출판사 서평
부동산경ㆍ공매, 분양, 입찰 매매를 통한
상가투자 보물찾기
입지분석은 물론 경ㆍ공매를 통한 투자의 노하우를
알기 쉽게 체계적으로 분석한 책!!
“부동산경매의 꽃, 상가경매의 전과정을
입체적으로 완벽 분석한 상가투자의 교과서이다.”
- 우형달 《NPL부자들》 저자
◆ 머리말
상가와 빌딩 관리를 시작으로 상가분양, 상가경매, 상가컨설팅과 상담 그리고 경매와 공매를 통한 상가 투자를 통하여 상가라는 부동산을 접한 지 17여년이 되었습니다.
하지만 상가라는 부동산은 다른 부동산 종목과는 다르게 접하...
부동산경ㆍ공매, 분양, 입찰 매매를 통한
상가투자 보물찾기
입지분석은 물론 경ㆍ공매를 통한 투자의 노하우를
알기 쉽게 체계적으로 분석한 책!!
“부동산경매의 꽃, 상가경매의 전과정을
입체적으로 완벽 분석한 상가투자의 교과서이다.”
- 우형달 《NPL부자들》 저자
◆ 머리말
상가와 빌딩 관리를 시작으로 상가분양, 상가경매, 상가컨설팅과 상담 그리고 경매와 공매를 통한 상가 투자를 통하여 상가라는 부동산을 접한 지 17여년이 되었습니다.
하지만 상가라는 부동산은 다른 부동산 종목과는 다르게 접하면 접할수록 어렵고 투자하기가 너무 힘들다는 생각을 하게 되었습니다. 그리고 상가 투자에 대한 부분이 막연하고 체계적이지 못하다는 생각이 항상 머리 한 구석에 있는 것을 떨쳐버릴 수가 없었습니다. 도대체 상가는 왜 이렇게 어려울까 하는 생각이 머리를 떠나지 않았습니다.
인터넷을 찾아보고, 시중에 나와 있는 상가관련 서적을 사서 읽어보고, 상가에 관한 논문도 찾아보고, 투자를 위하여 나름대로 많은 상가를 답사하고 분석하였지만 그럴수록 더 어렵다는 생각이 들었습니다.
특히 약간의 상가에 관한 지식과 경험을 가지고 강의를 하다 보니 너무나 많은 투자자들이 상가라는 부동산을 어렵게 생각하고 어떻게 접근해야 하는지, 어떤 기준을 갖고 투자해야 하는지를 고민하고 있는 모습을 봤습니다.
처음에는 필자 자신의 투자와 강의를 위하여 상가경매에 대한 체계화를 위한 작업이었습니다. 그러나 이러한 어려움을 저만 느끼는 것이 아니라 상가투자를 하려고 하는 대부분의 투자자들이 같은 어려움을 겪고 있다는 것을 알게 되었습니다.
그래서 그동안의 직접 경험과 간접 경험을 가지고 상가라는 부동산을 투자하려는 투자자들에게 현실적으로 조금이나마 도움이 될 수 있는 책을 써보자라는 생각으로 감히 이 책을 쓰게 되었습니다.
하지만 막상 상가경매에 관한 주제로 구체적인 책을 쓰려고 하니 시중에 상가 경매에 관한 참고 서적이나 논문 등을 거의 찾을 수가 없었고, 인터넷에서도 대부분 단편적, 부분적으로 된 내용이거나 일반론적이고 추상적인 내용들만 있었습니다. 상가 경매에 대한 실제적이고 구체적인 책을 쓴다는 것이 불가능하다는 생각에 중간에 포기할 생각을 여러 번 하기도 하였습니다.
그때마다 친분이 있는 부동산 전문가들과 필자 강의를 들은 제자들과 지인들의 격려 그리고 우직하게 믿어주는 아내의 응원으로 포기하려던 생각을 접고 부족하지만 약 10개월에 걸쳐 졸저를 세상에 내놓게 되었습니다.
물론 이 책도 경매를 통하여 상가를 투자하는데 너무나 부족한 책이고 정답은 아니지만 상가경매 투자를 위하여 어떤 기준을 잡는다는 생각으로 철저하게 필자의 생각과 경험을 바탕으로 이론적인 아닌 현실적으로 쓰려고 노력하였습니다.
따라서 실력있고, 지식과 경험이 풍부한 다른 상가 전문가들과 견해가 다를 수도 있겠지만 수익형 부동산이 대세인 현실에 경매를 통하여 상가를 투자하려는 투자자들에게 상가를 투자하는데 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바람입니다.
“상가부동산은 다른 부동산 종목과는 다르게 접하면 접할수록 어렵고 투자하기가 너무도 힘들다.”

목차
Part 01상가경매 입문
chapter 01 상가 투자 입문
상가투자란 … 18
왜 상가투자가 어려운가 … 21
1. 상가는 개별성이 너무 강하다
2. 토지나 주거용 부동산과는 다른 분석 단계의 차이가 있다
3. 상가투자가 어려운 부수적인 이유들
왜 상가투자를 하려고 하는가 … 26
1. 상가 투자 1차적 목적은 임대수익이다
2. 상가 투자 목적은 처분수익이다
3. 상가 투자 목적은 권리금 수익이다
상가를 투자하는 가장 좋은 방법은 … 37
1. 분양 또는 공개경쟁입찰을 통한 신규상가 투자
2. 매매를 통하여 기존상가를 투자
3. 경매ㆍ공매를 통한 신규ㆍ기존상가 투자
chapter 02상권 분석
상권이란 … 48
상권 분석 … 50
1. 동대문 지역 상권 분석
2. 강남역 지역 상권 분석
상권형성이 어려운 지역의 상가 … 56
1. 상권이 분할되어 있는 지역의 상가
2. 매물이 많은 지역의 상가
3. 골목 막다른 곳의 상가
4. 인근 대형상업시설과 경쟁관계에 있는 지역의 상가
5. 권리금 형성이 안 된 지역의 상가
6. 공실이 많은 지역의 상가
7. 언덕이나 경사진 곳에 있는 상가
8. 기술서비스 업종으로 입점이 이루어진 지역의 상가
상권형성과 변화 요인 … 60
지하철 신설노선과 상권 변화 … 62
1. 상가와 3승법칙
2. 빨대효과
3. 지하철 개통으로 인한 상권 분산
신도시나 택지개발지구/뉴타운 건설로 인한 상권 변화 … 71
대형상업시설 입점으로 인한 상권 변화 … 76
1. 대형상업시설 입점으로 인한 상권 위축
2. 대형상업시설 입점으로 인한 상권 확장
chapter 03입지와 개별상가 분석
상가 입지 분석 … 82
1. 접근성
2. 가시성
동선과 입지 … 86
1. 소비자들의 동선선택 원칙
2. 동선의 분류
개별 상가 조건분석 … 89
1. 상가 크기
2. 전면 길이
3. 상가 형태
4. 건물에서 상가 위치
5. 상가 접근성
6. 기둥 여부
7. 층고
8. 간판설치 여건
9. 화장실 위치
10. 계단 개수
11. 주차장 여건
12. E/V와 E/C 위치
13. 상가 전면 활용 여부
14. 인테리어 수준
Part 02상가경매 권리분석
chapter 01권리 분석
상가임대차보호법상 대항력과 우선변제권 … 100
1. 지역별 한도 보증금
2. 대항력
3. 우선변제권
4. 최우선변제권
토지별도등기 … 111
1. 토지별도등기란
2. 토지별도등기가 발생하는 경우
3. 토지별도등기의 인수와 소멸
4. 토지별도등기 있는 물건 접근방법
5. 정리
대지권 미등기 … 119
1. 대지사용권이란
2. 대지권
3. 대지권 미등기
유치권 … 127
1. 유치권이란
2. 유치권의 성립요건
3. 유치권의 효력
4. 유치권의 소멸
chapter 02상가경매 함정
위반건축물과 상가경매 … 148
1. 위반건축물에 대한 조치
2. 이행강제금
3. 이행강제금 낙찰자 인수 여부
4. 관할관청 위반건축물 처리 절차
상가 건축물 용도와 면적에 의한 임대 제한 … 155
1. 시설군과 건축물의 용도
2. 제1종 근린생활시설
3. 제2종 근린생활시설
학교환경위생정화구역과 상가경매 … 171
1. 정화구역
2. 정화구역 내 금지행위 및 시설
3. 정화구역 해당 여부 확인
학원정화구역과 상가경매 … 177
1. 교육환경의 정화
2. 유해업소 종류
3. 예외규정
계단 개수와 상가 임대 가능 여부 … 181
업종 제한 약정과 상가경매 … 186
1. 분양계약서상 업종제한 약정
2. 관리단 규약에 의한 업종 제한
유흥주점 영업 중인 상가를 낙찰받을 경우 임대수익 함정 … 191
행정처분과 승계 … 194
Ⅰ. 행정처분 승계
Ⅱ. 행정처분과 관련된 법률
영업자 지위승계(영업승계) … 213
Ⅰ. 영업승계 가능 업종
Ⅱ. 경매나 공매로 낙찰 후 영업승계
Part 03상가경매 실전
chapter 01입찰 물건 선정
입찰대상 상가경매 물건 찾기 … 232
1. 신건이나 1회 유찰된 물건을 찾아라
2. 지역에 관계없이 상가 경매물건을 찾아라
3. 도로에 접한 1층 상가만 찾아라
4. 권리금 있는 업종이 영업하고 있는 상층부 상가를 찾아라
5. 쇼핑몰과 테마상가는 투자 대상에서 제외하라
6. 지하층 상가는 아무리 가격이 저렴해도 투자대상에서 제외하라
7. 1층은 7평 이하, 2층 이상은 15평 이하는 투자 대상에서 제외하라
물건 분석(인터넷으로) … 241
1. 상권 및 입지조건 판단
2. 공적 장부 분석
3. 법원 공지 서류 분석
4. 입찰 대상 주변 시세 파악
chapter 02상가경매 물건 임장
중개업소와 분양사무실 방문 … 254
1. 사전에 중개업소와 약속한 경우
2. 중개업소와 약속이 없는 경우
입찰 대상 물건 임장 … 258
chapter 03입찰가격 결정
입찰가격 결정 기준 … 266
입찰가격 계산 … 268
1. 임대 요구수익률 9%
2. 임대 요구수익률 7%
chapter 04상가 종류별 투자분석
상가의 일반적 분류 … 274
근린상가 … 276
1. 근린상가 개념
2. 근린상가 투자전략
아파트단지내상가 … 281
1. 단지내상가 개념
2. 단지내상가 공급 형태
3. 단지내상가 장점과 단점
4. 단지내상가 투자전략
5. 경매물건 투자 분석
테마상가(쇼핑몰) … 293
1. 테마쇼핑몰 개념
2. 테마쇼핑몰 투자 장점과 단점
3. 쇼핑몰 투자 전략
4. 동대문 상권과 경매물건 분석
주상복합상가 … 300
1. 주상복합상가 개념
2. 주상복합상가 상가 비율
3. 주상복합상가 장점과 단점
4. 주상복합상가 투자전략
5. 주상복합상가 경매물건 투자분석
지식산업센터 상가 … 313
1. 지식산업센터 상가 개념
2. 장점과 단점
3. 지식산업센터 투자 주의
chapter 05낙찰 후 사후 처리
매각허가결정 후 처리 사항 … 320
1. 관할 구청/시청 방문
2. 관할 세무서 방문
3. 경매기록조서 복사
4. 점유자와 협의 시도
대금납부 후 협의 과정 … 324
1. 점유자에게 내용증명
2. 임차인 구하기
3. 점유자와 협의
인도명령과 점유이전금지가처분 … 328
1. 인도명령
2. 명도소송
3. 점유이전금지가처분
인도명령에 의한 강제집행 … 350
1. 집행의 목적물
2. 강제집행신청
3. 강제집행방법
4. 집행종료 시기
강제집행 후 동산 처리 … 356
1. 점유자 소유의 동산 보관 책임
2. 유체동산 경매
3. 강제집행비용 회수
영업 명의 직권 말소 … 361
1. 영업 명의 직권 말소 신청
2. 직권말소 절차
Part 04상가 낙찰 후 관리
chapter 01상가임대시 계약관계
환산보증금 계산 … 366
1. 계산방법
2. 관리비 등
3. 부가가치세
임차인의 계약갱신요구권 행사 가능 여부 … 371
1. 민법상 계약갱신요구권
2. 상가임대차보호법상 계약갱신요구권
묵시적 갱신 … 382
1. 민법 제639조의 묵시적 갱신
2. 주택임대차보호법의 묵시적 갱신
3. 상가임대차보호법의 묵시적 갱신
차임증감청구권 … 388
1. 민법의 차임증감청구권
2. 주택임대차보호법의 차임증감청구권
3. 상가임대차보호법의 차임증감청구권
임차인의 차임 연체 … 395
1. 민법 제640조
2. 주택임대차보호법 제6조
3. 상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호
전대차와 임차권 양도 … 401
1. 민법 전대차
2. 상가임대차보호법상 전대차
임차인의 원상회복의무 … 408
1. 민법 규정
2. 계약서상 원상복구의무 조항
계약해지와 보증금 반환 … 415
1. 계약기간 만료로 계약 해지
2. 임대차계약기간 만료 전 계약해지
3. 임차건물의 소유권 변동시
4. 임차인이 행방불명된 경우
5. 임대차계약 해지와 제소전화해
업종 제한 약정 … 4

상가와 빌딩 관리를 시작으로 상가분양, 상가경매, 상가컨설팅과 상담 그리고 경매와 공매를 통한 상가 투자를 통하여 상가라는 부동산을 접한 지 17여년이 되었습니다.
하지만 상가라는 부동산은 다른 부동산 종목과는 다르게 접하면 접할수록 어렵고 투자하기가 너무 힘들다는 생각을 하게 되었습니다. 그리고 상가 투자에 대한 부분이 막연하고 체계적이지 못하다는 생각이 항상 머리 한 구석에 있는 것을 떨쳐버릴 수가 없었습니다. 도대체 상가는 왜 이렇게 어려울까 하는 생각이 머리를 떠나지 않았습니다.
인터넷을 찾아보고, 시중에 나와 있는 상가관련 서적을 사서 읽어보고, 상가에 관한 논문도 찾아보고, 투자를 위하여 나름대로 많은 상가를 답사하고 분석하였지만 그럴수록 더 어렵다는 생각이 들었습니다.
특히 약간의 상가에 관한 지식과 경험을 가지고 강의를 하다 보니 너무나 많은 투자자들이 상가라는 부동산을 어렵게 생각하고 어떻게 접근해야 하는지, 어떤 기준을 갖고 투자해야 하는지를 고민하고 있는 모습을 봤습니다.
처음에는 필자 자신의 투자와 강의를 위하여 상가경매에 대한 체계화를 위한 작업이었습니다. 그러나 이러한 어려움을 저만 느끼는 것이 아니라 상가투자를 하려고 하는 대부분의 투자자들이 같은 어려움을 겪고 있다는 것을 알게 되었습니다.
그래서 그동안의 직접 경험과 간접 경험을 가지고 상가라는 부동산을 투자하려는 투자자들에게 현실적으로 조금이나마 도움이 될 수 있는 책을 써보자라는 생각으로 감히 이 책을 쓰게 되었습니다.
하지만 막상 상가경매에 관한 주제로 구체적인 책을 쓰려고 하니 시중에 상가 경매에 관한 참고 서적이나 논문 등을 거의 찾을 수가 없었고, 인터넷에서도 대부분 단편적, 부분적으로 된 내용이거나 일반론적이고 추상적인 내용들만 있었습니다. 상가 경매에 대한 실제적이고 구체적인 책을 쓴다는 것이 불가능하다는 생각에 중간에 포기할 생각을 여러 번 하기도 하였습니다.
그때마다 친분이 있는 부동산 전문가들과 필자 강의를 들은 제자들과 지인들의 격려 그리고 우직하게 믿어주는 아내의 응원으로 포기하려던 생각을 접고 부족하지만 약 10개월에 걸쳐 졸저를 세상에 내놓게 되었습니다.
물론 이 책도 경매를 통하여 상가를 투자하는데 너무나 부족한 책이고 정답은 아니지만 상가경매 투자를 위하여 어떤 기준을 잡는다는 생각으로 철저하게 필자의 생각과 경험을 바탕으로 이론적인 아닌 현실적으로 쓰려고 노력하였습니다.
따라서 실력있고, 지식과 경험이 풍부한 다른 상가 전문가들과 견해가 다를 수도 있겠지만 수익형 부동산이 대세인 현실에 경매를 통하여 상가를 투자하려는 투자자들에게 상가를 투자하는데 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바람입니다.