공동투자로 빌딩 제대로 고르고 똑똑하게 사는 법!

‘보유세 푸어’라는 말이 떠돌고 있다. 토지·주택 등을 보유한 사람이 내는 '보유세'와 가난, 빈곤을 뜻하는 푸어(poor)의 합성어다. 2020년 7월 정부가 부동산 대책을 발표했고, 이후 대출 규제, 취득세, 보유세 등이 증가해 세금을 내고 나면 남는 게 없어져 생긴 단어다. 다시 말해, 살 때와 팔 때 내는 세금도 높아졌지만 가지고만 있어도 높은 금액의 세금을 내야 해 1가구 1주택 시대가 시작된 것이다. 그렇다면 자산 증식, 노후 자금, 경제적 자유와 안정을 위해 무엇을 할 수 있을까?
바로 빌딩 투자다. 빌딩 투자는 대출 규제, 각종 세금으로부터 자유롭고 임대수익과 시세차익을 동시에 누릴 수 있는 장점을 갖고 있다. 그러나 대부분 빌딩을 산다는 것 자체가 상상되지 않을 것이다. 그래서 저자는 ‘공동투자의 활용’을 이야기한다. 우리나라는 공동투자, 동업하면 자연스레 부정적인 시선을 갖지만, 시대의 흐름에 맞춰 공동투자, 동업에 대한 인식을 변화시켜야 할 때가 왔다. 애플, 구글, 마이크로소프트, 메타(구 페이스북), 에어비앤비 등 세계적인 기업들도 동업에서 시작됐다. 《3천만 원으로 빌딩 한 채 사십시오!》는 빌딩 공동투자를 통한 자산 증식과 적은 금액으로 빌딩을 매입해 큰 이익을 내는 방법 등 상상만 하던 ‘빌딩주’라는 꿈을 현실로 이루는 방법을 제시한다.
1장은 부동산 시장의 흐름과 빌딩 투자가 성공할 수밖에 없는 이유를 다루고 있다. 정부의 각종 규제책에도 서울과 수도권의 아파트와 빌딩 가격이 계속해서 상승하는 이유와 2021년에 바뀐 부동산 정책도 총정리해 소개한다.
2장은 빌딩 매입을 어렵게 생각하지 않는 방법, 투자 타이밍을 잡는 방법을 알려준다. 아울러 빌딩을 매입할 때 어떤 점을 우선시하고 공략해야 하는지도 짚어준다.
3장에서는 ‘부린이’들에게 ‘좋은 빌딩’ 보는 법과 고르는 기준을 알려준다. 또한 용도변경이 안 되는 건물, 위반건축물 등 절대 투자하면 안 되는 건물 종류와 개인법인과 공동법인의 차이, 대출의 종류까지 알아두면 좋은 부동산 투자 상식을 상세하게 설명한다.
4장은 빌딩 매입 후 운영하고 및 관리하는 노하우와 빌딩의 가치를 올리는 방법, 임차인 명도와 밀린 임대료 받는 법 등 실제 빌딩주가 되었을 때 필요한 정보를 소개한다.
5장에서는 빌딩 공동투자란 무엇이고 장단점은 무엇인지, 세금은 어떤 식으로 부과되는지 등 공동투자가 성공하기 위해 꼭 알아야 할 정보와 원칙들을 다룬다. 또한 4인 법인으로 건물주가 된 사례, 6천만 원을 투자해 2억 원의 가치를 낸 성공 사례 등을 소개한다.
6장에서는 소액으로 빌딩에 투자할 수 있는 유망 지역 7선을 소개한다. 개발 호재와 투자 가치, 투자 포인트 등도 짚어주고 있어 투자를 결심한 사람이라면 반드시 눈여겨봐야 한다.
빌딩 투자의 타이밍은 언제나 ‘지금’이다! 공동투자로 이제 당신도 빌딩주의 대열에 합류하기를!

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본문 중에서

끊임없이 빌딩 거래가 되는 이유가 뭘까? 바로 땅의 가치 때문이다. 땅의 위치로 인해 빌딩의 가치가 매겨지는 것이다. 땅 위에 건축물이 있고 월세가 나오면 그 가치는 더욱 높아지겠지만 건축물이 없거나 월세가 안 나온다고 하더라도 땅이 가치가 없는 것이 아니다. 건축물의 가치는 일부분이다. 건물이 높고 번듯하면 누구나 좋아할 것이지만 땅이 어디에 있느냐에 따라 건축물의 가치가 달라진다. 예를 들어 지방 소도시 읍내도 아닌 산골짜기 깊숙한 곳에 있는 15층짜리 건물은 아무리 번듯하고 세련되게 지어놓았더라도 빌딩의 가치는 제로에 가까울 것이다. 반면에 강남 한복판의 15층 건물은 연식이 오래되고 낡았더라도 가치를 따진다면 120%에 달할 것이다. 이제는 빌딩 투자도 아파트와 같이 시세차익 투자로 바뀌는 시대가 되었다. _43p

건물을 매입할 때는 대출 여부가 굉장히 중요하다. 계약을 했는데 잔금을 못 치르는 경우는 대부분 매수자가 대출이 모자라서 계약을 깨는 경우다. 대부분 투자자들은 건물을 살 때 영혼까지 끌어모아 건물을 매입하는데 예상 금액보다 대출이 안 나오면 큰 낭패를 볼 수밖에 없다. 수억 원이라는 큰돈을 지인한테 빌릴 수도 없는 노릇이다. 그래서 대출금액을 미리 확인하고 매입해야 하는데, 계약 전에는 은행에서 대출이 나온다고 해서 계약했는데 나중에 알고 보니 대출이 적게 나와 큰 낭패를 볼 수 있다. 은행에서는 탁상 감정으로 예상 대출금액을 뽑아주기에 그것만 믿고 계약하면 문제가 생길 수 있다. 대출이 안 나오는 위험 요소를 미리 알고 대비한다면 위험을 줄일 수 있다. 이번에는 대출이 안 나오는 경우를 살펴보겠다. _82p

우선 빌딩 매입을 하기 전에는 임대차계약서를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 임차인의 임대 기간은 언제부터 언제까지인지 그리고 곧 나가지는 않는지, 임대료에 부가세는 별도인지가 중요하다. 부가세는 임대료의 10%인데 간혹 임대료에 부가세를 포함시켜 수익률 계산을 하는 경우가 있다. 부가세는 세금이지 수익이 아니다. 그리고 관리비는 얼마인지, 관리비 지출은 얼마나 되는지, 밀린 월세가 없는지 등을 꼼꼼하게 체크해봐야 한다. 좀 더 디테일하게 알고 싶으면 음식점이면 음식을 가서 먹어보거나, 점심과 저녁시간에 손님이 얼마나 있는지 체크해보거나, 동네 주민들한테 평판을 물어보는 방법도 있다. 사무실이면 회사명으로 네이버 검색이나 구글링을 통해 매출이 얼마 정도인지 등을 파악할 수 있다. _111p

명도는 매도인이 하는 방법과 매수인이 하는 방법 그리고 중개업자가 하는 방법, 명도 전문 업체가 하는 방법 등 4가지가 있다. 이 중에서 가장 좋은 방법은 바로 매도인이 명도를 하게 하는 방법이다. 제3자가 개입하게 되면 임차인은 일단 거부감이 들 것이다. 갑자기 쌩판 모르는 사람이 와서 보상해줄 테니 나가달라고 하면 콧방귀를 끼고 오히려 더 큰 보상금 요구를 해올 수도 있다. 매도인은 임차인과 어느 정도는 신뢰 관계가 형성되어 있기 때문에 매도인의 사정을 얘기하면서 이사 비용을 준다고 요청하게 되면 쉽게 거절하지는 못한다. 매도인이 명도를 요청하게 될 때 한 가지 주의할 점이 있다. 절대 임차인들한테 팔렸다는 말을 하면 안된다는 것이다. 팔렸다는 말을 듣는 순간 요구하는 보상 금액은 더욱 커질 수 있다._164p

공동투자자 중 한 사람이 급한 일이 생겨 빨리 빌딩을 팔자고 한다면 팔려고 하는 사람의 지분을 공동투자자들이 함께 원금에 인수하는 방법도 있다. 공동투자는 공동 지분으로 되어 있어 외부에서 처분하기 힘들다. 그래서 결국에는 매각하려고 하는 사람이 급한 마음에 원금으로 내놓을 수밖에 없다. 이때 나머지 공동투자자들이 원금을 주고 매입하는 것이 좋다. 왜냐하면 그동안 건물 가격이 올랐기 때문에 상황에 따라서는 건물 하나 더 사는 것보다 이익이 될 수 있기 때문이다. 그러니 애초에 동업계약서를 작성할 때
도 중간에 빠지게 된다면 원금만 받고 나간다는 특약을 걸어놓는 것도 좋다. _196p

프롤로그 나도 빌딩주가 될 수 있었다

1장 똘똘한 아파트 가고 확실한 빌딩 뜬다!
빌딩이 나를 강남 중심가로 인도했다
인구는 줄어드는데 부동산은 왜 자꾸 오를까?
아파트보다 유리한 빌딩 투자 조건 5가지
한눈에 훑어보기, 2021년 바뀐 부동산 정책 총정리
수익률 2.5%에도 빌딩 투자가 성공하는 이유

2장 이것만 알면 당신도 빌딩주 될 수 있다
두려움을 버려야 산다
타이밍을 잡아라
투자 목적을 분명히 하고 시작하라
다른 지역 A급보다 강남 C급을 선택하라
한눈에 훑어보기, 빌딩 투자 기초 지식

3장 빌딩 제대로 고르고 똑똑하게 사는 법
급매물과 경매 물건은 버리는 게 답이다
절대 투자하면 안 되는 건물 종류
한눈에 훑어보기, 용도변경
무조건 피해야 할 빌딩 투자처 13곳
계약 전 이것만은 반드시 체크하자
한눈에 훑어보기, 가짜 임대차계약서 실태?
큰 거 한 채 살까, 작은 거 여러 채 살까?
개인으로 살까, 법인으로 살까?
한눈에 훑어보기, 법인 회사 설립 방법
상권, 이렇게 접근하자
빌딩 대출의 모든 것
빌딩 투자 성공 사례

4장 빌딩의 가치를 높이는 운영 및 관리 노하우
빌딩의 가치를 결정하는 10가지 요인
투자한 빌딩의 가치를 올리는 5가지 방법
효과적인 관리와 운영 시스템
임차인 명도 쉽게 하는 방법
한눈에 훑어보기, 부동산 시장에서 제값 받는 방법

5장 3천만 원으로 빌딩주 되기
빌딩도 공동투자한다고요?
공동투자, 무엇이 좋고 무엇이 위험할까?
공동투자 세금 총정리
공동투자 성공을 위한 14가지 원칙
공동투자 성공 사례
공동투자 시장이 성장할 수밖에 없는 이유
한눈에 훑어보기, 모의 공동투자 시뮬레이션

6장 소액으로 살 수 있는 빌딩 투자 유망 지역 7선
연신내역
신림선과 난곡선 주변
장승배기역, 신풍역
창동역
망원역
도림사거리역
청량리역과 면목선 라인