경매는 부동산 실무의 완결판이다!

경매 공부를 처음 시작하는 초보자, 금융기관 종사자, 채권추심기관,
특히 입찰대리가 허용된 공인중개사들이 반드시 읽어야 할 성공 경매 지침서!

한 권으로 완성하는 부동산 실전 경매의 모든 것!

경매투자자들이 가장 골머리 앓는 위장임차인, 법정지상권, 위장 유치권, 예고등기 등을 식별하는 방법과 이에 따른 대처방법, 그리고 선순위 가처분이 말소되는 사례, 아울러 경매소송으로 이어질 경우 승소할 수 있는 비결 등을 알기 쉽게 정리했다.

유치권·법정지상권·예고등기·위장임차인
문제 해결과 완벽 대처방법 수록!

그동안 경매학원에서 강의용으로만 사용되던 내용 중에서 핵심적인 사항들을 정리하여 한 권의 책으로 내놓았다. 수년에 걸친 경매강의 경험을 통해 법률용어, 경매상식 등을 쉽게 이해할 수 있는 차별화된 실전경매 도서이다.

이 책은 경매 공부를 처음 시작하는 분들이나, 금융기관 종사자, 채권추심기관, 특히 경매의 입찰대리가 허용된 공인중개사들이 반드시 읽어야하는 부동산경매의 지침서라고 자부한다. 바야흐로 이제 경매시장은 남녀노소를 불문하고 누구나 쉽게 참여하는 대중화의 시대에 도달해 있다. 그러다 보니 종전과는 달리 경쟁률도 치열하고 낙찰가액도 예상을 훨씬 뛰어넘는 기현상도 발생하고 있다. 하지만 성공 수기는 많이 있지만 제대로 된 경매투자의 나침반이 없는 것이 현실이다. 여기에 대한 필자의 안타까움을 이 한 권에 녹여 보았다.

최근 전 세계적으로 경기가 침체되고 부동산시장에 한파가 몰아쳐 거품논쟁을 넘어 비관적인 대폭락의 시나리오가 현실화되고 있다. 그런데도 경매법정의 열기는 식을 줄 모르고 오히려 과열양상을 빚고 있다. 아마도 이는 정부의 부동산 활성화 정책에 따른 투기지역해제, 양도세감면 등의 혜택으로 향후 부동산경기가 살아날 것이라는 기대감 때문이 아닌가 싶다. 한 해 동안 전국적으로 약 40여 만 건의 경매물건이 쏟아지고 경매 참가인원도 연간 53여 만 명에 이르고 있으며, 거래되는 금액도 13조 원을 상회하고 있다. 따라서 경매시장은 채권회수의 마지막 수단을 넘어서 우리경제의 한 축을 이루고 있다고 해도 과언이 아니다.

반면에 준비되지 않는 묻지마 투자에 따른 경매사고도 적지 않게 발생하고 있다. 권리분석을 소홀히 하거나 물건분석을 잘못해 수익은 고사하고 오히려 심각한 손해를 보는 경우도 종종 발생하고 있다. 또한 임장활동의 미흡으로 부동산시세를 잘못 알아 터무니없는 가격으로 낙찰 받아 입찰보증금을 포기하는 사례도 늘고 있다. 이처럼 섣부른 투자로 한 해 동안 경매투자자들이 포기하는 입찰보증금만 무려 200억 원이 넘는다고 한다. 업계 종사자로서 매우 안타까운 일이 아닐 수 없다.

이 책의 특징은 다음과 같다.

첫째, 경매 진행과정에서 기본적으로 알아야 할 경매투자수칙들을 알기 쉽게 체계화했다.
둘째, 투자 시 가장 골머리 앓는 위장임차인, 법정지상권, 예고등기 등의 식별법과 대처방법뿐만 아니라 선순위 가처분이 말소되는 사례와 경매소송으로 이어질 경우 승소할 수 있는 비결 등을 알기 쉽게 정리했다.
셋째, 경매현장의 생생한 실전사례를 첨부하여 경매투자자들의 투자 감각을 익히도록 했으며, 한 권의 교재로도 손색이 없는 100문 100답을 실감나게 추록하여 투자자들이 가장 궁금해 하는 부분들을 명쾌하게 설명하였다.
넷째, 입찰물건 명세서나 경매정보지에서 인용되는 법률용어, 공법상의 용어, 각종 경매 관련 용어들을 빠짐없이 수록하여 따로 전문가의 자문이 필요하지 않도록 상세하게 설명했다.
마지막으로, 경매절차과정에서 필연적으로 부딪히게 되는 중요한 경매관련서식 77개를 첨부하여 활용도를 높였다.

이 책은 경매공부를 처음 시작하는 초보자에게는 어렵게만 느껴지던 부동산 경매를 쉽게 이해할 수 있는 계기가 될 것이며, 중급 이상의 고수에게도 새로운 깊이를 보강하는 신선한 충격을 주어 경매투자자에게 필독서로 자리매김할 것을 확신한다.

머리말 경매의 길을 걸어가는 분들의 건투를 빌며 4

part 01 경매의 첫걸음
Chapter 01 부동산경매 입문 16
경매란 무엇인가? 16
경매는 어렵고 위험한 것인가? 16
경매의 발생과 시작 17
경매의 종류 18
입찰기일과 낙찰기일 19
경매진행 절차 20
Chapter 02 경매투자 수칙 21
경매에 임하기 전에 철저한 계획을 세워라 21
이론과 실무가 조화를 이뤄야 한다 21
권리분석을 철저히 하라 22
경매투자대상의 물건을 반드시 사전에 분석하라 23
임장활동(현장답사)은 많을 수록 좋다 25
현황조사보고서·감정평가기관의 평가에 너무 의존하지 말라 26
경매투자에 따른 수익성을 따져보라 27
입찰서류 작성 시 빈틈이 없어야 한다 27
낙찰시 잔대금 납부계획을 차질 없도록 준비하라 28
부동산의 활용 및 용도에 따른 분석을 점검하라 29
명도·인도 시의 문제점을 파악하라 30
배당요구를 하지 않는 선순위 임차인을 우호적으로 대하라 32
위장 유치권자에 대한 대처방법 32

part 02 권리분석의 기초단계
Chapter 01 권리분석의 기초 36
왜 권리분석을 하는가? 36
말소기준권리란 무슨 뜻이며 왜 기준으로 삼는가? 37
대항력과 확정일자의 의미 48
우선변제권은 어떤 의미를 갖는가? 60
최우선변제권이란? 65
Chapter 02 어떻게 하면 경매를 잘할 수 있는가? 76
경매정보지는 참고자료일 뿐이다 77
입찰물건 명세서(입찰기록)의 법적 책임 여부 78
경매를 잘하려면 발품을 많이 팔아라 81
등기부와 대장과의 관계를 대조·분석할 줄 알아야 한다 84
토지이용계획확인서의 조사·분석은 입찰 시 필수적 관문이다 87
낭패당하지 않는 경매를 위하여 89

part 03 알기 쉽게 정리한 주택·상가 임대차보호법
Chapter 01 주택임대차보호법 94
주택임대차보호법이란 어떤 법인가? 94
주택임대차보호법의 적용대상 96
주거용 건물로 인정하는 경우 98
주거용 건물로 인정하지 않는 경우 101
주택임대차 계약의 존속기간 102
차임 등의 증감청구권 103
Chapter 02 상가임대차보호법 105
적용범위 105
상가임대차보호법의 대항력 107
우선변제권 107
최우선변제권 108
후순위 주택·상가임대차의 권리는 경매절차의 진행으로 무조건 소멸한다 111
상가임대차의 존속기간 111
Chapter 03 주택·상가임대차의 권리관계 114
주택·상가임대차보호법의 비교 114
임차권등기명령제도 118
Chapter 04 알기 쉬운 주택·상가임대차보호법 요약 120
주택임대차보호법 120
상가임대차보호법 122

part 04 이것만 알면 나도 이제 경매전문가
Chapter 01 실전경매의 내공 쌓기 126
경매준비운동 126
가압류 129
가등기 134
가처분 139
예고등기 147
전세권 155
법정지상권 163
유치권 내공 쌓기 175
농지취득자격증명원·농지원부 185
토지·건물 일괄 경매 시에 세입자는 ‘지뢰’가 될 수 있다 189
경매로 나온 종중(문중) 땅은 절대로 입찰해서는 안 된다 192
Chapter 02 골머리 아픈·위장임차인·법정지상권·
위장유치권 등을 쉽게 해결하는 노하우 195
위장 임차인·법정지상권·위장 유치권에 관하여 195
위장 임차인 196
법정지상권 성립 여부의 조사방법과 대처방안 203
위장 유치권을 해결하는 노하우 206
Chapter 03 위장임차인·가짜 유치권자 등과의 소송에서
이길 수 있는 소송비결 211
소송에서 승소판결을 얻어내려면 빈틈없는 소송전략을 짜라 211
어떻게 하면 100% 승소판결을 얻어낼 수 있는가? 213

part 05 경매절차의 마무리단계
Chapter 01 배당절차·명도소송·인도명령 220
배당절차 220
명도소송 237
인도명령 241
Chapter 02 경매와 관련된 세금 248
관리비 체납은 누가 부담해야 하는가? 248
부동산 경매와 세금 249

part 06 실전 사례로 풀어보는 권리분석
01. 낙찰가가 낮아도 수익성이 없다면 무슨 소용인가? 262
02. 유치권이 성립된다면 빛 좋은 개살구일 뿐이다 265
03. 가처분 등기가 선순위인 경우 낙찰자는 소유권을 잃을 수 있다 267
04. 소문난 잔치에는 먹을 것이 없다 269
05. 초보자 잡는 대위변제 - 죽은 대항력이 되살아난다 271
06. 그림의 떡 - 공유지분의 경매 274
07. 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사라면? 276
08. 취하될 가능성이 있는 물건 281
09. 경매 투자자가 건드려서는 안 되는 물건 283
10. 소멸되는 후순위 가처분권자는 염려하지 않아도 된다 285
11. 알고 보면 제 값(시세가)을 톡톡히 치르고 사는 물건 287
12. 무혈입성 - 누워서 집 열쇠 건네받기 289
13. 건축물 관리대장 상에 위법 건축물로 기재된 경우 291
14. 때로는 후순위 가처분이 더 무서울 때가 있다 293
15. 어설픈 경매투자자를 한방에 KO시키는 경매물건 295
16. 이런 물건이라면 호박이 덩굴째 굴러 들어오는 격 297
17. 건물만 경매물건으로 나온 경우 300
18. 체납된 관리비는 누가 부담하는가? 303
19. 대지권이 미등기된 경우에는 감정평가서를 조사 해봐야 한다 305
20. 수익성만 늘릴 수 있다면…… 308
21. 농지를 구입하려면 농지취득자격증명원을 제출해야 한다 310
22. 위장 임차인일 가능성이 있는 주택이 경매로 나온 경우 312
23. 절반 값으로 떨어진 공장 경매물건 314
24. 경매로 나온 임야에 신축중인 건물이 있는 경우 316

part 07 초보에서 고수까지 반드시 알아야 할
특A급 100문 100답

part 08 경매와 관련된 용어 완벽정리
Chapter 01 꼭 알아야 할 경매 용어 370

part 09 경매절차에서 알아두어야 할 서식 77가지