목차
제1장 총칙25
1. 목적(지침 제1조)25
* 주택관리업자의 선정 기준 등(공동주택관리법 제7조제1항 외)25
☞ 주택관리업자의 선정ㆍ재선정 절차31
☏ 공동주택 위탁ㆍ수탁관리 계약 기간 관련 사항33
* 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 기준 등(법 제25조 외)34
* 분양ㆍ임대 혼합주택단지의 관리방법 등의 결정37
☏ 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항(영 제25조제1항제1호)39
☏ 사업주체 관리 기간 중 용역 등 사업자 선정 방법40
☏ 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 방법 등41
* 공동주택 관리 업무의 인계(법 제13조, 영 제10조, 준칙 제76조)42
2. 적용 대상 및 범위(지침 제2조) : 의무 관리 대상 공동주택45
* 의무 관리 대상 공동주택의 범위(영 제2조)47
☞ 집합건축물 등의 적용 여부와 이 지침의 법적 성격47
* 주택관리업자, 공사 등 사업자의 선정ㆍ계약자와 적용 대상48
☏ 공사 및 용역 등의 계약 주체 등49
3. 전자입찰시스템(지침 제3조)50
☞ 전자입찰방식의 적용 대상51
☏ 민간이 운영하는 전자입찰시스템 이용54
☏ 전자입찰방식 적용의 예외 규정55
4. 입찰의 종류 및 방법 등(지침 제4조)56
☏ 입찰의 종류와 낙찰 방법의 선택56
☏ 승강기 유지ㆍ관리 용역 사업자의 부품 교체 등 관련 사항57
4-1. 경쟁입찰의 종류 및 방법(지침 제4조제2항, [별표 1] 제1호)58
가. 일반경쟁입찰 :58
나. 제한경쟁입찰 :59
☏ 제한경쟁입찰의 성립(유효한 입찰 참가자 수)59
☏ 제한경쟁입찰의 제한 요건(기술 능력)60
☏ '관리 실적'의 의미(적격심사제 표준 평가표)61
☏ 제한경쟁입찰의 성립 여부 및 고시 위반자에 대한 행정처분 여부61
☏ 제한경쟁입찰 제한 사항의 최저 기준 및 추가 제한 가능 여부62
☏ 제한경쟁입찰의 성립, 발주 기준 및 고시 위반의 효과63
☏ 주택관리업자 선정 입찰 자본금 등 제한과 미응찰 관련 사항64
☏ 제한경쟁입찰의 불성립 및 참가 자격 제한65
☏ 제한경쟁입찰의 제한 요건(사업 실적, 자본금)66
☏ 제한경쟁입찰의 사업 실적 제한 방법67
☏ 제한경쟁입찰의 사업 실적 제한 관련 사항68
☏ 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의계약 가능 여부 등69
다. 지명경쟁입찰 :70
☏ 지명경쟁입찰의 공고 여부 및 지역 제한 여부70
☏ 제한경쟁입찰ㆍ지명경쟁입찰의 유찰 때 수의계약 가능 여부72
☏ 유찰로 인하여 수의계약이 가능한 입찰 방법72
☏ 제한경쟁입찰ㆍ지명경쟁입찰의 2회 유찰 후 수의계약 가능 여부73
4-2. 제한ㆍ지명경쟁입찰 시행 절차(지침 제4조제2항, [별표 1] 제2호)74
☏ 승강기ㆍ어린이 놀이시설 교체 때 제품 지정 가능74
☏ 특정 제품을 지정하는 입찰의 적합성 여부75
4-3. 수의계약의 대상 [별표 2] (지침 제4조제3항 관련)76
☞ 수의계약의 대상 관련 주의 사항78
☏ 수의계약의 의미78
☏ 수의계약에 대한 사업자 선정 지침의 적용 범위79
☏ 수의계약 때 주택관리업자 및 사업자 선정 지침의 적용 범위80
☏ 공산품(수의계약) 해당 여부, 특정 제품 지정 입찰 가능 여부81
☏ 보험사업자 선정 입찰의 사업자 선정 지침 준수 여부82
☏ 보험사업자 선정(경쟁입찰), 사업자 선정 지침 적용 여부83
☏ 보험계약을 위한 사업자 선정 관련 사항84
☏ 수의계약 대상 중 단수 견적 가능 기준85
☏ 수의계약 대상의 계약 기간(계약 금액 산정 기간)86
☏ 수의계약 대상(물품 구매, 공사ㆍ용역 등) 견적(서) 기준 등87
☏ 계약 기간 만료로 인한 주택관리업자 등 사업자 선정 방법89
☏ 용역 등 사업자의 선정 방법90
☏ 수의계약의 체결 절차(기존 사업자의 경우)90
☏ 기존 사업자의 수의계약 절차 및 계약자91
☏ 청소 사업자 선정 때 수의계약 가능 여부92
☏ 사업자 선정 입찰 2회 유찰 때 수의계약 가능 여부92
☏ 승강기 유지ㆍ관리 용역의 수의계약 여부(하자담보책임기간)93
☏ 승강기 설치 사업자와 수의계약 가능 여부(하자담보책임기간)94
☏ 수의계약의 대상인 공산품 등95
☏ 추가 공사(계약 대상물 일부 변경)의 수의계약 가능 여부96
☏ 기존 용역 사업자의 수의계약 가능 여부97
☏ 주택관리업자의 경비ㆍ청소ㆍ소독 직영 가능 여부 등97
☏ 제한경쟁입찰 2회 이상 유찰 때 수의계약 여부 등(승강기)99
☏ 제한경쟁입찰 2회 유찰 때 수의계약 조건([별표 2] 제7호 단서)100
* 기존 주택관리업자의 재선정(지침 제4조제3항 [별표 2] 제8호)101
* 위탁관리로 결정한 경우(서울특별시공동주택관리규약 준칙 제7장)101
? 입주자 등의 10분의 1 이상 이의 제기, 주택관리업자 입찰 참가 등104
☏ 이의 제기의 철회 및 사업자 선정 계약자106
☏ 사업주체가 지정한 주택관리업자의 수의계약 가능 여부108
☏ 사업주체 선정 주택관리업자 등의 기존 사업자 해당 여부 등109
☏ 주택관리업자 재선정 관련 입주자 등 10분의 1 반대의 효력111
? 사업주체가 선정한 주택관리업자와 수의계약 할 수 있는지112
☏ 알뜰시장 운영 사업자, 재활용품 수집 사업자의 수의계약 여부116
☏ 승강기 유지ㆍ관리 용역 사업자 선정 및 부품 조달 등 문제117
☏ 하자담보책임기간 중 승강기 유지ㆍ관리 사업자 수의계약 여부118
☏ 하자담보책임기간 중 승강기 유지ㆍ관리 용역 계약 체결119
☏ 수의계약의 사업수행실적 평가 여부120
5. 입찰의 성립(지침 제5조)120
☏ 입찰의 성립 및 유찰 등으로 인한 수의계약 등120
☏ (제출)서류 미비인 사업자에게 낙찰 통보를 한 경우122
6. 입찰의 무효(지침 제6조)123
☏ 주택관리업자 선정 입찰에 1원으로 응찰한 경우125
☏ 입찰 가액이 저가인 경우와 발주 기준의 제시 방법125
☏ 입찰가격의 아라비아 숫자와 한글 숫자가 다른 경우126
☏ [별지 서식]의 입찰서를 사용하지 아니 한 입찰127
☏ 입찰 담합 의혹 유찰, 입찰 가액 상한 제시 여부128
7. 낙찰의 방법(지침 제7조)129
☏ 최저가낙찰제 및 최고가낙찰제의 문제점 보완 방법130
☏ 동일 가격ㆍ동일 평가 점수로 2인 이상 입찰한 경우131
☏ 동일 가격으로 2인 이상이 입찰한 경우의 낙찰자 결정132
☏ 내정 가격에 따라 공사업자 등을 선정할 수 있는지 여부133
8. 입찰서 투찰(지침 제8조)133
☏ 전자입찰방식일 경우 입찰서 등 서류 제출 방법134
☞ 입찰서 투찰, 입찰 참관, 입찰 과정의 의의 등135
9. 입찰서의 개찰(지침 제9조)137
☏ 주택관리업자 선정 때 입찰 참가 여부 판단 관련 사항137
☏ 전자입찰의 “개찰”의 의미139
☏ 투찰함 없는 입찰 및 비공개 개찰의 효력 여부140
10. 낙찰자의 선정(지침 제10조)141
☏ 낙찰자 선정 후 제출서류 수령의 적합 여부141
☏ 다음 순위 사업자의 선정 가능 여부 등(입찰서 등의 하자)142
11. 주택관리업자 및 사업자의 선정 결과 공개 등(지침 제11조)144
☞ 주택관리업자 및 사업자 선정 결과의 공개145
☏ 공사 등 계약서, 공동주택 단지 홈페이지에 공개146
☏ 인터넷 홈페이지 해당 여부(인터넷 포털 웹사이트)147
* 주택관리업자, 용역 등 사업자 선정 결과를 공개하는 곳148
* 주택관리업자 및 사업자 선정 결과 등의 공개 관련 규정148
* 계약서의 공개(공동주택관리법 제28조)150
12. 재공고(지침 제12조)150
☏ 재공고 가능 여부(3인의 유효한 입찰 참가)151
☏ 낙찰자 결정 방법(추첨 또는 재공고 대상 여부)152
☏ 입찰공고 기간(재공고), 제한경쟁입찰 유찰 때 수의계약 문제153
13. 적격심사제 운영(지침 제13조)154
☏ 적격심사표 적용 문제156
☞ 〈참고하세요!〉 적격심사표, 세부 배점 간격의 적용156
☏ 적격심사제 표준 평가표 중 항목 변경('행정처분 건수')157
☏ 적격심사제 운영과 관련된 업무(평가 주체)158
☏ 주택관리업자 및 사업자 선정 지침을 위반

이 책은 지난 2014.11.15. 발행(법률출판사)한 例解 『주택관리업자 및 사업자 선정 지침』의 全訂版입니다. 2010.07.06. 공동주택관리 선진화 정책의 일환으로 일부 주택법령의 개정에 이어 국토해양부 고시 제2010 - 445호로 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」을 제정ㆍ시행한 이래2016.12.30. 11차례 그 고시가 변경되었으며, 2016.10.05. 서울특별시공동주택관리규약 준칙(이하 “준칙”이라 한다)이 11번째로 개정되었습니다. 이 번 고시 및 준칙의 개정은 부분적인 것이 아니라 그 근거 법령인 공동주택관리법령 등이 제정⋅개정되어 시행되고, 그간 여러 번의 개정을 통해 난삽해진 조문의 배열을 새롭게 한 것은 물론, 그 편제의 틀을 새롭게 하면서 내용의 상당 부분을 변경ㆍ보완한 것이어서 부득이 전정판을 내놓아야 할 형편에 이르렀습니다.

 

 이 전정판 역시 例解 『주택관리업자 및 사업자 선정 지침』과 마찬가지로 국토교통부 고시 제2016 - 943호 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」의 체계를 기본으로 하고, 그 조문에 해당하는 국토교통부의 질의ㆍ회신과 법제처의 법령 해석 등을 대입하여 이 사업자 선정 지침을 사례 중심으로 이해하기 쉽도록 엮은 것입니다. 그리고, 당초의 질의 회신에는 표기하지 아니 하거나 누락된 근거 법령 등을 비롯하여 관련 준칙까지 모두 보충하고, 기존의 질의ㆍ회신 사례는 개정 고시에 부합하게 그 해석의 의미를 훼손되지 아니 하도록 하면서 개정 법령과 고시 등의 해당 조문으로 모두 수정하였습니다. 한편, 어법에 맞는 문장과 바른 단어를 사용하기 위하여 국립국어원 발행 「공문서 바로 쓰기(2009년)」를 참고하였으며, 관련 법규 또는 인용문이나 보충 설명, 기타 편저자의 의견 등이 필요하다고 판단되는 부분은 각주를 달아두었습니다. 이 전정판을 내는 데 있어서 신설되거나 변경된 규정에 대한 질의ㆍ회신 사례가 드문 상황에서 사업자 선정 지침을 개정 고시(제2015 - 784호)하면서 내놓은 국토교통부 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침 해설서」가 많은 도움이 되었습니다.

 

 이제는 「주택관리업자 및 사업자 선정 지침」을 따르지 아니 하고서는 주택관리업자와 공동주택관리 관련 관리비 등의 집행을 위한 사업자의 선정을 할 수 없는 환경이 되어버린 것이 주지의 사실입니다. 공동주택관리 책임자인 관리사무소장은 물론, 공동주택관리 업무에 종사하는 사람들과 입주자대표회의의 구성원은 주택관리 관련 법령과 공동주택관리규약은 물론 이 사업자 선정 지침을 숙지하고, 준수하여 선량한 관리자의 주의 의무를 다하여야 할 것입니다.

 

 2014년 첫 출판 때와 마찬가지로 흔쾌히 이 전정판을 발간하여 주신 법률출판사 김용성 대표와 편집하는 데 수고를 마다하지 않으신 한석희 편집실장에게 고맙다는 인사를 드립니다. 그리고, 졸저 법률출판사 간행 『공동주택 및 집합건물 관리의 길라잡이』 (2016.01.20. 1판3쇄 펴냄)와 例解 『주택관리업자 및 사업자 선정 지침』을 구매ㆍ애용하여 주신 독자 여러분께 깊이 감사 드립니다.