하우스푸어, 허니문푸어, 베이비푸어….
우울한 3040세대가 부동산 대폭락 시대에 반드시 알아야 할 진실

2010년대 대한민국 3040세대의 상황은 ‘푸어(poor)’라는 단어로 집약된다. 비싼 집에 사는 가난한 사람을 일컫는 하우스푸어, 결혼비용과 신혼집 마련 때문에 결혼 후 삶이 몰락하는 허니문푸어, 일을 해도 돈이 모이지 않는 워킹푸어, 맞벌이를 하다 비싼 노산 진료비를 내며 뒤늦게 아이를 낳아야 하는 베이비푸어…. 이렇듯 3040세대는 죽도록 일해서 ‘숨만 쉬고 모아도’ 집 한 칸 마련하기 어려운 시대를 살아가고 있다.
그런데 이들을 더욱 불안하게 만드는 것이 있다. “사두기만 해도 1~2년 내에 수천만 원이 오를 것이다.”라는 부동산 중개업자의 근거 없는 꼬드김, 이권에 따라서 손바닥 뒤집듯 하는 정책 변화, 책임감 없이 내뱉는 언론의 물 타기 등 3040세대가 ‘집’이라는 생존을 위한 기본적인 결정마저도 지혜롭게 할 수 없게 하는 사회적 분위기가 바로 그것이다.
이에 다년간의 부동산 현장 노하우를 담아 서민의 삶에 진짜 도움을 주는 책, 『아파트의 몰락』이 출간되었다. 이는 많은 대출을 받아 아파트를 사서 무조건 집값이 오를 거라고 낙관하는 수많은 서민들을 향한 따끔하고 현실적인 충고를 담은 책이다. 또한 과거 은마아파트에서 시작된 대한민국 아파트 부침(浮沈)의 역사를 되짚어보고, 2008년 금융위기 전후의 미국 시장, 단카이 세대의 은퇴와 함께 긴 침체기에 빠진 일본 시장 등 국제적 경제 흐름과 함께 우리나라의 부동산 주기를 과학적이고 분석적으로 정리했다. 그리고 앞으로 대한민국 부동산 시장의 새로운 판도를 예측함으로써 서민들이 ‘내 집 마련’에 대해 지혜롭게 의사 결정을 하도록 안내한다.

1, 2, 3차 부동산 상승기 분석, 내 집 마련에 대한 답을 찾다!

『아파트의 몰락』은 1970년대부터 지금까지의 부동산 역사를 1, 2, 3차 부동산 상승기로 나누어 분석하고, 지금 어떻게 해야 경제적으로 생존할 수 있는지를 알려준다. 그렇다면 세 번에 걸친 대한민국 부동산 시장의 상승기 전후 상황은 어떻게 진행됐을까?
이 책은 1970년대 말 은마아파트를 시작으로 중동 특수의 영향을 받아 아파트 투기 열풍이 불던 시기를 부동산 1차 상승기라 분류했다. 1차 상승기는 5공화국 시기에 분양가 상한제, 물가 안정 우선 등의 정책에 따라서 잠시 주춤했다. 그러나 주택 시장이 너무 침체되어 곧 분양가 상한제가 풀리고 1988년 올림픽 개최 등의 영향으로 1980년대 말까지 ‘한신공영 충격’, ‘개포동 프리미엄 사건’ 등으로 대표되는 부동산 2차 상승기가 이어졌다. 이에 찬물을 끼얹은 것은 분당을 비롯한 1기 신도시와 정부의 200만 호 건설 사업으로 인한 공급량의 증가였다. 이때부터 1997년 IMF 외환위기에 이른 바 ‘깡통아파트’가 속출하는 시기까지 수도권의 아파트 시장은 우울한 조정기를 거쳤다. 그러나 IMF 졸업 이후 2008년 금융위기 직전까지 강남은 물론 마포, 용산 등 강북의 아파트들도 10억을 우습게 넘기는 등 3차 대세 상승기를 탔다.
금융위기 이후 3년이 지난 지금은 부동산 시장이 약보합세를 유지하고 있다. 이 시점에서 혹자는 “지금이 바닥이다.”, “이제 곧 4차 상승기가 도래한다.”고 주장한다. 과연 그들의 말처럼 지금이 정말로 주택 구매의 적기일까? 판교, 광교, 동탄 등 2기 신도시 입주가 마무리되는 지금, 1기 신도시 입주 이후에 그랬던 것처럼 곧 아파트 가격이 치솟을까? 그들은 너무나 기계적으로 부동산 시장이 우상향 곡선을 그릴 것이라고 가정하면서 낙관론을 펼친다. 여기에 2년 마다 전세 계약을 경신해야 하는 구조 하에서 재계약을 앞둔 서민들은 폭등하는 전셋값 때문에 “어차피 대출받는 것, 남의 집 세 들어 살지 말고 이참에 내 집 마련을 하는 게 낫다.”며 경솔한 선택을 하는 이들도 적지 않다.
그러나 이 책은 이런 기계적이고 무책임한 주장에 담긴 오류를 지적한다. 저자는 정밀하고 과학적인 자료 분석을 토대로 정말 서민이 알아야 하는 현실적이고 적확한 정보를 제공하면서, 왜 지금 주택 매입을 하면 안 되는 것인지를 설명한다.

폭탄 제거반이 될 것인가, 행복한 미래를 준비할 것인가?

『아파트의 몰락』은 침체기 이후 곧 반등했던 과거의 패턴처럼 앞으로의 부동산 시장도 비슷하게 움직일 거라는 단순한 주장에 반기를 든다.
저자는 그 근거로 먼저 인구구조의 변화를 들었다. 일본의 단카이 세대, 미국의 베이비붐 세대의 은퇴 시기와 이들의 부동산 시장이 붕괴한 때는 거의 일치했다. 우리나라의 베이비붐 세대도 이제 곧 경제활동에서 대거 물러날 텐데, 반면 부동산의 유효수요인 3040세대의 수는 크게 줄어 부동산 시장이 장기적으로 침체될 것이다. 또한 아파트의 사업성 검토 결과도 부정적이다. 건축법상 기본적으로 용적률에 제한이 있다. 1, 2기 신도시의 고층 아파트가 노후화된다면 용적률의 한계에 따라 재건축은 어렵다고 볼 수 있다. 리모델링이라는 대안도 있겠지만 투자의 관점에서 보자면 크게 사업성 있는 일이 아니며, 거주 목적이라 하더라도 흔쾌히 리모델링 비용을 댈 거주자가 몇이나 있을까? 게다가 아파트는 노후화되면서 가치가 떨어지는데, 대부분의 서민들은 아파트를 구입할 때 이 집을 담보로 대출을 받는다. 시간이 지나 담보의 가치가 줄어들수록 은행에서는 만기 연장 불가, 대출 상환의 압박 등의 움직임을 보일 것이기에 부동산 시장은 더욱 위축될 것이다.
요컨대, 부동산 대폭락 시대를 대비해 치고 빠지는 부자들의 폭탄을 잘못된 정보로 인해서 서민이 그대로 떠안는 과오를 저지르지 말라는 것이 이 책이 말하고 있는 핵심이다.
그렇다면 대한민국의 3040세대는 대체 어떻게 부동산 전략을 짜야 할까? 이 책의 저자는 부동산 보유 여부에 따라 다른 답을 제안한다. 집을 소유한 사람, 세 들어 살고 있는 사람, 집을 팔아야 하는 사람 등 각각에 필요한 현실적인 부동산 전략은 따로 있다. 집을 통한 경제적 생존권을 지키는 법, 바로 『아파트의 몰락』 속에서 찾아볼 수 있을 것이다.

◆ 지금 무주택자들은 수많은 질문을 던지며 고민할 것이다. 언론의 표현대로 “지금이 주택 구입의 적기일까?”, “지금이 적기가 아니더라도 과거처럼 주택 가격이 조정을 받다가 다시 폭등하지는 않을까?”, “과거처럼 주택 가격이 폭등해 2020년 이후로 지금 주택 가격이 얼마나 괜찮았는지 뒤늦게 후회하는 일이 벌어지면 어떻게 하지?”, “대출받아 주택을 샀다가 폭탄을 떠안게 되는 것은 아닐까?”, “좀 더 기다려보는 것은 어떨까?”
이렇게 내 집을 마련하지 못한 사람들은 지금 무리해서라도 서둘러 주택을 사야 하는 건지, 아니면 좀 더 기다려야 할지 촉각을 곤두세우고 있다. 언론의 표현대로 지금이 바닥이라면 앞으로 부동산 시장은 2000년대처럼 가파른 상승곡선을 그릴지도 모를 일이다.
(pp.6~7_ 프롤로그)

◆ 그러나 빛이 있으면 그늘도 있는 법이다. 한편에서는 경제적 신분 상승의 쾌감을 만끽하고 있었지만, 동전의 양면처럼 다른 한편에서는 비극이 벌어지고 있었다. 1990년 4월 10일, 서울 천호동에 있는 네 평짜리 반지하 단칸방에서 40대 가장과 부인 그리고 일곱 살과 여덟 살짜리 자녀 등 일가족 네 명이 동반 자살을 하는 참극이 일어났다. 보증금 50만 원, 월세 9만 원에 셋방살이를 하던 이 가족은 치솟는 전세금 탓에 거주할 집을 얻지 못해 이런 비극적인 결단을 내린 것이다. 이는 ‘집 없는 설움’을 넘어 부동산 폭등에 따른 수많은 서민의 절망을 여실히 보여준 안타까운 사건이었다. (p.19_ 1장 아, 은마아파트!)

 

◆1989년 11월, 드디어 1차 신도시 아파트가 분양되었다. 첫 테이프를 끊은 곳은 분당 신도시 시범단지였는데, 첫날 10만 인파가 몰리는 큰 소동이 벌어졌다. 이른 아침부터 밤늦게까지 차량과 인파가 뒤엉켜 도로는 큰 혼잡을 빚었고 모델하우스는 방문객으로 인산인해를 이뤘다. 연일 발 디딜 틈이 없을 정도로 사람이 몰려들었는데, 분당의 분양 가격은 평형에 따라 평당 152~181만 원으로 결정되었다.
표준 건축비가 높게 책정되어 분양 가격이 높아지긴 했지만 서울이나 수도권 지역의 아파트에 비하면 매우 저렴해서 웬만한 지역의 전세가격이면 신도시 아파트를 사고도 남았다. 당시 국토
개발연구원의 조사에 따르면 서울 강남 지역의 평균 아파트값은 평당 483만 원이고, 전세는 평당 203만 원이었다. 따라서 분당 신도시는 당시 집이 좁다고 생각한 강남 지역의 사람들이 매력을 느끼기에 충분했는데, 당시 1억 5,000만 원을 호가하는 강남 지역 31평형 아파트를 팔면 9,300만 원에 분양된 분당의 53평형 아파트로 넓혀가고도 5,700만 원을 남길 수 있었다. 따라서 분양 시장이 술렁거리기 시작했다.
(pp.43~45_ 2장 1차 상승기부터 IMF 외환위기까지)

◆ 2007년을 기점으로 주택 가격이 상승한 양상을 살펴보면 2006년의 주택 시장과 비교해 전체적으로 가격이 상승한 점은 동일하지만, 시장 내부적으로는 위기를 나타내는 신호가 포착되었다는 점에서 차이가 난다.
우선 2007년 이후로 지방 아파트의 미분양 사태가 일어났을 뿐 아니라 수도권 아파트 단지들 가운데서도 미분양 물량이 급증했으며, 거래량 역시 급속히 줄어들었다. 특히 대부분의 통계지표들이 가격을 뒤따르는 성격을 지닌 것과 달리, 거래량은 가격보다 먼저 변화를 보여 가격이 이를 뒤따르도록 하는 성격을 띠어 그 어떤 통계자료보다 정직한 지표인 동시에 수급의 동태를 가장 빨리 읽을 수 있는 자료다. 그러므로 주택 가격이 상승하지 않아도 거래량이 증가한다는 것은 곧 매수세가 강화된다는 의미로 판단할 수 있다. 한편 가격이 오르는 데도 거래량이 준다는 것은 매수세가 약화되고 있다는 의미로, 조만간 가격 하락을 예감하도록 하는 위험신호로 해석할 수 있다.
(pp.84~85_ 3장 가계 대출과 3차 대세 상승기)

◆지금까지 우리나라는 빠른 속도로 늘어나는 인구로 말미암아 아파트 가격 폭등을 가져왔지만 이제부터는 35~54세 인구의 감소와 세계에서 가장 빠른 고령화 속도로 주택 수요가 급격히 감소해 일본처럼 주택 가격이 붕괴될 가능성이 상당히 크다. 또한 명목 가격이 아닌 실질 가격을 기준으로 한다면 현재 집값은 향후 수십 년 안에 역사적 고점이 될 수 있다.
(p.162_ 7장 주택 시장의 미래, 인구에 달렸다)

◆ 쉽게 말해 자기 손에서 나간 금액이 4억 원인데 아파트를 팔고 손에 쥔 금액은 약 1억 8,000만 원으로 -55퍼센트의 손실이 발생한다.
이번엔 반대로 월 167만 원을 부채를 상환하는 데 사용하지 않고 정기적금(10년 만기, 이자율 6%)에 가입한 경우 만기금액은 약 2억 7,000만 원이다. 거기에 수도권에서 30평대 아파트 전세 보증금인 약 2억 원을 포함할 경우 결과는 약 4억 7,000만 원이 된다. 동일한 노력과 투자한 금액으로 주택을 구입한 쪽은 약 4억 원을 투자해 1억 8,000만 원을 손에 쥐게 되고 주택을 구입하지 않은 쪽은 4억 7,000만 원을 손에 쥐게 된다는 것이다. (p.217_ 9장 대한민국 아파트의 미래에 답하다)

프롤로그_ 대한민국에서 내 집 마련을 꿈꾼다는 것

1장 아, 은마아파트!
대한민국 부동산 시장과 은마아파트
은마아파트도 우울한 시기가 있었다
2010년대의 아파트 시장, 과거와는 뭔가 다르다
시장을 읽는 첫걸음, 주택보급률

2장 1차 상승기부터 IMF 외환위기까지
1차 상승기: 1970년대 투기 열풍
2, 3차 주택 시장의 상승기 분류
2차 상승기: 경제발전과 함께 시작하다
2차 상승기의 열을 식힌 분당 신도시
2차 상승의 촉매제, 분양가 상한제
200만 호 주택 건설 이후 가격 조정기
IMF 외환위기와 깡통아파트

3장 가계 대출과 3차 대세 상승기
IMF 외환위기 극복과 아파트 시장
금융 시장의 새로운 수입원, 가계 대출
통화량과 부동산 가격
통화량 증가와 경제 메커니즘
3차 대세 상승기: 너도나도 빚 내어 주택 구매
고분양가 파동과 집값 폭등
고공행진 속 위험신호

4장 2008년 금융위기 이후
서브프라임 모기지와 대한민국의 주택 시장
IMF 외환위기와 2008년 금융위기 비교
왜 우리나라만 용케 버텨냈을까?

5장 아파트 시장, 지금이 위기다
금융위기의 시발점
금리를 올릴 수밖에 없는 이유
위기의 아파트 시장

6장 일본 부동산의 버블 형성과 붕괴
일본의 부동산 시장 붕괴
일본과 세계경제의 흐름
초저금리의 일본과 거품
도쿄 거품, 한 순간의 붕괴

7장 주택 시장의 미래, 인구에 달렸다
인구구조가 미래다
인구구조로 본 향후 주택 수요
그럼에도 주택 가격은 상승한다고?
우리나라 주택 공급 현황
과잉공급, 그러나 계속 지어야 하는 이유

8장 부동산 평가와 투자의 기술
부동산 가치는 어떻게 평가되는가?
수익을 따져서 평가하는 법
미래 기대 소득이 다르다면?
부동산 시장은 효율적일까?
이중적 가격 구조를 가진 부동산
부동산 버블 붕괴의 조짐

9장 대한민국 아파트의 미래에 답하다
무엇이 집값을 올려왔을까?
아파트 시장의 미래
부동산 불패, 대출 불패의 시대를 넘어
대한민국 3040, 살아남으려면

에필로그_ 폭탄 처리반이 될 것인가, 기회를 잡을 것인가?