실전 상가 투자는 가장 작은 것부터 시작하라!

부동산 시장이 바닥에 근접해 있을 때가 투자의 기회다.
바로 지금이 경매로 상가에 투자할 적기이다!
“사람이 모이는 곳에 돈이 모인다”
다양한 상권을 분석하여 성공의 ‘규칙성’을 발견하라!
그 규칙성을 토대로 미래를 예측하고 투자하라!!

노후재테크에 대한 관심과 조기 은퇴 영향으로 수익형 부동산, 상가에 대한 관심이 급증한 것은 사실이나 투자 인구가 관심만큼 늘어나지 않는 이유는 바로 상가 투자가 주택 투자에 비해 어렵기 때문이다. 게다가 상가 투자에 실패한 사람들의 경험담과 금융위기에 따른 실물경제 침체 여파가 심화될 것이라는 전망은 상가 투자를 희망하는 사람들의 심리를 더욱 움츠러들게 하고 있다.

그러나 구더기 무서워서 장 담그기를 포기할 수는 없다. 경기 침체가 가속화되고 장기화된다고 해도 경기는 언젠가는 회복하기 마련이므로 오히려 부동산 시장이 바닥에 근접해 있을 때가 투자의 기회가 되는 것이다. 게다가 경기가 어려워질수록 좋은 물건이 싸게 경매 시장에 나올 확률은 더 높아지므로 바로 지금부터가 경매로 상가에 투자할 시점이라고 단언하고 싶다.

상가 투자가 어렵게 생각되는 것은 처음부터 대형 상가나 돈 되는 상가만을 고집하기 때문이다. 그러나 실전 상가 투자는 가장 작은 것부터 시작해야 한다. 상가 투자에서는 미래가치 외에도 상권 분석과 유동인구 파악, 경기 회복 여부 등 고려해야 할 사안이 너무 많기 때문에 초보자들은 소화 가능한 물건부터 차근차근 안목과 경험을 쌓아나가야 원하는 성공을 거둘 수 있다.

상가 투자는 창업과 연관이 되어 있기 때문에 사람이 모일 수 있는 곳에서부터 시작된다. 이 시작에서 다양한 형태의 상권 모습을 찾을 수 있게 되고 그 모습에서 발견되는 것이 바로 ‘규칙성’이다. ‘규칙성’을 기본으로 하여 다양한 형태의 모습과 특성으로 변화되는데 그 뿌리는 사람들의 흐름, 소비자의 소비 형태에 기인한다. 그러한 ‘규칙성’을 토대로 빈 상업용 토지를 보고 미래에 어떤 식으로 변화되는지를 미리 예측을 할 수 있고, 분양 받거나 경매 받아도 리스크가 없는 상가인지를 골라낼 수 있는 것이다.

이 책은 ‘규칙성’과 ‘관심’등을 기본으로 하여 상가 투자 방식 중 상가 경매에 초점을 맞추어 초보자도 쉽게 알 수 있도록 가급적 쉽게 표현하도록 노력하였고, 그림과 지도를 사용하여 설명하였다.

이 책은 크게 보면 ‘상권분석과 입지조건 분석, 좋은 상가 찾기, 권리분석과 실전 사례’라는 틀로 나뉘어진다.

첫 번째, 상권분석은 상가 경매를 처음 시작하는 분을 위하여 보다 쉽게 분석할 수 있게 만들었다. 시중에는 ‘상권분석’만 다룬 수많은 이론서가 있고 상권분석과 창업만을 위한 책도 많지만 경매를 통해 구입하려는 초보자가 활용 가능한 조사 분석 방법은 많지 않다고 생각된다. 상가 경매는 아무리 좋은 물건이라도 경매입찰 시간 내에 조사를 마무리하지 않으면 무용지물이 되기 때문에 포인트만을 기술하여 짧은 시일에 핵심을 파악할 수 있도록 기술하였다.

두 번째, 관심 있는 상가 경매 물건을 현장에 가지 않고 인터넷을 통해서도 정보를 쉽게 찾아내어 가공하고 분석할 수 있게 하였다.
수많은 경매 물건이 나오는데 일일이 찾아 다니면서 모든 것을 조사할 수는 없다. 일차적인 데이터 작업만으로도 투자의 일차 판단을 할 수 있게 자세히 정리해 놓았다. 때로는 일차적인 자료만으로도 입찰할 가치가 있는 우량한 정보들이 많기 때문이다.

세 번째, ‘좋은 상가 찾기’편은 그림과 지도를 활용하여 보다 쉽게 접근할 수 있도록 다양한 형태의 상가 모습을 최대한 기술하였다.
박스를 쳐놓은 구간은 간혹 경매물건이 나오고 있는 지역이므로 경매물건이 나오면 우선 조사하여 투자해도 좋은 곳이다. 초보 투자자들은 관심 있는 지역을 이렇게 지도에 박스로 그려 놓고 경매 물건을 검색하는 것도 좋은 투자 방법이다.

네 번째, ‘권리분석’ 편은 상가 경매에서 꼭 필요하고 가장 기본이 되는 내용 위주로 기술하였다. 상가 경매에서는 특수 물건을 제외하고는 권리 관계가 복잡한 물건은 그다지 많지 않다. 그래서 특수 물건 중 실제 상가 경매에서 자주 등장하는 유치권, 법정 지상권, 대지권 미등기, 토지 별도등기만 자세히 다루었다. 또한 초보자도 이런 특수 물건에 접근할 수 있도록 투자 가능한 물건과 포기해야 할 것을 법률과 판례로 알기 쉽게 정리하다.

마지막으로 실전 사례를 통하여 조사하는 방법과 분석 방법을 목적 구매형 상가, 충동 유흥상권형 상가, 주거 밀착형 상가, 일반 상업 지역 안의 상가, 관공서를 낀 상가를 예제로 하여 하나씩 이해할 수 있도록 표시하면서 설명하였다.

초보자를 위한 상가 경매 요령
1. 관심 있는 지역을 주소지 별로 미리 정리해 놓는다
2. 자신이 투자할 금액을 정확히 인지하는 것이 좋다
3. 경매 검색 리스트에서 해당 주소지만 별도로 스크랩한다
4. 반드시 법원 물건 정보도 확인하자
5. 인터넷을 이용한 주변의 입지조건을 파악한다
6. 기본적인 부동산에 대하여 권리분석을 한다
7. 과거의 경매 낙찰 사례를 꼼꼼히 분석하자
8. 투자 가능한 물건 발견 시 임장 활동에 나선다
9. 경매법원 현장의 분위기에 휩쓸리지 않는다
10. 반드시 법원에서 마지막 물건 정보를 확인한다

머리말 4

제1장 상가 경매
법원 경매는 상가 종착지 15
상가 분양자(개발자) 17
상가 투자자 17
창업자와의 연관 19
상업용 건물의 투자 조건 20
상업용 건물의 종류 23

제2장 수익성 상가의 투자 목적
점점 과열되는 부동산 경매시장 26
왜! 이젠 상가투자인가? 31

제3장 상권과 입지조건
분석방법 32
상권, 입지조건 분석 33

제4장 좋은 상가 찾기
물이 고이는 곳이 상가 건축의 시발점이다 59
오른쪽의 법칙 62
환승하는 구간 65
출근길과 퇴근길에서의 상가 형성지 68
주거지역과 부딪치는 곳 72
전면에 있는 상가가 아니면 배후지에서 찾자 73
주 보행통로를 통하여 찾자 76
구부러진 길 또는 휘어진 길에서 찾기 79
환승하는 구간에서의 상가 찾기 80
삼거리에서 포인트 찾기 83
중심상업지구에서 상가 찾기 85
주거 밀착형 상권 보기 86
오피스 관련 산업이 밀집된 곳 91
제1종일반주거지역에서의 근린생활시설 93
상권의 연속성이 끊긴 곳 94
지하철 역세권에서의 푸시 현상 97
탄성의 법칙 98
지하철이나 경전철이 들어오는 곳 99
대학로 상권에서 상가 찾기 101
지하철 및 기차역에서 나란히 가는 곳은 피하자 102
현재의 모습에서 미래의 상권을 예상하자 103

제5장 권리분석
말소기준권리부터 알자 106
대항력이란 무엇인가? 110
우선변제권 119
소액 임차인의 최우선변제권 126


제6장 상가 경매실전에서 주의해야 할 물건
대위 변제 물건 129
임차권의 양도와 전대 131
법정 지상권 132
대지권 미등기, 토지별도등기, 대지권 없음 139
토지 별도등기 142
공유자 우선매수청구권 144
유치권 145


제7장 실전 조사 내용
관리사무소 163
부동산 사무소 165
임차인 166
주변 주요 업소 167
상권분석 167


제8장 협상과 마케팅
관리비 협상 174
세입자 유치권 협상 176
임차인과의 협상 177
부동산 사무실 마케팅 178


제9장 상가 투자 활동
상가가 잘될 때와 안될 때에는 신호가 있다 180
자신이 조사한 정보를 적극 활용하자 181
상가의 가치를 올려야 한다 181
재감정 받는 것을 두려워 말자 181
새로운 창업 아이템이 생기면 직접 체험하자 182
자신의 주거지 주변부터 조사하자 182
경매 물건 투자 방식 183
부동산 관련 전문가들을 잘 활용하자 183

제10장 실전 사례
충동, 유흥 상권에서 낙찰 사례 184
목적 구매형 상권에서의 낙찰 사례(배후지 상권) 190
주거 밀착형 상권에서의 낙찰 사례 195
역세권 안에서의 낙찰 사례 200
일반 상업지구에서의 낙찰 사례 206
관공서를 낀 중심상업지역 상가 208

부록
상가건물임대차 보호법 - 215· 민사 집행법 - 222
초보자를 위한 상가 경매 요령 - 308