매도가 쉽지 않기 때문이다. 물론 교체하기 위해 매도하는 경우도 있다. 그러나 교체하는 경우 매도와 매수가 동시에 일어나기 때문에 전체 거래 시장에 미치는 영향은 제한적일 가능성이 크다. 전체 주택 1,853만 호 중에서 다주택자가 보유한 381만 호는 매도가 상대적으로 용이한 물량으로 판단된다. 전체 주택에서 약 21%에 해당하는 수치다. 반면 1주택자가 보유했음에도 불구하고 실거주하고 있지 않기 때문에 매도가 가능한 물량은 292만 호로 전체 주택에서 16%를 차지한다. 다주택자와 1주택 투자 물량을 합치면 전체 주택에서 약 37%가 매도가 가능한 물량으로 판단할 수 있다. 주택 유통 시장에서 매도 물량(공급)은 투자 목적으로 집을 보유한 사람들에 의해서 결정된다. 투자 목적 보유 물량은 전체 주택 기준으로 무려 37%에 해당된다. 부동산 시장을 이해하기 위해 알아야 할 것은 매도 공급 물량이 다주택자만으로 결정되지 않는다는 점이다. 1주택자 경우에도 투자 목적으로 보유하고 있기 때문에 매도 물량을 결정하는 데 중요한 역할을 한다. 따라서 1주택자에 대한 세금 완화 등 정책이 강화되면 매도 물량이 감소할 수 있다.

[패닉 수요, 누구의 잘못인가 ？ 2030 상투의 증거]
Y세대는 두 가지 선택을 하게 된다. 첫째, 주택 매수를 위해 순자산의 상당 부분을 차지하고 있는 전세자금을 활용했다. 2020년 1월부터 5월까지 30대의 시중은행 전세자금대출이 3조 원 증가했다. 40대 1조 원, 50대 0.5조 원 대비 세 배 이상 증가한 규모다. 전세자금대출은 대부분 주택 매입 자금으로 쓰였다고 판단된다. 즉 현재 살고 있는 전세금을 담보로 대출을 일으켜 주택을 매입했다.
둘째, 대출이 가능한 아파트를 매입하는 것이다. 코로나19 이후 경기도 일부 지역에서 아파트 매매 거래가 급증했다. 2020년 아파트 실거래 신고 건수를 보면 2019년 대비 두 배 이상 증가한 지역은 김포시, 파주시, 평택시, 광주시, 오산시였다. 거래량이 증가한 지역은 공통적으로 아파트 호당 가격이 상대적으로 낮아서 대출이 가능하고 서울로 출퇴근이 가능한 곳이었다. 서울에서도 노원구에 Y세대 주택 수요가 집중됐다. (중략)
한편 20, 30대가 분노에 차서 부동산 매수를 하는 동안 법인과 다주택자는 아파트를 매도하기 시작했다. 2020년부터 법인 매도가 증가했고, 2021년에는 다주택자수가 오히려 줄어들었다. 이러한 현상은 과거에도 있었다. 아파트 가격이 크게 상승했던 2006년에도 아파트 거래량이 급증했다. 집값이 급등하자 다주택자는 집을 팔았고 집이 없었던 무주택자가 주택을 샀다. 이후 6년 이상 집값은 하락했고 젊은 하우스푸어가 양산됐다.

프롤로그. 집이 온다
# 집은 왜 부동산이 됐을까
# 집이 투자 대상으로 바뀐 이유는 무엇일까
# 부동산 시장은 왜 빠르게 금융화됐나
[Think It] 회색 코뿔소를 아십니까?

Part 1. 다시, 집값을 전망한다

# 다시, 집값을 전망한다
# 얼마나 올랐는가
# 왜 올랐는가
# 가격을 움직이는 투자 수요
[Think It] 투자와 투기의 차이는 무엇인가
# 가격 폭등은 주택 공급 부족 때문이다?
# 매도 가능한 물량은 얼마나 될까
[Think It] 어떤 집의 가격 변동성이 클까
# 왜 안 팔았는가
# 패닉 수요, 누구의 잘못인가
[Think It] 아파트 청약을 전부 추첨으로 한다면?
# 무슨 일이 벌어졌는가
# 왜 틀렸는가

Part 2. 어떻게 될 것인가?

# 주택 수요가 급격하게 줄어든다
[Think It] 데이터 분석하는 방법
# 매도 물량, 변동이 커진다
[Think It] 집 팔까? 말까? 기대 수익률이 결정한다
# 얼마나 하락할까
# 집값이 떨어진다고요?
# 윤석열 정부, 부동산 정책 영향은?
[Think It] 대선 승리 그리고 패배의 원인은 무엇일까

Part 3. 어떻게 해야 하는가?

# 불패는 없다 (편견을 없애라)
[Think It] ‘집값 불패’와 ‘하우스푸어’는 동전의 양면
# 전조가 있다
# 부동산 시장의 본질: 건물보다는 땅의 가치를 보라
[Think It] 불로소득에 대한 새로운 정의가 필요하다
# 중요한 변화가 일어난다 (2022년 이후 부동산 시장 변화)
[Think It] 저는 진짜 임차인입니다
# 유연한 대응이 필요하다
[Think It] “운이 좋았다”
# 기회가 온다
[Think It] Yes Plan이 필요하다

Part 4. 투자에 성공하기 위해 반드시 알아야 할 행동 지침

# 먼저 인과관계와 상관관계를 구별해야 한다
# 인지 편향을 최소화해야 한다
[Think It] 인지 편향 오류

Part 5. 부동산의 미래

# 부동산은 왜 항상 문제인가 (자본주의와 부동산)
# 정치가 내 집 마련을 도울 수 있을까
[Think It] 자주 세대 공약 (만약 공약을 만들 수 있다면)
[Think It] 정부가 집을 뺏는다고?
[Think It] 나도 상위 2%가 되고 싶다?