누가 강남 아파트 좋은 걸 몰라서 안 사나?
지긋지긋한 딴 세상 투자 이야기는 그만!
현실적인 20년 노하우가 압축된 소액 아파트 투자 로드맵

압구정 60평 72억 거래“평당 1억이 기본이네요” (서울경제, 2021년 09월 23일)
서울 미친 전셋값…강남 평당 1.3억 찍고 강북도 1억 (뉴스1, 2021년 10월 08일)

아파트 평당 1억 시대이다. 이제 아파트 투자는 현금 부자들만 가능한 것일까? 170만 회원 부동산 스터디 카페의 논객 이승훈(압구정8학군)은 “그렇지 않다”고 말한다. 1억 이하로 투자할 수 있는 소액 아파트 투자 전략이 있기 때문이다. 이승훈 저자는 20년간 소액 아파트에 투자해오며 수많은 상승장과 하락장, 성공과 실패를 겪으며 어떤 상황에서도 무너지지 않는 투자 노하우와 철학을 쌓아온 투자 고수이다. 그리고 20년 경험을 바탕으로 반드시 수익을 낼 수 있는 투자 법칙을 8가지로 정리하여 ≪1억 이하 소액 아파트 투자의 법칙≫를 출간했다.
우리가 소액 아파트 투자에 주목해야 하는 이유는 남겨진 투자 선택지가 많지 않기 때문이다. 서울 핵심지 아파트가 끝없이 비싸지고 있는 반면 대출받을 수 있는 돈은 줄어들고 있다. 쥔 돈은 그대로인데 집값은 오르고 대출은 줄어드니, 강남 아파트가 한국 제일의 입지인 건 누구나 알지만 점점 더 먼 나라 이야기가 되어간다. 그렇다면 절망하기보다 새로운 방법을 찾아나가야 할 것이다. ‘1억 원 이하’라는 돈은 강남 아파트 한 평이지만, 현실적으로 앞으로 가격이 오를 좋은 아파트를 살 수 있는 시작점이기도 하다.
이 책은 부족한 자금으로도 성공할 수 있는 투자법을 담고 있다. 적은 돈으로 투자하기 위해서는 철저히 공부해야 한다. 소액 아파트 투자는 우리에게 익숙한 비싼 아파트 투자와 큰 차이가 있기 때문이다. 소액 아파트들은 아직 가치가 실현되지 않았고, 사람들은 그곳에 아파트가 있는지도 모를 때가 많다. 그렇기 때문에 상급지 아파트를 사듯 유명한 동네, 좋은 입지의 ‘적당한’ 아파트를 사서 기다리는 방법이 통하지 않는다. 내가 매수한 집을 발전시키는 전략, 아직 사람들의 관심을 받지 못하지만 잠재가치가 풍부한 아파트를 알아보는 안목, 소액 투자의 수익금을 재투자하는 루틴, 전세가율과 실제 가치를 비교할 수 있는 분석력이 필요하다. ≪1억 이하 소액 아파트 투자의 법칙≫은 이 방법을 8가지 법칙으로 정리해 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 알려준다.


소액 아파트 투자가 쉬워지는 8가지 투자 법칙
1 부동산 목수의 법칙: 내가 사는 곳을 스스로 발전시켜라
2 부동산 유기체의 법칙: 집을 생명으로 바라보라
3 부동산 열전도의 법칙: 호재가 시세에 반영되는 원리를 파악하라
4 부동산 세포분열의 법칙: 몸집을 늘려 성장하라
5 수익 무한 루프의 법칙: 현금 파이프라인을 구축하라
6 부동산 골든 타임의 법칙: 투자는 타이밍의 예술, 골든타임을 잡아라
7 부동산 연쇄 상승 반응의 법칙: 저평가 갭을 계산하라
8 전세가율 법칙: 투자의 ‘결정적 시그널’을 감지하라


일확천금의 허황된 꿈에서 깨어나라
누구나 시작은 소액이었다
이 책을 읽고 1억 원 이하로 투자를 시작하자
재테크 열풍이 불며 주식, 선물, 코인 등 다양한 투자 수단에 너도나도 뛰어들고 있다. 대부분 일확천금을 꿈꾸며 고위험 투자수단에 모든 돈을 밀어넣지만 허공에 돈을 날려버리는 결과를 맞이한다. 하지만 아파트는 다르다. 아파트는 집이라는 실물이 있고, 주거 공간의 가치는 점점 높아지고 있기 때문에 다른 투자수단보다 안전하다.
돈이 적다면 적은 대로 살 수 있는 최선의 아파트를 매수해서 소액 투자를 시작할 수 있다. 지금까지 턱없이 비싼 아파트만 바라봤다면 눈을 돌려 가치 있는 아파트를 찾아보자. 누구나 시작은 소액이었다. 하지만 그 끝은 다를 것이다.

저자는 자신을 찾아와 아파트 투자에 대해 물어봤던 옆 팀 팀장과의 대화로 이 책을 매듭짓는다. 이 대화는 몇 년 전의 대화이지만, 어제 나눈 대화라고 해도 자연스럽고 당연하게 느껴진다. 성공의 비결은 언제나 비슷하기 때문이다. 팀장님이 이 대화 이후 투자를 시작했다면 지금쯤 경제적 자유를 달성하고 일과 시간으로부터 자유로워졌을 것이다.

(이하 일부 발췌)
“3,000만 원으로 몇 채를 산 거야? 왜 좋은 신축 놔두고 구축 위주로 봤는지 도저히 이해가 안 가는군.”
의외로 역세권에 있는 신축 대단지인 대장단지의 전세가하고 주변에 입지 좋은 구축들의 전세가가 별반 다르지 않더라고요. 특히 위치 좋고 말끔히 수리한 구축은 신축 못지않게 전세가가 높았어요. 그래서 그런 곳을 위주로 3채를 골라서 전세를 끼고 샀습니다. 갭투자라고 하죠. 그야말로 ‘두껍아 두껍아 새집 말고 헌 집 줄게’가 되는 거예요. 이해하시겠어요? 새집과 헌 집이 반대가 되는 거죠. 그게 포인트에요. 이유는 간단합니다. 신축 대장단지를 사면 투자금이 거기에 다 들어가니까 물건 개수를 늘릴 수 없거든요. 요즘처럼 자산이 모두 오르는 상황에서는 물건 개수가 중요할 거라고 생각했어요. 소액 아파트에 투자할 때는 이게 핵심이에요. 상급지에 사는 것보다 자산이 많은 게 중요합니다

“그러면 그후에는 어떻게 자산을 불릴 수 있었지?”
그후에는 아파트를 보는 눈 자체가 달라졌어요. 예전에는 역세권에 있는 신축 브랜드 대단지나 학군지의 아파트들만 눈에 들어왔었죠. 그런데 입지 좋은 구축 아파트나 소단지, 나홀로 아파트도 매매가가 꾸준히 올라가고 특히 전세가 조정기가 와도 많이 하락하지 않고 탄탄하게 유지되는 걸 지켜보면서 무조건 큰돈 들여서 신축 대장단지를 매수하는 것만이 정답은 아닐 수 있겠다고 생각했어요.

“그렇게 자꾸 주택수를 늘려나가면 세금이 너무 많이 나오지 않을까? 어떻게 수익을 내는지 설명 좀 해주게.”
저는 아파트를 팔아서 단기에 양도차익으로 수익을 내겠다는 생각은 아예 접었어요. 일단 양도세율이 너무 높아서 팔아도 남는 게 없더라구요. 그래서 전략을 바꿨습니다. 단기 양도차익보다는 자산 증식을 노려보기로 말이죠. 전세가율 높고 입지 좋은 구축을 적은 돈 들여서 최대한 여러 채 사면, 그에 맞춰 전세금이 계속 상승할 거라고 생각했어요. 그 상승분으로 세금은 충분히 대비하겠더라구요. 그리고 공시가가 높지 않은 물건들이라서 종부세나 재산세가 생각보다 많이 안 나왔습니다.

“전세를 올려 받은 돈이 수익은 아니지 않나, 어차피 돌려줘야 할 돈인데?”
그렇게 생각할 수 있죠. 아니, 어쩌면 그 말이 맞을 겁니다. 근데 공급이 워낙 부족한 상태에서 유동성이 극대화되고 임대차법으로 전세 물건이 줄어들면, 매매가 역시 계속 오를 거라고 봤어요. 그렇게 자산 가치가 상승하면 전세 상승분을 월세로 전환할 수도 있고 전세가 자체가 폭락할 가능성도 거의 없기 때문에, 전세 상승분이 실질적인 수익효과를 낼 수 있겠다고 생각했어요. 워낙 돈 가치가 떨어지니까, 자산 인플레이션 때문에 부동산 가격이 다시 이전으로 되돌아가지는 않을 거라고 확신했죠. 결국 그렇게 되고 있고요. 생필품 가격이 한번 오르면 안 떨어지는 것처럼요. 집도 생필품 같은 거라고 생각했어요.




<책 속으로>
부동산 소액 투자가 현실적으로 가능할까? 혹시 너무 늦은 건 아닐까? 나의 대답은 이렇다. “충분히 가능하며 아직 늦지 않았다.” 실제로 내가 건넨 조언에 따라 적은 돈으로 부동산 투자에 참여한 사람들은 지금도 수익을 내고 있다. _6쪽

판교, 과천, 분당 그리고 광교나 동탄의 아파트 가격이 웬만한 서울의 핵심지보다 높아지는 새로운 현상은 부동산 시장에 변화의 물결이 다가오고 있음을 뜻한다. 수도권이나 지방 핵심지의 부동산 가격이 서울과 키를 맞추는 현상도 이러한 맥락에서 해석할 수 있다. 내가 소액 투자의 필요성을 역설하는 이유도 이러한 새로운 트렌드의 부동산 시장에서 투자를 성공적으로 이끌기 위해서다. _51쪽

소액 투자는 저평가된 아파트의 잠재력을 보고 투자하는 것이 기본이다. 이미 오를 대로 오른 초역세권 아파트나 대장아파트를 비싸게 매수하는 것은 소액 투자의 전략과 맞지 않는다. 소액 투자는 투자의 타이밍이 생명이다. 투자의 타이밍을 잡기 위해서는 호재가 시세로 옮겨가는 그 틈새를 노려야 한다. 대장아파트의 경우에는 이미 타이밍을 잡기 전에 모든 호재를 다 흡수해서 상승해버린 경우가 대부분이다. 그래서 수익에 비해 비용이 너무 많이 들어가 효율성이 떨어진다. _59쪽

시드머니가 1억 원 정도 확보되면 선택지는 엄청나게 많아진다. 수도권 갭 투자나 지방 분양권을 노려볼 수 있다. 또한 지방 핵심지에 갭 투자를 해도 짭짤한 수익률이 보장될 것이다. 수도권 외곽으로 눈을 돌려서 투자금 범위 안에 들어오는 저평가 단지들을 앞서 탐색한 방식으로 분류해보는 것도 중요하다. 되도록이면 입지 좋고 주변에 입주 물량이 없는 곳을 선택하는 것이 포인트다. 갭이 적고 가격대가 낮다고 수도권의 아무 물건이나 고르는 태도는 옳지 않다. 잠재적 호재가 있어 향후 오를 만한 지역 또는 앞서 언급한 ‘호재의 간접 영향권’을 잘 살펴보자. 큰 호재를 안고 있는 지역 사이사이에 투자하는 전략은 생각보다 좋은 수익을 가져다준다 _90쪽

지방에 투자할 때는 서울이나 수도권 투자와는 전혀 다른 관점으로 접근해야 한다. 공시가 1억 이하의 지방 아파트에는 투자자가 몰리면서 3,000만~4,000만 원 정도 오른 경우가 많은데, 서울이나 수도권 투자자와 지방 실거주자 사이에 1,000만 원에 대한 체감도는 상당히 다르다. 소위 지방의 현금 부자나 지주 들은 지방보다는 강남이나 서울 아파트에 투자하기를 훨씬 선호한다. 따라서 모든 투자의 기본을 아파트 상승률에만 맞추지 말고 하락기나 조정기에 어떻게 버틸 것인가에 대한 리스크 관리전략을 수립해야 한다. _155쪽

프롤로그. 누구나 시작은 소액이었다
소액 아파트 투자, 부자가 되는 최선의 전략

1장. 소액 아파트 투자 방법은 달라야 한다
부동산 목수의 법칙: 내가 사는 곳을 사랑하라
소액 투자의 매력
수익이 나야 투자가 즐거워진다
나의 소액 아파트 키우기
소액 투자에 적합한 지역을 어떻게 찾을까?

2장. 좋은 소액 아파트는 안전한 우량주다
부동산 유기체의 법칙: 집은 살아 숨 쉬는 공간
집은 ‘삶의 보호막’
집의 가치 상승과 행복추구권
부동산 시장의 원리 1: 세금은 임차인의 부담이 된다
부동산 시장의 원리 2: 시장을 누르면 가격은 오른다
부동산 시장의 원리 3: 노이즈 마케팅의 영향
부동산 수요의 다양화

3장. 집값 호재는 퍼져나간다
부동산 열전도의 법칙: 호재는 결국 스며든다
개발 호재와 열전도 현상
전략적 장기 보유 포지션
당진, 동탄, 평택에서 살펴보는 호재의 간접 영향권

4장. 소액 아파트의 투자 수익률 극대화
부동산 세포분열의 법칙: 몸집을 늘려야 성장한다
착한 임대인 효과
소액 투자의 시작
시드머니별 소액 투자전략
실전 투자 예시

5장. 소액 아파트 투자전략
수익 무한 루프의 법칙: 현금 파이프라인을 구축하라
부동산은 파는 것이 아니라 모으는 것이다
소유 주택 수에 따른 투자전략
매매가 구간별 소액 투자전략
1억 원 이하 물건의 투자전략
비과세 유혹과 양도세를 극복하라

6장. 소액 투자의 골든 타임
부동산 골든 타임의 법칙: 투자는 타이밍의 예술이다
투자 포트폴리오 짜기
투자 지역 설계 예시
지방 아파트 고르는 팁
서울이나 수도권 물건을 고르는 꿀팁
하락기를 대비하는 자세
삼중 매매가와 삼중 전세가의 시대
매수의 기술
전세 잘 놓는 방법과 골든 타임

7장. 저평가 지역을 찾는 방법
부동산 연쇄 상승 반응의 법칙: 저평가 갭은 메워진다
프랜차이즈로 보는 저평가 지역
추가 상승 여력이 있는 저평가 지역 찾기
저평가 투자처 탐색 기법
소액 투자자용 저평가 투자처 찾기 예시

제2부 소액 아파트 투자 유망 지역
8장. 가격별 투자 유망 단지
전세가율 법칙: 투자의 ‘결정적 시그널’을 감지하라
전세가율 법칙의 원리와 공식
[압구정8학군 추천] 전세가율로 본 지역별 추천 물건 60
8가지 법칙을 이용한 매매가별 소액 투자 추천 단지
[압구정8학군 Pick] 공시가 4억 원 이하의 물건지 50
[압구정8학군 Pick] 공시가 1억 원 이하의 물건지 50

겨우 그 돈으로 집을 샀다는 게 정말인가?
에필로그 28