최근 몇 년 부동산 가격이 크게 올랐다. 그렇다면 이제 막 부동산 투자를 시작하려는 분들에게는 기회가 아예 없는 것일까?
그렇게 생각하지 않는다. 50년 전에도, 100년 전에도 집값이 비싸서 서민들이 힘들어 한다는 기록들이 항상 있어 왔으며, 이런 말은 앞으로 50년 후에도, 100년 후에도 똑같이 나올 것이다.
준비된 사람에게는 언젠가 항상 기회가 온다는 것을, 시장은 수십 년 동안 보여주었다.『직장인 부동산 투자 오늘부터 1일』의 저자들 또한 평범한 직장인으로서 월급 모아 종잣돈으로 시작했다. 이 책에 소개된 저자 7인의 경험과 노하우가 참고가 될 것이다.


직장인 자산가가 되는 길
투자를 할 때 물건 선정의 중요성은 10% 정도밖에 되지 않는다. 그것보다 훨씬 중요한 것이 자산 포트폴리오(30%)이고, 가장 중요한 것이 마인드(60%)이다. 저자 자유몽은 이것을 ‘6:3:1 법칙’이라고 부른다.
특출한 능력 없이 평범한 회사원의 수입만으로도 부자가 되는 길은 의외로 그렇게 어렵거나 복잡하지 않다. 단순 ‘더하기/빼기’의 사고에서 벗어나서 ‘곱하기’의 사고를 하면서 복리를 잘 활용한다면 누구든지 부자가 될 수 있다. 무주택자, 1주택자, 다주택자 등 우리 모두의 부동산 고민들, 반드시 피해야 할 세금폭탄 및 세금을 피해 아직도 주택에 투자할 방법, 그리고 순자산 0원에서 100억까지의 자산별 투자 포트폴리오를 소개한다. 직장인 자산가로 가는 마인드셋 장착!

아직도 늦지 않은 내집 마련― 2030 사회 초년생들을 위하여
저자 구번타자 홈런왕은 12평 투룸 전세 빌라에서 신혼생활을 시작, 집 앞에 세워둔 차가 자꾸 견인당하는 설움을 겪으며 내집 마련에 눈을 뜨기 시작했다. “내 집 마련 서울 대장아파트에 답이 있다.” 12평 투룸 전세에서 경제적 자유까지, 발로 뛰며 체득한 부동산 공부법과 투자법을 공개한다.
“부동산 지금도 할 수 있는 투자에요? 사회 초년생이? 돈이 없는데?”, “떨어지면 살래요.” 실제로 주변 부린이 지인들이 가장 많이 했던 질문과 그에 대한 답을 설득력 있게 펼쳐진다. 특히 ‘내 재산을 이해하는 방법―순자산 X억? X평 서울 대지지분!’ 부분은 자산을 이해하는 새로운 방법론으로 매우 유용할 것이다.

종합부동산세 시대의 부동산 투자
“월세를 30만원이나 올려 달라고? 내 집을 사겠어!” 신혼 전셋집 재계약 때 전세금을 올려달라는 집주인의 요구에 저자 갓슬러는 부동산 투자에 관심을 가지게 되었다. 아파트 투자를 시작으로 현재 서울 8층 건물과 강남 아파트 등 다주택을 소유하고 있다 “박과장은 어떻게 5년 만에 120억을 만들었나?” 최근에는 종부세 부담 없는 십여 채 이상의 부동산을 ‘지금 당장’ 매입하기도 했다. ‘현금 1천만원으로 서울 동작구 건물 구매’, ‘사서 바로 팔아도 몇 천 버는 재건축 상가’, ‘갓슬러가 이천으로 간 까닭은?’ 등 종부세 부담 없는 투자법을 흥미진진하게 알려주므로 많은 힌트를 얻을 수 있을 것이다.

나의 부동산 투자 테크트리
고과 면담에서 쓰라림을 경험하고 투자를 시작해 원룸에서 자산 90억까지, 저자 배부른 기린은 시세차익형 투자에서 현금흐름형 투자로 파이프라인을 만드는 법을 소개한다. 신입사원 시절 보증금 6천만원짜리 원룸 전셋방에서 시작해 20대 후반에 서울 재개발 빌라 투자로 하우스푸어가 되었지만, 경매로 성동구 아파트를 낙찰받고 이후 경제적 자유를 누리기까지. 위장 임차인이 있는 용인 수지 대형 아파트 낙찰, 시세보다 5천만원이 싼 평촌 지식산업센터 급매 투자 등 시세차익형 투자에서 현금흐름형 투자까지 다양한 사례를 소개한다.

도시정비 사업 투자로 드림카를 사기까지
4,000일, 중고 아반떼에서 신형 포르쉐까지의 시간. 8천만원 19평 전셋집에서 시작한 저자 집사드림(dream)은 찐부자들이 좋아하는 재개발, 재건축 투자 등 도시정비 사업의 패턴과 타이밍을 연구하는 투자자이다. 도시정비 사업은 아직까지는 블루오션이라고 할 수 있는데, 어려운 법조항과 복잡한 규제 때문에 중도에 포기하는 분들이 많다. 도시정비 사업의 과정을 쌈박하게 설명하고, 재건축 초과이익 환수제, 조합원 지위 양도, 매도자의 5년 내 정비사업 재당첨 여부 등 투자자들이 꼭 알아야 할 사항, 효과적인 투자 타이밍, 그리고 투자 핵심 노하우까지 공개한다.

부린이여, 나에게 오라
어느 날 전세로 살던 아파트 계약이 끝나고 주인이 직접 들어오게 되어 한순간에 쫓겨나는 신세가 되어버린 그때를 잊을 수 없다. 전세대출 원룸부터 시작해 신혼 15평 전셋집에서 경제적 자유를 누리기까지 스텝 바이 스텝 투자! 저자 젠틀파파는 부동산 부자가 되기 위한 마인드셋, 매매거래 시 알아두면 좋은 세금 정보, 분양의 세계, 다주택자의 길, 고금리 시대 부동산 향방까지, 투자의 Why, How를 꼼꼼하게 살펴보고 실천하는 방법을 소개하고 있다.

30대, 플러스피로 이룬 부동산 파이프라인
돈 없이 소액 투자로 시작하여 건물주가 되기까지. 저자 호토는 적은 돈으로 시작할 수 있는 플러스피 투자를 통해 부동산 파이프라인을 늘려가고 있다. 유동성장과 실거주장이 언제 어떻게 발생하는지 그 패턴을 소개하고, 신축분양권·구축분양권·재개발/재건축·아파트·빌라·다가구·상가주택·상가·오피스텔 등 부동산 물건별 투자 타이밍을 정리한다. 아울러 소자본에 매력적인 플러스피 투자에 성공하는 방법을 알려준다.

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책 속으로

처음에는 복잡한 경제용어, 주식, 채권, 펀드, 파생상품, 미시경제, 거시경제, 금리, 환율, 산업분석, 각종 법률 및 규정, 대외경제상황, 정치상황 등을 많이 알면 투자를 잘하고 부자가 될 것이라고 생각했다. 하지만 아무리 경제지식을 많이 알아도 실제 부자가 되는 것과는 별로 관련이 없다는 것을 깨닫는 데 꽤 긴 시간이 걸렸다.
특출한 능력 없이 평범한 회사원의 수입만으로도 부자가 되는 길은 의외로 그렇게 어렵거나 복잡하지 않다. 단순 ‘더하기/빼기’의 사고에서 벗어나서 ‘곱하기’의 사고를 하면서 복리를 잘 활용한다면 누구든지 부자가 될 수 있다.
-<1장 직장인 자산가가 되는 길프롤로그> 27쪽 중에서

지금도 나는 여전히 서울 대장아파트를 공부하는 것이 가장 쉽게 부동산 공부를 하는 방법이라고 생각한다. 그 이유는 서울은 대한민국 부동산의 척도이며, 서울 부동산을 이해한다는 것은 결국 기본적인 부동산 시장이 흘러가는 구조를 이해하는 것과 같기 때문이다. 내가 제시하는 방법은 다음과 같다.
1. 먼저 서울 25개구의 대장아파트가 무엇인지 스스로 찾아본다.
(개인적으로는 10년 이내, 1천 세대 이상, 국민평형이라고 불리는 30평형대에서 평단가가 가장 높은 아파트를 대장아파트로 여긴다.)
2. 그 아파트를 각각 방문한다.
3. 그 아파트의 리뷰글(간단한 입지분석 포함)을 스스로 작성해 본다.
지금 사는 지역이 서울 및 수도권이라면 서울로 시작하라고 권하고 싶다. 하지만 지방도시에 거주한다면 그 지역의 강남에 해당하는 지역부터 공부를 시작해도 괜찮다.
중요한 것은 사람들이 왜 그 지역을 그토록 소유하고 싶어하는지 이해하고, 그 값어치가 어떻게 시세에 녹아 있는지, 그리고 그 지역에서 조금씩 멀어지면 시세가 어떻게 떨어지는지를 몸소 체험하고 느끼는 데 있다.
―<2장 아직도 늦지 않은 내집 마련―2030 사회 초년생들을 위하여> 80쪽 중에서

두 번째 “떨어지면 사겠다”라는 말 역시 수정되어야 하는 부분이다.
“떨어지면 사겠다”라는 말 자체가 잘못된 것이 아니라 “얼마만큼 떨어졌을 때 바로 사겠다”, 즉 ‘얼마만큼’에 대한 명확한 목표 설정이 필요하다.
자본주의 시장에서 승리하는 불변의 진리, 즉 “싸게 사서 비싸게 판다”라는 측면에서 보면 ‘떨어지면 사겠다’라는 전략은 100% 승률을 가져다줄 수 있는 매우 훌륭한 전략이지만, 그 전략이 모든 이에게 유효하지 않은 까닭은 바로 ‘얼마만큼’에 대한 가이드라인을 잡는 것이 매우 어렵기 때문이다.
적어도 떨어질 것이라고 생각하는 큰 그림에서의 이유, 그리고 ‘얼마만큼’ 떨어지는 것이 나에게 부담 가능한 수준인지에 대한 객관적인 이해를 하려고 노력하는 것이 중요하다는 이야기이다. 그런 이해도 없이 막연하게 “떨어지면 사겠다”라고 하는 것은 안 사겠다고 하는 것과 마찬가지이다.
앞에서 말한 것을 종합하여 수정한 문장은 다음과 같다.
―<2장 아직도 늦지 않은 내집 마련―2030 사회 초년생들을 위하여> 91쪽 중에서

급매와 초급매가 인터넷을 도배하고 있을 때, 나는 마음이 급해진다. 너무 싸서 매수해 쟁여두고 싶은 마음이 간절해진다. 물론 나도 다주택자이기 때문에 취득세를 중과세 받으면서까지 매수하기는 쉽지 않다. 그래서 취득세 중과가 없거나, 있더라도 실익이 있을 만한 매물을 찾게 된다. 평소처럼 인터넷을 보다가 매우 흥미로운 매물을 발견했다.(중략)
역시나 온라인에서 이 매물에 많은 사람들이 관심을 보였고 높은 조회수를 기록했다. 지금 이 책을 보는 여러분은 어떻게 생각하는가? 말이 되는 매물인가? 토지주와 건물주가 다른 형태의 특수매물을 본다면 어떤 생각이 들까? 조금 안다는 사람들은 이런 식의 부정적인 댓글을 달았다.
“토지가 없다는 것은 대지지분은 안 넘긴다는 말인가요?”
“지상권인 듯.”
“이런 경우도 있군요. 그럼 월세를 받아서 지료를 내면 남는 것이 하나도 없는 건가요?”
(중략)
결론적으로 이런 부정적인 댓글이 있었기에 나는 보석을 품을 수 있었다.
모두가 걱정하고 두려워하고 비난하던 그 순간, 나는 좀더 파고 들어가보기로 했다. 모두가 말만 할 때 조금 더 살펴보고, 긍정적으로 바라본 것이 보석을 발견할 수 있는 비결이 아니었을까 싶다.
―<3장 종합부동산세 시대의 부동산 투자> 141쪽 중에서

혹시나 하는 마음에 지방 시청에 전화를 걸었다.
“이 지역이 비조정대상지역이 맞지요? 그럼, 빌라를 구입한다면 임대사업 등록을 할 수 있나요?”
“네. 빌라 임대사업 등록은 가능합니다.”
“그럼, 임대사업으로 등록하면 종부세 합산배제는 되나요? 종부세를 안 낼 수 있나요?”
“아, 그 부분은 국세라 제가 정확히는 모르겠네요. 국세청에 문의를 하셔야 합니다. 번호는요….”
“아, 네. 번호는 제가 알고 있습니다. 감사합니다.”
역시나 시청에서도 정확한 답변이 어려울 정도로 부동산 세법은 복잡했다. 바쁜 일을 좀 끝내고, 오후에 다시 전화를 걸었다. 약 20분 간의 지리한 기다림 끝에 국세청 담당자와 연결되었다. 그리고 이렇게 정리했다.
“비조정대상지역의 빌라는 2018년 9월 14일 이후 취득한 경우에도 장기임대주택의 요건을 갖추면 현재도 종부세 합산배제를 받을 수 있다.”
그렇다면 비조정대상지역의 30년 가까이 된 구옥 빌라를 찾아보면 어떨까? 재개발로 환골탈태하기 전의 구옥 빌라를 여러 채 사서 장기임대사업으로 10년 묵힌다면, 그중에 몇 개는 새 아파트로 잭팟이 터지지 않을까?(중략)
나는 이렇게 결론을 내리고 네이버에서 지도를 폈다. 서울에서 경기로 내려오다 보니 익숙한 이름 ‘이천’이 있었다. 반도체로 뜨거운 ‘이천’을 검색해 보니 이천 SK하이닉스 공장에만 약 3만 명이 있고, 공장을 더 증설하고 있다는 기사들이 나왔다. 공장에 3만 명이면 그 가족들도 있을 것이고, 공장 증설을 위한 외부용역도 필요할 것이고, 협력사도 있을 텐데, 앞으로 10년을 본다면 미래가 더욱 밝지 않을까? 누군가는 SK하이닉스의 미래를 보면서 주식에 투자했겠지만, 나는 이천의 구옥을 샀다.
―<3장 종합부동산세 시대의 부동산 투자> 159쪽 중에서

임차인이 있음에도 각각 다른 은행에서 여러 번의 근저당이 실행되었다. 모든 은행이 임차인이 있음에도 대출을 해주었을 것 같지는 않았기에, 4억원의 보증금은 허위일 가능성이 높다고 판단했다. 물론 부모자식 간의 임대차가 있을 수 있지만 현실적으로는 거의 이루어지지 않는다. 은행에 확인을 해보았다.
“안녕하세요. 경매 ××건으로 문의드립니다. 임차인 전입 이후 근저당이 설정되었던데요. 무상거주확인서가 제출되었나요?”
“자세히는 말씀드리지 못합니다. 다만 대출은 정당한 절차에 따라 실행되었습니다.”
“아, 네, 알겠습니다. 혹시 저와 같은 문의전화가 많았나요?”
“많이는 아니고 몇 분 있었습니다.”
“네, 답변 감사합니다.”
정보는 얻지 못했지만 다행이었다. 확실한 정보가 나온다면 경쟁만 치열해질 뿐이다. 모두들 동일한 조건으로 베팅해야 한다. 분석은 계속 되었다. 등기부를 다시 꼼꼼히 보던 중 근저당 시 경매 물건과 공동담보로 되어 있는 법인을 발견했다. 소유주가 대표로 있는 법인이었다. (중략) 분석은 어느 정도 끝났다. 위장 임차인임을 확신하고 입찰을 하기로 했다. 다음날 법원에서 4명의 경쟁자를 뚫고 낙찰을 받았다.
―<4장 나의 부동산 투자 테크트리> 215쪽 중에서

개인적으로 가장 선호하는 타이밍은 사업시행 인가 직전이다. 조합설립 이후 사업시행 인가 사이에는 여러 영향평가와 교통평가, 경관 심의, 건축 심의 등 지자체의 인허가 과정이 있다.
만약 투자 예정인 단지가 건축 심의가 완료되었다면 그때가 타이밍이라고 볼 수 있다. 건축 심의 통과 후 곧 사업시행 인가 신청을 위한 조합원 총회를 개최하는데, 그때는 이미 조합원들도 사업시행 인가가 완료될 것이라는 기대치가 생겨 매물을 회수하고 보류하는 경우가 매우 많다. 즉, 총회 개최가 통보되면 타이밍이 늦다는 것이다. 따라서 조합원이 되기 전에 조합 사무실을 통해 자주 동향을 살피는 것이 매우 중요한 포인트이다.
―<5장 도시정비 사업 투자로 드림카를 사기까지> 268쪽 중에서

“청약을 계속하는데 당첨이 안 돼요. 그냥 지금이라도 아파트를 매수하는 게 나을까요?”
쉽지 않은 문제인데, 자신의 청약점수나 현재 부동산 시장 상황을 따져보고 선택해야 할 것이다. 결혼을 앞두고 있거나 자녀가 태어날 예정이라 안정된 보금자리를 원한다면 당장 실거주가 필요하다. 청약 당첨만을 계속 기다리며 내집 마련을 미루다가 집값이 올라버리면 조급해지고 심지어 무력감마저 들 수 있다. 기존 주택을 사서 인테리어를 하고 입주한 뒤 이후 상황에 대응하는 것도 방법이다.
새것을 원하는 사람들의 욕구는 변하지 않는다. 수도권 외곽에 공급을 아무리 많이 하더라도 사람들은 서울 핵심지를 선호하듯, 구축 한가운데 신축이 들어오면 그쪽으로 가고 싶은 게 인지상정이다. 구축에 살더라도 조건이 되면 청약을 병행하면 된다. 기본적으로 자신의 상황과 원하는 것을 객관적으로 파악하면 어떻게 나아갈지 판단하기가 수월할 것이다.
―<6장 부린이여, 나에게 오라> 323쪽 중에서

소자본으로 부동산 투자를 시작하면 우선 시세차익형에 투자해야 한다. 결국에는 수익형으로 갈아타야 하지만, 소자본 투자자에게는 그럴 만한 돈이 없기 때문이다. 플러스피 투자는 돈이 별로 안 들고 전세를 빼면 오히려 현금이 늘어나므로 이를 활용해 시세차익형 자산을 확보한 뒤, 돈이 어느 정도 모이면 월세를 받는 수익형 상품으로 갈아타는 것이다. 이렇게 된다면 특별히 대출을 많이 하지 않더라도 빠른 시간 안에 자산을 키워 수익형 상품에 투자할 수 있게 되어 강력한 현금흐름 파이프라인을 가지게 된다. 앞에서 말했듯, 부동산 자산만 늘리면 보유세 부담이 커져서 지속하기 힘들 수밖에 없는데, 이를 헤징하기 위해서는 추가적으로 매월 들어오는 현금흐름이 필요하다. 플러스피를 해서 남는 돈으로 월세를 세팅하면 시간이 갈수록 자산과 현금흐름이 좋아져서 보유세 부담에서 좀더 벗어날 수 있을 것이다.
―<7장 30대, 플러스피로 이룬 부동산 파이프라인> 364쪽 중에서

머리말_ 직장인 자산가들

1장 직장인 자산가가 되는 길 프롤로그_ 나의 투자 이야기
부자 지능 테스트(6:3:1 법칙)
순자산 0원에서 100억까지, 자산별 투자 포트폴리오
부동산 레버리지의 3가지 종류
반드시 피해야 할 세금폭탄
세금 피해 아직도 주택에 투자할 방법
우리 모두의 부동산 고민들
소형 빌라 거주 30대 직장인 부부, 어떻게 할까?
전세 거주 40대의 고민, 청약 vs 일반매수
분당 대형 아파트 60대 은퇴 가장의 선택은?
부동산 투자 언제 멈춰야 할까?
다주택자가 포트폴리오에 상가, 지식산업센터를 담은 이유
미래의 투자 로드맵(feat. 수요와 공급)
에필로그_ 우리 모두의 고민들

2장 아직도 늦지 않은 내집 마련
―2030 사회 초년생들을 위하여
프롤로그_ 12평 투룸 전세에서 경제적 자유까지 부동산 지금도 할 수 있는 투자에요?―사회 초년생이? 돈이 없는데?
부동산 공부를 어떻게 시작하면 될까요?
떨어지면 살래요?
대출을 무서워하는 그대에게―은행은 가장 양심적인 동반 투자자
내 재산을 이해하는 방법―순자산 X억? X평 서울 대지지분!
지방투자로 시작하는 것도 방법이 될 수 있다
입사 후 최소 5년, 본업에서 작은 성공 쌓기도 중요한 투자다
동반자와 함께 투자하기―배우자부터 내 편으로 만들자
에필로그_ 태도가 남는다

3장 종합부동산세 시대의 부동산 투자
프롤로그_ 급행열차에 어떻게 올라탔는가―갓슬러 비긴즈
레버리지와 장기투자, 두 마리 토끼를 잡자! 실전투자① 한 번의 사인으로 10억 원을 벌다실전투자② 사서 바로 팔아도 몇 천 버는 재건축 상가투자
실전투자③ 3,600만원으로 10억6천만원의 자산에 투자
실전투자④ 이틀에 10채, 이천으로 간 까닭은?
지방 공시가격 1억원 이하 투자에 대한 생각
종부세 시대, 앞으로의 투자
수익형 건물의 꽃, 원룸 건물
에필로그_ 부동산 자산가로 가는 마인드셋

4장 나의 부동산 투자 테크트리
프롤로그_ 39세, 원룸에서 자산 90억까지
고과를 안 주셨지만 감사합니다
회사를 레버리지 하자
벌어지는 자산격차
부동산 공부 테크트리① 시작은 작은 것부터
부동산 공부 테크트리② 부자가 되고 싶다면 부자를 만나라
나의 자산 테크트리① 시세차익 자산에서 현금흐름 자산으로
나의 자산 테크트리 ② 파이프라인 늘리기
시세차익형 투자: 경매 + 전세 레버리지 투자
현금흐름형 투자: 지식산업센터 월세투자
에필로그_ 하루라도 빨리 투자의 세계에 발을 들이길

5장 도시정비 사업 투자로 드림카를 사기까지
프롤로그_ 4,000일, 중고 아반떼에서 신형 포르쉐까지의 시간
나의 살던 고향은 ‘신축’ 피는 산골?
부자들의 ‘비단 주머니’를 찾았구나!
도시정비 사업 뽀개기
정비사업 단계를 아는 것이 돈이다
투자 타이밍의 귀재가 되어보자
도시정비 사업 투자 핵심 노하우
거래의 예술화(feat. 무급 알바)
에필로그_ 복잡한 정책과 진정한 부동산 고수

6장 부린이여, 나에게 오라
프롤로그_ 스텝 바이 스텝
부동산 부자가 되기 위한 마인드셋
매도 계획은 매수할 때부터
다주택자의 길
다주택자가 오피스텔에 주목한 이유
분양의 세계
법인의 필요성
에필로그_ 끊임없이 생각하고 실천하라

7장 30대, 플러스피로 이룬 부동산 파이프라인
프롤로그_ 게임의 룰
자본주의 법칙을 알아야 한다
유동성장과 실거주장
초보자일수록 전세가율에 주목하라
공급과 물건별 투자 타이밍
실수요자와 전세가격
LH전세의 마법, 잘 이해하면 모두가 행복한 길
소자본엔 왜 플러스피 투자가 매력적인가?
플러스피로 하는 건물 투자
에필로그_ 하루라도 빨리 시작하자