뜨는 가게와 망하는 가게는 이것이 다르다!
내게 맞는 대박 상권과 대박 입지 찾기

급격한 경제 불황과 역대 최악의 체감실업률과 구조조정으로 힘든 요즘, 창업을 고민하는 사람들이 많다. 그러나 제대로 알아보지 않고 다른 사람의 말만 듣고 가게를 내는 경우 1년도 되지 않아 망하기 십상이다. 또한 남들 다한다는 카페나 치킨집에만 목숨을 건다면 수많은 가게 속에서 조용히 묻히기 쉽다. 이렇듯 망하는 가게의 공통점은 무슨 업종을 어디서 해야 할지 상권분석을 제대로 하지 않았다는 것이다.
이 책은 18년 경력의 상권분석 전문가가 어떻게 하면 가게를 잘 운영할 수 있는지 상권을 분석하는 기초적인 방법부터 차근차근 알려준다. 다양한 사례를 통해 입지분석과 경쟁점 분석, 예상 매출액 분석 방법을 알 수 있다. 또한 업종별로 상권을 세분화해서 각 업종에 맞는 상권분석 주의점을 알려준다. 주먹구구식이 아닌 빅데이터를 통해 과학적으로 상권을 분석하는 방법을 소개해, 예비 창업자들이 어렵지 않게 상권분석을 하도록 돕는다.

 

초보 장사꾼도 프로 사장님도
꼭 알아야 하는 상권분석 전략!

일반 중소기업에 다니던 A 씨는 회사의 상황이 좋지 않은 것을 실감하고 사표를 던지고 나왔다. 동네 친구가 잘 될 거라는 말에 치킨집을 시작했지만, 연일 뉴스에서 흘러나오는 경제 불황 소식에 불안함이 크다. 임대료 내기도 빠듯한데 배달업체 수수료까지 생겨 걱정이 이만저만이 아니다.
최근 카페를 인수한 B 씨는 임대료가 저렴하게 나온 것에 만족해했다. 대학가라 학생들도 많이 찾을 것이라 생각했다. 그런데 점점 주변에 카페들이 생기기 시작하더니 이내 손님들이 줄어들기 시작했다. 게다가 방학까지 되니 손님이 더 없어 가게 유지비가 부담되기 시작했다.
소상공인이라면 누구나 해볼 법한 고민들이다. 열심히 가게를 운영하지만 결국 오래 지나지 않아 접게 되는 이유는 무엇일까? 바로 상권을 정확하게 분석하지 않았기 때문이다. 주변 입지와 경쟁점, 예상 고객을 미리 분석하지 않고 그저 남의 말이나 혹은 싸게 나온 권리금 때문에 급하게 사업을 시작하면 파리만 날리는 경우가 생긴다.
이 책은 1,200여 회의 상권분석 및 200여 점의 점포 개발을 진행한 상권분석 전문가의 18년 경력 노하우로 월 매출 10배 이상을 낼 수 있는 상권분석 전략을 소개한다.
1장에서는 점포를 구하기 전, 매장 운영 시 상권분석의 필요성 및 중요성에 대해 알아본다. 2장은 아이템에 맞는 대박 상권을 찾기 위한 상권분석과 경쟁점 매출액을 알아내는 방법에 대해서도 알아본다. 3장에서는 점포의 입지분석에서 가장 중요한 요소인 접근성과 가시성, 또한 투자금이 충분하지 않은 예비 창업자들이 점포를 구할 때 사용할 수 있는 중간 저지 전략에 대해 살펴본다.
4장에서는 상권분석의 꽃인 예상 매출액을 구하는 방법과 손익분석을 통해 사업 타당성을 분석하는 방법을 제시한다. 5장에서는 카페, 샌드위치/베이커리 전문점, 음식점, 병의원 및 학원 등 업종별로 좋은 입지를 고르는 법, 상권분석하는 요령 등에 대해 알아본다. 6장에서는 최근 상권분석의 화두인 빅데이터를 활용한 상권분석 시스템 활용법을 실제 사례 중심으로 기술했다.
요즘은 소상공인도 철저히 공부하지 않으면 살아남을 수 없는 시대다. 이 책은 예비창업자, 초보 장사꾼들에게 대박 가게로 가는 지름길을 안내해줄 것이다. 프로 사장님에게는 지금의 매출을 놓치지 않을 수 있는 현명한 선택에 도움을 줄 것이다.
저자는 뛰어난 입지 발굴과 남다른 상권분석 능력으로 성과 창출에 큰 역할을 수행했던 개발 전문가다. 대한민국 유통업계 1위, 롯데쇼핑의 상권분석과 점포 개발 노하우가 이 책에 잘 투영되어 있다. 특히 예상매출액에 기반한 사업 타당성 분석은 출점 전에 거쳐야 할 기본이다. 자영업자나 소상공인도 과학적이고 고도화된 개발기법을 잘 활용한다면 좋은 입지 창업뿐 아니라 대내외적인 환경변수에도 흔들리지 않는 지속가능한 점포를 창업할 수 있을 것이다. 힘든 불황의 시대에 좋은 입지에 출점하기 위한 지침서로 추천한다.
- 롯데쇼핑(주) 슈퍼사업부 상무 나종갑

성공 창업의 준비와 실행에 있어 가장 중요한 것은 상권분석이다. 이 책은 상권분석을 통한 예상매출분석, 관리분석 및 손익분석 등 전문적이고 체계적인 분석 활동의 가이드뿐만 아니라 매장 운영과 점포 개발까지 장사의 처음과 끝 모두를 이론이 아닌 현장에서 직접 겪었던 생생한 경험을 바탕으로 제시하고 있다. 장사를 시작하려는 분, 장사를 이미 하고 있는 분뿐만 아니라 이들에게 도움을 주고자 노력하고 있는 관련 기업, 기관 및 컨설턴트들에게도 좋은 지침서가 될 것으로 확신하여 일독을 권한다.
- 한국경영기술지도사회 중부지회 지회장 이형곤

저자는 롯데그룹에서 상권분석 업무만 실무적으로 익힌 전문가로 대기업에서 상권을 찾을 때 조사하는 핵심적인 내용들을 자세하고 친절하게 풀어놓았다. 상권조사, 입지 및 권리분석, 매장 운영에 이르기까지 기초부터 하나하나 짚어주며 군더더기 없는 정보를 제공한다. 비대면 거래로 온라인 상거래가 중심이 되면서 오프라인 점포는 잘 되는 가게와 안 되는 가게가 분명한 차이를 보이고 있다. 신유통 변화에 따른 상권에 대한 이해가 절실한 시점이다. 장사를 꿈꾼다면 ‘상권’에 대한 의미를 재해석해보자.
- 한국열린사이버대학 창업경영컨설팅학과 학과장 황윤정

외식업에서 상권분석 지식은 매우 치명적이다. 요리사로 시작해 중소기업을 거쳐 대기업 점포 개발자로, 또 늦은 나이에 주경야독으로 대학교에 갔고 최근에는 경영지도사라는 자격증 취득까지. 망망대해 창업의 길로 이제 갓 들어선 전문가를 바라보는 것이 하나도 걱정되지 않는 이유는 바로 그가 가진 바로 이 상권분석이라는 강력한 무기 때문일 것이다.
- 외식프랜차이즈 컨설팅 기업 (주)알파렙 대표 방수준

저자 정양주 대표는 유통학 석사과정 애제자로, 오랜 유통업체 근무 경험과 풍부한 경영컨설턴트 활동으로 많은 사례를 보유하고 있다. 이 책은 이러한 유통 학문과 실무 경험과 컨설팅 노하우가 집대성된 훌륭한 사업 성공의 길잡이 역할을 할 것이다.
- 전 명지대 유통경영대학원 주임교수, 미국 임페리얼대 총괄 부총장 이상윤

저자는 책으로 세상과 소통하고, 독자는 책으로 한 사람의 과거를 이해한다. 양질의 책이냐는 판단은 독자의 몫이다. 다만 좋은 책의 기준으로 활용할 수 있는 것 중 하나가 저자에 대한 정보다. 이 책의 저자 정양주는 ‘상권분석’에 대해 쓸 만한 충분한 자격이 있다. 부동산학 전공자에 점포 개발 업무를 십수 년 했으니 말이다. 이 책은 창업 현장에서 있었던 사례들을 골라 상권분석 이론을 설명했기 때문에 지루하지 않다. 이 책의 사례들은 창업을 준비하는 당신의 이야기다. “나도 상권분석 좀 한다”라고 말하고 싶다면 꼭 읽어보길 권한다.
- 창업경영신문 대표 오병묵

사업을 시작하기 전에 이 책을 읽었더라면 직접 부딪치며 고생하지 않는 스마트한 성장을 할 수 있었을 것 같다. 세세하게 알려주는 가이드라인은 창업을 도전하는 이들에겐 꼭 읽어야 할 필독서!
- 폴앤리나맨션 대표 김민희

 

상권분석의 최종 목적은 예상 매출을 추정하여 사업 타당성을 분석하는 것이다. 따라서 상권분석의 꽃은 예상 매출 추정이다. 다시 말해 돈을 벌 수 있는 상권과 입지를 찾아가는 과정이 상권분석이다. 좁은 의미의 상권분석은 점포가 속한 상권과 입지에 대한 분석이고, 넓은 의미의 상권분석은 점포 개발을 의미한다. 점포 후보지를 탐색하는 전반적인 활동과 상권 및 입지분석, 사업 타당성 분석 그리고 권리 계약 및 점포 계약까지 모든 활동이 넓은 의미의 상권
분석에 속한다. _ p.26

인수하기 전에 일매출이 200만 원 정도였는데 인수 후에는 5배나 상승했다. 나중에 들은 이야기지만 이 점포는 하루 500만 원 정도 매출을 올리는 점포였다고 한다. 그런데 청년이 인수하기 전에 운영하던 2명의 동업자가 서로 미루며 점포 운영에 소홀한 사이에 매출이 반토막 난 것이다. 후발 주자가 상권과 입지를 선택할 때 좋은 자리를 얻는 것은 하늘의 별 따기만큼 어렵다. 그런데 청년은 어떻게 이런 대박 점포를 구할 수 있었을까? 이 점포는 청년의 집 바로 앞에 있었다. 수년간 고객의 입장에서 점포를 이용하고 상권을 다니며 점포 이력, 사람들의 이동 경로를 훤히 꿰고 있었던 것이다. _ p.60

입지분석을 할 때 핵심 키워드는 점포에 대한 접근성과 가시성이다. 접근성이란 고객이 점포까지 얼마나 쉽게 올 수 있느냐이다. 1층에 있는 점포가 2층이나 3층, 지하층 점포보다 접근성이 좋다. 그리고 버스 정류장과 지하철역 근처가 접근성이 좋다. 6차선 이상 도로나 공원 부근은 접근성이 떨어진다. 은행 건물에서 많이 볼 수 있는 점포 전면의 1층 계단이나 경사지도 접근성이 떨어진다. 입지분석의 또 다른 키워드인 가시성이란 점포가 고객의 눈에 얼마나 잘 띄는가이다. 전면이 긴 점포는 눈에 잘 띈다. 그리고 코너에 있는 점포도 가시성이 높다. 간판 위치도 가시성을 좌우하는 중요한 요소다. _ p.111

상권분석을 하는 최종 목적은 예상 매출액 추정을 통한 사업 타당성 분석이다. 예상 매출액을 알아내기 위해서는 독점상권을 파악해야 한다. 이때 경쟁점은 상권 단절 요인으로 중요한 변수이다. 경쟁점에 대해서는 매출액, 면적, 자신의 점포와의 거리, 취급 상품, 위치 등을 전반적으로 조사해야 한다. 매출액은 영수증, 진열량, 거래처 납품량, 포스 시스템을 통한 매출 데이터, 내방객 수를 통해 예측한다. 영수증 하단에는 판매 일자, 계산대 번호, 영수증 번호가 있다. 보통은 이 영수증 번호가 차례대로 나온다고 가정한다. 당일 영수증 번호를 통해 고객 수를 알아내고 여기에 객단가를 곱해 일매출액을 추정한다. _ p.167

베이커리 전문점은 크게 오피스 상권과 아파트 상권으로 나뉜다. 오피스 상권에서는 직장인들이 매장에서 먹을 수 있도록 면적이 20평 이상인 점포를 찾아야 한다. 아파트 상권은 최근 커피 등과 함께 매장에서 먹는 비율이 증가하는 추세이긴 하지만, 경제성을 높이려면 15평 내외가 적당하다. 베이커리 전문점은 외식업종으로 분류되긴 하지만 판매업 성격이 강하다. 그래서 상권이나 입지 선정 시 소매업 기준으로 판단해야 한다. 입지분석 기준 중 하나가 동종 업종끼리 뭉쳐서 잘되는 보완재와 뭉치면 잘 안 되는 대체재 여부이다. 베이커리 전문점은 대체재 성격이 강하므로 가시성과 접근성이 경쟁점보다 뛰어난 입지여야 한다. _ p.225

누구나 쉽게 상권분석을 할 수 있게 된 데 큰 역할을 한 것이 빅데이터를 활용한 상권분석시스템이다. 그중 무료로 제공되는 소상공인시장진흥공단의 상권정보시스템은 예비 창업자들뿐 아니라 프랜차이즈 담당자들도 많이 활용하고 있다. 이외에 서울신용보증재단에서 운영하는 서울시 우리마을가게 상권분석 서비스, KB부동산 리브온도 무료로 사용할 수 있는 상권분석 서비스다. _ 256p

프롤로그 _ 장사의 8할은 상권이 결정한다

1장 안 망하려면 상권분석부터 하라
500만 원 예상했는데 300만 원밖에 못 버는 이유
상권분석 어떻게 해야 할까?
본전 생각에 장사를 접지 못한다고요?
내게 맞는 대박 상권과 대박 입지는 따로 있다

2장 아이템에 맞는 대박 상권을 찾아라
상권분석은 고객 분석이다
등잔 밑이 어둡다, 내가 잘 아는 상권을 살펴라
뜨는 아이템인데 왜 장사가 안 되지?
상권의 미래를 예측하라
상권이 단절되는 곳을 찾아라
장사가 처음이라면 권리금을 주더라도 기존점을 인수하라
‘꿈’의 권리금 vs ‘쪽박’ 권리금
매장을 내놓는 숨겨진 진짜 이유를 파악하라
상가를 매입해서 사업해도 될까요?
SNS 마케팅으로 나만의 상권을 만들어라
？창업하기 좋은 때가 있나요?

3장 사람이 모이는 대박 입지를 찾아라
대박 점포의 기본 요건은 접근성과 가시성이다
돈이 없다면 중간 저지 전략을 써라
무조건 1층이 좋은 것은 아니다
유동 인구가 흘러가는 역세권은 안 된다
물이 모이는 곳을 찾아라
임대료, 달라는 대로 주면 당신만 바보다
점포가 재개발 예정지에 있을 때는 어떻게 해야 할까?
좋은 점포 매물을 찾는 노하우
？창업하려면 준비 자금이 최소한 얼마나 있어야 하나요?

4장 예상 매출액을 바탕으로 사업타당성을 분석하라
일매출 800만 원이라는데 사실인가요?
지피지기 백전백승, 경쟁업체를 파악하라
손익 분석은 어떻게 하나요?
고객 수를 늘리고 고객단가를 올려라
대출금이 많은 점포 괜찮을까?
계약 전에 등기부등본을 꼭 확인하라
권리 계약과 임대차 계약
아들이 장사할 거라면서 건물주가 나가래요
？서비스에 목숨을 걸어라: 장사는 서비스다

5장 업종별로 입지 전략이 달라진다
카페는 주 소비층과 콘셉트에 집중하라
베이커리/샌드위치 전문점은 SNS를 활용하라
외식업/식당은 면밀한 점포 개발 전략이 필요하다
병의원 진료권, 주간인구를 파악하라
학원 창업은 독점세대와 가망세대 분석에 목숨을 걸어라
？프로 장사꾼의 마음가짐: 자영업 성공학

6장 무료로 활용하는 빅데이터 상권분석시스템
빅데이터로 당신의 상권을 파악하라
서울시 우리마을가게 상권분석 서비스
소상공인시장진흥공단의 상권정보시스템

에필로그 _ 끝이 아닌 새로운 시작을 알리며!