과거 재개발 뉴타운 투자는 일부 투자자들을 위한 블루오션시장이나 마찬가지였다. 하지만 서울 뉴타운사업은 뜨겁게 달아오르기 시작해 현재 많은 투자자들의 관심을 집중시키는 투자상품이 되었다. 재개발 뉴타운 투자의 장점은 다른 부동산 투자에 비해 소액으로 시작할 수 있다는 것이다. 하지만 현재 재개발 뉴타운이 무엇인지도 모르고 투자하는 묻지마 투자가 성행하고 있다. 단순하게 언론보도나 소문만 믿고 재개발 뉴타운 투자에 뛰어들었다가는 투자가치가 없는 물건을 매입해 낭패 보기 쉽다. 이 책에서는 재개발 뉴타운 투자에 성공하기 위한 전략과 좋은 투자지를 보는 안목을 높이는 법에 대해 자세하게 풀었다.



출판사 서평
재개발ㆍ뉴타운 실전고수의 10년 투자 노하우 전격 공개!
재개발·뉴타운은 최근 몇 년 동안 부동산시장의 가격 상승을 견인했다. 재개발·뉴타운 투자 및 컨설팅 분야에서 활발한 활동을 펼치고 있는 저자는 재개발·뉴타운시장이 뜨겁게 달아오르고 있고, 차후 추가 구역 지정이 예상되는 지금이 재개발ㆍ뉴타운 투자를 시작할 적기라고 강조한다. 사람들이 불량ㆍ노후한 지역을 개선해서라도 수도권에 거주하기를 고집하는 데다가 도시및주거환경정비법이 완화되면 재개발ㆍ뉴타운 지역은 더욱더 늘어날 수밖에 없다는 것이다.
다른 부동산 투자에 비해 소액 투...
재개발ㆍ뉴타운 실전고수의 10년 투자 노하우 전격 공개!
재개발·뉴타운은 최근 몇 년 동안 부동산시장의 가격 상승을 견인했다. 재개발·뉴타운 투자 및 컨설팅 분야에서 활발한 활동을 펼치고 있는 저자는 재개발·뉴타운시장이 뜨겁게 달아오르고 있고, 차후 추가 구역 지정이 예상되는 지금이 재개발ㆍ뉴타운 투자를 시작할 적기라고 강조한다. 사람들이 불량ㆍ노후한 지역을 개선해서라도 수도권에 거주하기를 고집하는 데다가 도시및주거환경정비법이 완화되면 재개발ㆍ뉴타운 지역은 더욱더 늘어날 수밖에 없다는 것이다.
다른 부동산 투자에 비해 소액 투자가 가능하고, 강북개발이 급물살을 타고 있어 실제로 재개발·뉴타운에 관심을 보이는 투자자들이 늘고 있다. 이 책은 뉴타운ㆍ재개발ㆍ재건축 사업의 개념에서부터 내용이나 방식의 차이, 관련 제도 및 법규 등 실제 투자 전 반드시 알아야 할 핵심 이론과 실무를 이해하기 쉽게 설명하고, 체계적으로 정리하고 있다. 뿐만 아니라 현재 거론되고 있는 투자 유망지역들을 조목조목 분석하고 있어, 앞으로의 재개발ㆍ뉴타운시장을 가늠할 수 있도록 도와준다. 재개발ㆍ뉴타운 투자 초보자는 물론 투자에 갈피를 잡지 못하는 사람들에게 훌륭한 나침반 역할을 해줄 것이다.
이론에서 실전까지, 재개발ㆍ뉴타운 투자 바이블!
이 책은 총 8장으로 구성되어 있다. 먼저 1장에서는 재개발·뉴타운 투자를 위해 꼭 알아야 할 재개발·뉴타운의 개념과 관련 법규에 대해 자세히 알아보았다. 2장에서는 재개발·재건축·뉴타운을 사업별 내용과 특징에 대해 정리하고, 그 차이에 대해 살펴보았다. 3장에서는 분양권·입주권·분양대상의 차이는 무엇인지, 감정평가액이 손익에 미치는 영향은 무엇인지에 대해 알아보았다. 또한 토지거래허가제와 분양가상한제의 적용을 받으면 수익성이 얼마나 달라지는지, 조합원 분양과 일반 분양은 분양가와 배정 등에서 어떤 차이가 있는지 등에 대해서도 상세히 살펴보았다.
4장과 5장에서는 투자의 성패를 좌우하는 입지 및 물건 선정 노하우를 집중 조명했다. 어떤 지역과 물건에 투자해야 하는지, 틈새 투자처를 찾는 방법은 무엇인지, 사업 단계 중 언제 투자해야 하는지, 투자금액·수익률·프리미엄 등은 어떻게 분석하는지 등 투자자들이 가장 궁금해하는 점들을 정리하고 실제 사례를 들어 설명했다. 6장에서는 어떤 물건에 투자해야 분양대상이 되는지 다양한 경우를 들어 비교·분석했으며, 7장에서는 수익률을 좌우하는 아파트 배정 노하우에 대해 알아보았다. 8장에서는 개발권 양도제, 결합개발제도 등 투자자라면 꼭 알아야 할 제도들과 향후 제도 및 법률의 변화를 예측하는 방법, 부동산시장에 영향을 미치는 다양한 변수들에 관해 자세히 알아보았다. 마지막으로 부록에서는 지역별 분양대상 규정과 관련 조례들을 정리했다. 또한 향후 투자 유망한 뉴타운·도시재정비촉진사업 예정지구와 사업 내용, 추진 현황 등도 자세히 알아보았다.
[추천사]
고수들만의 투자 노하우를 공개한다!
부동산시장 위축과 신도시 미분양 속출로 어떻게 부동산 투자를 해야 할지 걱정이 늘었다. 누구나 같은 돈을 투자해도 더 안전하게 높은 수익률을 올릴 수 있는 투자처를 찾고 싶을 것이다. 이에 저자는 불량·노후한 지역을 개선하고, 수도권 거주를 원하는 사람들의 심리 속에 투자의 해답이 있다고 강조한다. 바로 ‘재개발·뉴타운 투자’다. 이 책은 재개발·뉴타운시장이 뜨겁게 달아오르고 있고, 차후 추가 구역 지정이 예상되는 지금 시점에 꼭 한 번 읽어봐야 할 지침서다. 최광석 _ 변호사
수익률을 높여주는 기본 이론과 실전 전략을 이 책에 담았다!
재개발·뉴타운 투자를 준비하는 사람들에게 정말 반가운 책이다. 최근 몇 년 동안 재개발·뉴타운은 부동산시장의 가격 상승을 견인했다. 다른 부동산 투자에 비해 소액 투자가 가능하고, 강북개발이 급물살을 타고 있어 실제로 재개발·뉴타운에 관심을 보이는 투자자들이 늘고 있다. 이 책은 재개발·뉴타운 투자 전 꼭 알아야 할 핵심 이론과 실무를 조목조목 알려주는 동시에 향후 투자 유망한 지역들까지 망라하고 있어 투자에 갈피를 잡지 못하는 사람들에게 훌륭한 나침반이 될 것이다. 안명숙 _ 우리은행 PB사업단 부동산팀장
재개발·뉴타운 투자 방법을 속 시원히 알려주는 책!
재개발·뉴타운은 수익성이 높은 투자상품이다. 투자를 하려면 사업 내용이나 방식의 차이, 관련 제도 및 법규 등 알아야 할 것이 한두 가지가 아니며, 내용도 자주 바뀐다. 저자는 재개발·뉴타운 투자의 핵심 이론을 탄탄히 구축하고 있고, 실제 투자 및 컨설팅 분야에서 활발한 활동을 펼치고 있는 전문가다. 저자가 현장에서 느낀 점을 바탕으로 투자자들이 궁금해도 쉽게 해결할 수 없었던 문제들에 대한 해답을 정리한 만큼 이 책에 대한 만족감이 크다. 내집 마련을 염두에 둔 투자자는 물론 일반투자자들에게도 추천하고 싶은 책이다. 강대건 _ 법무법인 정암 변호사
재개발·뉴타운 투자자를 위한 필독서!
취재를 하다 보면 재개발·뉴타운 분야의 전문가들을 많이 만난다. 그렇지만 이 책의 저자만큼 전문지식을 이해하기 쉽고, 명쾌하게 전달해주는 전문가는 찾아보기 힘들다. 나 역시 재개발·뉴타운 투자는 어렵고, 부동산시장의 변화는 예측하기 힘들다는 선입관을 가지고 있었지만 이 책을 통해 ‘재개발·뉴타운 투자는 기초를 확실하게 다지면 누구나 높은 수익을 올릴 수 있겠구나’라는 확신이 생겼다. 재개발·뉴타운 투자자라면 절대 놓치지 말아야 할 책이다. 문성일 _ 머니투데이 부동산부 기자
책 속으로 추가
일반적으로 잘못 이해하기 쉬운 것 중 하나가 소급 적용에 대한 해석이다. 조례 시행일 이전에 해당 건축물을 분할했고, 그것을 분할할 당시에는 합법적이었다고 가정하자. 조례 시행일 이후 그 전에 분할한 다세대까지도 법을 적용할지에 대해 법을 소급 적용한 것으로 해석하는 것이다. 하지만 이러한 것은 법을 소급 적용했다고 볼 수 없다. 소급 적용에 대한 잘못된 해석이다. 소급 적용은 과거 행위와 현재 제정된 법률이 일치한 경우라고 해도 적용할 수 없다. 도정법에서는 여러 방식을 규정하고 있는데, 이 중 서울시 조례의 내용 중 주택재개발의 분양대상 규정이 가장 완벽에 가까우며, 도시환경정비사업의 경우 2006년 1월 1일부터 주택재개발의 규정을 준용하도록 하고 있다. 아직 구체적인 조례안이 없는 다른 지역도 서울의 조례 내용을 표준으로 삼을 가능성이 높다. -p.241
권리가액은 분양대상자에게 인정되는 재개발지역의 자산을 말한다. 재개발사업은 조합원들이 자신의 자산을 출자한 것과 같은 형태로 진행된다. 이 경우 토지 등 자산의 객관적인 가치를 판단할 필요가 있기 때문에 권리가액을 산정하는 것이다. 자산을 평가하는 방식은 조합원과 미동의자에 따라 차이를 보인다. 조합원의 경우 사업비용 산정이 목적이지만, 미동의자의 경우 보상이 목적이다. 따라서 조합원의 경우에는 공부상 평가를 원칙으로 하고, 미동의자의 경우에는 실제 평가를 원칙으로 한다. 평가된 조합원들의 자산 규모에 따라 사업의 성패가 좌우되고, 조합원은 평가금액에 따라 우선순위가 결정되므로 권리가액은 매우 중요한 요소다. -p.278

일반적으로 잘못 이해하기 쉬운 것 중 하나가 소급 적용에 대한 해석이다. 조례 시행일 이전에 해당 건축물을 분할했고, 그것을 분할할 당시에는 합법적이었다고 가정하자. 조례 시행일 이후 그 전에 분할한 다세대까지도 법을 적용할지에 대해 법을 소급 적용한 것으로 해석하는 것이다. 하지만 이러한 것은 법을 소급 적용했다고 볼 수 없다. 소급 적용에 대한 잘못된 해석이다. 소급 적용은 과거 행위와 현재 제정된 법률이 일치한 경우라고 해도 적용할 수 없다. 도정법에서는 여러 방식을 규정하고 있는데, 이 중 서울시 조례의 내용 중 주택재개발의 분양대상 규정이 가장 완벽에 가까우며, 도시환경정비사업의 경우 2006년 1월 1일부터 주택재개발의 규정을 준용하도록 하고 있다. 아직 구체적인 조례안이 없는 다른 지역도 서울의 조례 내용을 표준으로 삼을 가능성이 높다. -p.241
 

권리가액은 분양대상자에게 인정되는 재개발지역의 자산을 말한다. 재개발사업은 조합원들이 자신의 자산을 출자한 것과 같은 형태로 진행된다. 이 경우 토지 등 자산의 객관적인 가치를 판단할 필요가 있기 때문에 권리가액을 산정하는 것이다. 자산을 평가하는 방식은 조합원과 미동의자에 따라 차이를 보인다. 조합원의 경우 사업비용 산정이 목적이지만, 미동의자의 경우 보상이 목적이다. 따라서 조합원의 경우에는 공부상 평가를 원칙으로 하고, 미동의자의 경우에는 실제 평가를 원칙으로 한다. 평가된 조합원들의 자산 규모에 따라 사업의 성패가 좌우되고, 조합원은 평가금액에 따라 우선순위가 결정되므로 권리가액은 매우 중요한 요소다. -p.278

목차
지은이의 말_이제 부동산 투자의 중심은 재개발과 뉴타운이다!
1장 돈 되는 재개발·뉴타운 투자를 위한 기초 트레이닝 6가지
뉴타운이란 도대체 무엇인가요?
뉴타운과 신도시의 차이점은 뭐죠?
재개발ㆍ뉴타운 투자 전 꼭 알아야 할 법규는 뭔가요?
뉴타운과 도시재정비촉진지구의 차이는 뭔가요?
재개발·뉴타운 관련 현행 법령의 미비점은 뭐죠?
재개발·뉴타운에 투자하기엔 너무 늦은 거 아닌가요?
2장 뉴타운·재개발·재건축의 차이에 대해 제대로 알자
뉴타운과 재개발은 어떻게 다른가요?
도시및주거환경정비법을 제정한 이유는 무엇인가요?
재개발과 재건축의 차이는 뭔가요?
도시환경정비사업이란 어떤 것이죠?
주택재개발사업이 주거환경개선사업보다 유리한가요?
도시개발사업이란 어떤 건가요?
3장 투자 전에 꼭 알아야 할 재개발·뉴타운 기초지식 8가지
분양권과 입주권, 분양대상은 뭐가 다르죠?
서울시 특별분양 입주권은 어떻게 바뀌나요?
토지수용의 절차는 어떻게 되죠?
감정평가는 어떻게 하나요?
도시재정비촉진지구 내에서는 토지거래허가를 받아야 하나요?
분양가상한제와 뉴타운은 어떤 관계가 있나요?
확정지분제와 단순도급제의 차이는 뭔가요?
조합원 분양가와 일반 분양가의 차이는 무엇인가요?
4장 투자 성패를 좌우하는 입지 선정 노하우는 따로 있다
어떤 지역에 투자해야 돈이 되나요?
의외의 곳에 돈 되는 입지 선정에 대한 힌트가 있다면서요?
재개발·뉴타운 투자시 어느 단계에 투자해야 할까요?
재개발·뉴타운 입지 선정시 주의해야 할 점은 무엇인가요?
어떻게 하면 좋은 중개업소를 찾을 수 있나요?
5장 투자의 운명을 결정짓는 물건 선정 노하우 13가지
물건 분석을 위해 알아야 할 것은 뭔가요?
평형별 건립세대수는 어떻게 알 수 있나요?
투자수익률은 어떻게 분석하나요?
평단가 비교와 프리미엄 비교의 차이는 뭔가요?
프리미엄 계산법으로 투자 분석한 실제 사례는 무엇인가요?
투자 분석 사례에는 또 어떤 것이 있나요?
상가를 배정받는 방법은 뭔가요?
재개발·뉴타운 투자에서 국공유지 투자는 안전한가요?
국공유지 투자 계산은 어떻게 하나요?
재개발·뉴타운 투자 분석, 엑셀로는 어떻게 하죠?
계약서 작성시 주의해야 할 사항은 무엇인가요?
재개발·재건축·뉴타운 물건 매입시 세금을 얼마나 내야 하죠?
재개발·재건축·뉴타운 물건 양도시 세금을 내야 하나요?
6장 재개발·뉴타운 투자, 분양대상을 정확하게 파악하라
주택만 가진 경우 분양대상 규정이 어떻게 되나요?
일반다세대와 구분다세대는 어떻게 구별하나요?
신축 쪼개기가 도대체 뭐죠?
신설된 신축 다세대에 대한 분양대상 제한 규정이 뭔가요?
근린생활시설을 사실상 주거용으로 사용하면 분양대상은 어떻게 되나요?
남의 땅 위에 있는 건물축을 소유한 경우 분양대상이 되나요?
땅만 소유해도 분양대상이 되나요?
여러 사람이 공동으로 땅을 소유한 경우 분양자격은 어떻게 주어지나요?
여러 사람이 공동으로 건물을 소유한 경우 분양자격은 어떻죠?
가족이 한 구역에 여러 물건을 매입한 경우 분양자격은 어떻죠?
조례 개정에 따른 분양대상 규정 변화와 소급 적용은 어떻게 되나요?
7장 조합원 간 평형 배정, 제대로 이해하고 투자하자
아파트를 받는 조합원과 받지 않는 사람의 차이는 뭔가요?
평형 배정 기준은 무엇인가요?
조합원 간 대형평형 배정에 대한 사례를 알 수 있나요?
조합원 간 평형 배정 후 자금정산은 어떻게 하나요?
평가액과 권리가액의 차이는 뭔가요?
8장 반드시 알아야 할 재개발·뉴타운 투자 포인트 6가지
개발권 양도제를 이용하면 이익인가요?
결합개발제도란 무엇인가요?
재개발·뉴타운 투자시 어떻게 새로운 제도를 예측할 수 있나요?
뉴타운의 구체적인 관리처분 기준과 방법은 무엇인가요?
재개발·뉴타운사업 진행을 위해 어떤 합리적 사고가 필요한가요?
부동산시장에 영향을 미칠 변수에는 어떤 것들이 있나요?
부록
부록 1_4차 뉴타운 후보지역 입체분석
부록 2_지역별 분양대상 규정
부록 3_지역별 분양대상 조례 규정